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房哥新欄目，西安二手房報(bào)告，以實(shí)景看小區(qū)，只談自住不投機(jī)，尋找當(dāng)下“高性價(jià)比”二手房。

舊時(shí)王謝堂前燕，飛入尋常百姓家……

大家都知道，中海曲江大城，有宇宙大城的外號(hào)。這里面幾層含義，第一，當(dāng)年三次萬(wàn)人搖，買到頗有宇宙第一的心態(tài)；其二，鐵一曲江學(xué)區(qū)加持，二手成交火熱，買到就賺到；其三，小區(qū)666畝，百萬(wàn)方體量，大型社區(qū)。

但宇宙理論無(wú)限大，實(shí)際也有盡頭，曲江大城二手房也避免不了分化后，有人降價(jià)離場(chǎng)。

于是，有了這個(gè)系列，西安二手房報(bào)告，讓大家除價(jià)格情緒外，看到更多小區(qū)的實(shí)景，細(xì)節(jié)，亮點(diǎn)，短板，為二手房購(gòu)買提供輔助決策。

過(guò)往鏈接：

我們將重點(diǎn)關(guān)注高新三期，軟件新城，曲江二期，曲江南湖等區(qū)域，為大家展示，尋找優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)，今天更新，中海曲江大城。

曲江大城

在搖號(hào)時(shí)代最成功的小區(qū)里，綠城全運(yùn)村、保利天悅、中海曲江大城，曾是很多人的白月光，熱銷邏輯也很相似，都是大型社區(qū)，都有名校加持，都有倒掛差價(jià)。

這其中，學(xué)校因素占比極高，綠城綁定鐵一陸港，保利綁定高新四校，中海綁定鐵一曲江。

（鐵一曲江）

曲江新房斷供在前，鐵一曲江需求在后，外加樓下中介不遺余力的鼓吹，成就了宇宙大城之名。

去年10月，萬(wàn)人搖號(hào)房?jī)r(jià)對(duì)比統(tǒng)計(jì)里，曲江大城二手成交穩(wěn)定，但房?jī)r(jià)已有回落，20層小高均價(jià)在24000+左右，18層小高均價(jià)在26000+左右，11層小高均價(jià)在27000+左右，6層疊拼均價(jià)在31000+左右。

而到了今年三月，學(xué)區(qū)房成交旺季，曲江大城房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，21000+，23000+的成交價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)，小高和疊拼均呈現(xiàn)出性價(jià)比。

除了價(jià)格變化本身，小區(qū)在地段，配套和交付素質(zhì)上，到底是什么水準(zhǔn)，繼續(xù)往下看。

周邊配套

備注：小區(qū)實(shí)景圖采集日期為2025年4月

學(xué)校方面，中海曲江大城對(duì)應(yīng)的小學(xué)和初中是曲江第一學(xué)校，也就是鐵一曲江，2021年建校開(kāi)學(xué)，目前小學(xué)部有一到四年級(jí)，初中部24年已參加首屆中考。

曲江大城的雍宸南門，與學(xué)校距離約600米，步行十分鐘可達(dá)，此外，每一期社區(qū)都配建一所幼兒園，接送非常便利。

（曲江大城一期周邊配套實(shí)景）

商業(yè)方面，雍宸周邊以底商為主，集中在小區(qū)南門，帶有三層步行商業(yè)街，業(yè)態(tài)較為豐富，涵蓋藥店、煙酒店、生活超市、美容美發(fā)、餐飲、銀行以及大量中介門店。

社區(qū)北門幾百米外，是餐飲、商超、娛樂(lè)、孕嬰于一體的正榮彩虹谷商業(yè)，兩公里內(nèi)有西北婦女兒童醫(yī)院、杜邑遺址公園。

（周邊城市面貌實(shí)景）

周邊整體的市政環(huán)境優(yōu)美，道路平整、開(kāi)闊，景觀綠化豐富、茂盛，緊挨曲江大城一、二期的登殿路上，道路兩側(cè)停放的車輛較多。

大門立面

中海曲江大城一期雍宸，主入口設(shè)在南側(cè)，大門入口正中，做有一道帶標(biāo)識(shí)的水景景墻，四周以造型整齊，搭配有致的灌木進(jìn)行裝飾，凸顯歸家儀式。

（小區(qū)主入口實(shí)景）

入口兩側(cè)高大筆挺的銀杏夾道相迎，頗具氣勢(shì)，門頭為石材立面，造型簡(jiǎn)約，方正開(kāi)闊。

（小高層外立面實(shí)景）

立面方面，立面采用米黃色真石漆+赭石色涂料涂飾而成。南向立面加入大量橫向線條裝飾，層次分明，立體感強(qiáng)，空調(diào)機(jī)位用格柵進(jìn)行遮擋裝飾，較大的窗墻比也使建筑更具通透感。

北向、側(cè)面以米黃色真石漆為基底，窗體四周涂飾赭石色涂料，并勾勒大量裝飾線條，增強(qiáng)深淺對(duì)比和建筑肌理感。

景觀園林

中海曲江大城分為三期，三個(gè)地塊，總占地約666畝，從北向南分別為一期雍宸，二期華宸和三期君尚府。

一期雍宸占地約184畝，規(guī)劃39棟住宅，14棟疊拼+25棟小高層，容積率2.0，綠化率35%。

（小區(qū)樓位分布圖）

從小區(qū)樓位圖看，各樓棟行列式排布，景觀的空間主要集中在各樓棟之間。

（園區(qū)景觀實(shí)景）

一期園區(qū)綠量充足，苗木豐茂，對(duì)于林下空間的營(yíng)造也非常到位。園區(qū)內(nèi)步道、樹(shù)陣、草坪、廊架等元素豐富，移步換景的體驗(yàn)感較好。景觀搭配有致，雜而不亂，日常維護(hù)也很不錯(cuò)。

（人行步道實(shí)景）

園中道路有曲有直，視覺(jué)無(wú)限延伸，兩側(cè)景觀夾道，灌木整齊飽滿，景與路的銜接過(guò)渡也很自然。

道路兩旁苗木生長(zhǎng)繁茂，有近人尺度的“壓、迎”互動(dòng)，小徑漸行漸深，空間滲透流動(dòng)，濃蔭密布，游園的閑適感十足。

（景觀組團(tuán)實(shí)景）

（苗木細(xì)節(jié)展示實(shí)景）

景觀組團(tuán)方面，整體富有層次，養(yǎng)護(hù)得當(dāng)。采用草坪+灌木帶+灌木球+多種喬木組合搭配，大喬撐起場(chǎng)面，小喬裝點(diǎn)氛圍，喬木穿插其中，形成錯(cuò)落有致，四季常青的景象。

在樹(shù)種選擇上，有紫葉李、玉蘭、山杏、雞爪槭、紫荊、桂花、叢生樸樹(shù)、石榴、紅楓、國(guó)槐、大葉女貞、銀杏、櫻花、七葉樹(shù)、白蠟、烏桕、海棠等。

（灌木交付實(shí)景）

灌木部分，以多層灌木為主，園內(nèi)常見(jiàn)灌木有冬青、紅葉石楠、卵葉女貞、小葉黃楊等，多數(shù)栽種密實(shí)，修剪齊整，排布緊湊，層次突出，整體觀感良好。

（地面鋪裝實(shí)景）

地面鋪裝上，園路主要采用芝麻白仿石磚鋪設(shè)，增加多色透水混凝土跑道、移動(dòng)花箱、座椅和草坪景觀帶等縮小路面留白，弱化園路的空曠感。

磚石接縫過(guò)渡勻稱，未見(jiàn)明顯破損、裂紋等情況，透水混凝土路面鋪設(shè)均勻，未見(jiàn)明顯破損、溢色等問(wèn)題，園路整體衛(wèi)生情況良好。

社區(qū)配套

園內(nèi)設(shè)有多處兒童活動(dòng)區(qū)，每處場(chǎng)地娛樂(lè)設(shè)施數(shù)量和種類不等，地面多數(shù)為塑膠材質(zhì)，少量設(shè)置在混凝土跑道上或草坪中。

（兒童娛樂(lè)場(chǎng)地）

場(chǎng)地上娛樂(lè)設(shè)施色彩鮮艷，造型童趣，常見(jiàn)的有滑滑梯，攀爬物，沙坑，彈簧木馬，獨(dú)木橋、梅花樁等。

（器械活動(dòng)場(chǎng)地）

園區(qū)樓宇間幾乎都分布著各類器械，整體的數(shù)量和種類可觀，常規(guī)的橢圓機(jī)、腹肌板、坐蹬器、單雙杠、漫步機(jī)、扭腰器以及乒乓球臺(tái)等應(yīng)有盡有。

（園區(qū)休息設(shè)施）

園內(nèi)休息區(qū)分布零散，除了廊架外，多數(shù)分布在樓宇前，座椅整體數(shù)量適中，有常規(guī)座椅、石凳、下沉式休息區(qū)等等。

公區(qū)實(shí)景

（小高層戶外大堂實(shí)景）

小高層戶外大堂，門頭采用淺灰色石材干掛，中部為雙開(kāi)玻璃單元門，左側(cè)裝有電子門禁。

戶外大堂整體方正，偏簡(jiǎn)歐風(fēng)格，石材立面和對(duì)稱的設(shè)計(jì)，使單元門更顯質(zhì)感。

（戶內(nèi)大堂實(shí)景）

戶內(nèi)精裝大堂，空間方正，面積小而緊湊，墻面鋪設(shè)瓷磚，地面多色面磚做了菱格拼花造型，增加空間層次。

頂部吊頂+水景燈，大堂正中加入背景墻裝飾，提升大堂整體精致度。

（首層電梯間）

電梯間部分，空間不大，地面延續(xù)戶內(nèi)大堂風(fēng)格，做了拼花造型，頂部安裝明亮的感應(yīng)筒燈，電梯古銅色金屬+石材包邊，包括按鍵區(qū)也做了金屬包邊，質(zhì)感還是不錯(cuò)的。

（平層電梯間）

平層電梯間，小高層1T2設(shè)計(jì)，墻面、地面鋪設(shè)瓷磚，頂部吊頂+感應(yīng)筒燈照明，光線充足。

（公區(qū)樓梯間實(shí)景）

樓梯間部分，金屬欄桿安裝牢固，墻面乳膠漆，地面水泥臺(tái)階，無(wú)明顯破損，樓梯間衛(wèi)生良好，日常維護(hù)到位。

房東報(bào)價(jià)

此次展示的二手房源，來(lái)自中海曲江大城一期雍宸，為小區(qū)北側(cè)的小高層住宅，一梯兩戶設(shè)計(jì)，建筑面積約191.83㎡，毛坯交付。

（建面約191.83㎡戶型平面圖）

戶型部分，為小高層頂躍，上下兩層設(shè)計(jì)，四室一廳三衛(wèi)，戶型結(jié)構(gòu)方正，南北通透，通風(fēng)采光良好。

約36.2㎡雙層挑空大客廳，活動(dòng)區(qū)域開(kāi)闊，主臥套房設(shè)計(jì)，南北雙陽(yáng)臺(tái)，雙露臺(tái)，可兼顧休閑、儲(chǔ)物、晾曬等多重空間需求。

房東報(bào)價(jià)：

此房源為一手房東，2020年交付的次新房，未裝修和居住過(guò)，實(shí)景如下：

（建面約191.83㎡室內(nèi)實(shí)景展示）

房屋最大優(yōu)勢(shì)，一是可改造的空間很大，頂躍帶挑空，室內(nèi)有樓梯，二層可進(jìn)行搭建，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)翻新后利用率高。

二是贈(zèng)送面積多，首層南北陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送，二層南北雙露臺(tái)全贈(zèng)送，加上可搭建部分，贈(zèng)送部分面積可達(dá)55㎡左右。

整體來(lái)說(shuō)，毛坯房，得房率高，后期改造潛力大，場(chǎng)景靈活多變，多種功能分區(qū)，空間利用率高。

該房源25年9月即可滿二，目前業(yè)主報(bào)價(jià)653萬(wàn)急售，還包一個(gè)車位（帶產(chǎn)權(quán)），價(jià)格上還有不小的可談空間。

文章篇幅有限，關(guān)注中海曲江大城，曲江片區(qū)，二手房低價(jià)房源的，可添加房哥小助手微信，及時(shí)跟蹤聯(lián)系。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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【裝修報(bào)告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：緊那羅

意向曲江大城，掃碼聯(lián)系