大家好,我是大嘴。
2025年開年以來,兩大央企保利發(fā)展和中海地產(chǎn)都對(duì)東北區(qū)域“動(dòng)了刀子?!?/p>
先是春節(jié)前,保利將遼寧城市公司與大連城市公司合并為遼寧公司,緊接著,春節(jié)后,再次將遼寧公司與長(zhǎng)春公司合并,至此,東北地區(qū)走向了大一統(tǒng)。
中海則是宣布整合沈陽(yáng)和大連公司成立遼寧公司,作為總裁張智超的大本營(yíng)。這一次,他親赴沈陽(yáng)宣布,看得出來,對(duì)于自己的“根據(jù)地”,還是非常重視的。
兩家央企在同一時(shí)間段將東北區(qū)域合并重組,背后的因素皆因該區(qū)域的業(yè)績(jī)實(shí)在不理想,數(shù)據(jù)顯示,不管是保利還是中海,整個(gè)東北地區(qū)對(duì)集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)均位列末位。
在當(dāng)下房企普遍收縮非核心區(qū)域的趨勢(shì)下,合并區(qū)域公司,既能精簡(jiǎn)成本,又能集中火力瞄準(zhǔn)部分重點(diǎn)城市,再不濟(jì),就算到時(shí)候全面撤退,這攤子也小一些。
比較有意思的是,不管是整合后的保利東北區(qū)域一把手馮旭升(主持工作), 還是中海地產(chǎn)遼寧公司一把手葛臻,都是來自大連這個(gè)城市公司,并且兩家央企東北“大本營(yíng)”都設(shè)在了沈陽(yáng)。
這下,原本在大連廝殺的兩位央企大佬,在沈陽(yáng)又展開了新一輪角逐。
上周,沈陽(yáng)渾南的一場(chǎng)土拍大戲中,保利和中海較上勁了,雙方鏖戰(zhàn)60輪,舉牌聲此起彼伏,最終中海以6.89億元“血拼”勝出,溢價(jià)率17.50%。
要知道,過去的三年時(shí)間,沈陽(yáng)的土拍市場(chǎng)可以用“凄凄慘慘”來形容,即便新地塊上市,更多見到的也是城投公司,或開發(fā)商底價(jià)拿地,想溢價(jià),別做夢(mèng)了。
要說爭(zhēng)奪的這宗地塊,原本都屬于中海的囊中之物,可結(jié)果卻是被迫多掏出了一個(gè)“小目標(biāo)?!?/strong>
地塊位置位于和平區(qū)和渾南區(qū)交界處,土地歸屬渾南區(qū),地塊對(duì)面就是中海在沈陽(yáng)的超級(jí)大盤--中海和平之門。
渾南西路目前已經(jīng)成為沈陽(yáng)的新二環(huán),底下就是地鐵9號(hào)線,地塊緊鄰著9號(hào)線的榆樹臺(tái)站,再往西邊就是9號(hào)線和4號(hào)線的交匯站長(zhǎng)白南。
地塊從位置上來講,除了沒有學(xué)區(qū),整個(gè)長(zhǎng)白的配套都是坐享其成的,特別是沈陽(yáng)特別火的山姆會(huì)員店,開車5分鐘就能到。
地塊最大容積率只有1.2,建筑高度≤40米,在主城區(qū)出現(xiàn)這么低密度的地塊屬于罕見,加之在國(guó)家“好房子”的倡議下,這宗地塊大概率會(huì)被開發(fā)成高檔洋房之類的產(chǎn)品。
地塊對(duì)面的中海和平之門是中海多年開發(fā)的樓盤,樓盤目前已經(jīng)開發(fā)了三期,還余一部分尚未開發(fā),中海計(jì)劃今年要啟動(dòng)開發(fā),要做成純洋房社區(qū)入市。
如果中海拿下渾南西路地塊后,完全可以和之前的老地塊結(jié)合起來,形成一定的規(guī)模,并掌握這個(gè)區(qū)域的洋房定價(jià)權(quán)。
中海是這么想的,但保利可就不這么想了!地塊公示后,僅僅6000元/平的價(jià)格讓保利心動(dòng)了。
畢竟保利發(fā)展東北地區(qū)在經(jīng)歷兩次合并后,來自大連的馮旭升先是主張遼寧,進(jìn)而主張整個(gè)東北區(qū)域,算是連升兩級(jí)。
總部除了給予職級(jí)晉升外,也得給點(diǎn)其他的支持吧,再說了,這里是總裁的“根據(jù)地”,必須要有所建樹!
在土拍現(xiàn)場(chǎng),保利代表就向集團(tuán)致電,申請(qǐng)?zhí)岣呤跈?quán)價(jià)的金額。
就這樣,原本中海躺平就可以拿到的地塊,在保利加入戰(zhàn)局之后結(jié)果就變得不可控制了,沈陽(yáng)土拍市場(chǎng)過去三年死氣沉沉的局面瞬間火爆了起來。
出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果的,最高興的莫過于渾南區(qū)了,本來這塊地就賣6個(gè)億,結(jié)果給干到了7個(gè)億,這一下子顯著增加財(cái)政收,解決了多少人的開支。
保利的攪合,也讓中海比原計(jì)劃的金額,多拿出一個(gè)億,這下,兩家央企會(huì)在沈陽(yáng)這個(gè)地方結(jié)下梁子嗎?
2024年,保利銷售額蟬聯(lián)行業(yè)第一,但凈利潤(rùn)腰斬,中海銷售額微增0.3%,利潤(rùn)率一直好于保利。
換個(gè)角度看,保利這招有點(diǎn)“圍魏救趙”意思,通過抬高中海的拿地成本,可削弱其利潤(rùn)率,既然區(qū)域業(yè)績(jī)不好,那我在利潤(rùn)率上拖一拖對(duì)手也是有功的嘛!
保利和中海的“互撕”,其實(shí)也折射出當(dāng)下央企的生存法則,當(dāng)增速規(guī)模難以為繼,向“管理要效益”就成為共識(shí)。
區(qū)域合并縮短了管理鏈條,而人事輪動(dòng)則試圖激活“鯰魚效應(yīng)”——誰(shuí)能用更少資源撬動(dòng)更高利潤(rùn),誰(shuí)就能在總部考核中勝出。
這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也暴露了房企的深層焦慮:一線城市土地稀缺且成本高企,二線核心城市成為“必爭(zhēng)之地”。
沈陽(yáng)的渾南地塊,既是中海高端產(chǎn)品線的試驗(yàn)田,也是保利打破“東北弱勢(shì)”印象的關(guān)鍵一役。
兩家央企的加碼,本質(zhì)上是對(duì)未來市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的押注。
土拍落幕,但硝煙未散。中海雖拿下地塊,卻需面對(duì)利潤(rùn)空間壓縮的挑戰(zhàn);保利雖“陪跑”,但成功攪動(dòng)市場(chǎng)格局。
兩位大連調(diào)任的總經(jīng)理,或許正在醞釀下一輪攻防。
PS:不久前失聯(lián)超半年,為避免再次失聯(lián),下面?zhèn)溆锰?hào)煩請(qǐng)大家點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注。
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