日本擁有龐大的酒店與旅館市場，覆蓋從經(jīng)濟型商務酒店到高端度假村、膠囊旅館和傳統(tǒng)日式旅館（ryokan）等多種類型。截至2024年，全國酒店和旅館的客房總數(shù)約為150萬間 。其中，商務型酒店（提供基礎住宿和商務服務，主要面向差旅客）和經(jīng)濟型連鎖酒店占相當比重；

同時，日本特有的膠囊旅館以高密度小型客艙滿足超短停留需求，傳統(tǒng)溫泉旅館則提供日式客房和溫泉體驗。在城市中心，以商務出行為主的中小型酒店林立；在觀光景區(qū)，大型度假酒店和溫泉旅館共存，形成多元的供給體系。

經(jīng)過2020-2021年疫情的低谷后，日本酒店業(yè)正在強勁復蘇，入住率和每房收益（RevPAR）等運營指標大幅改善。2023年國內(nèi)旅游已完全恢復并超過疫前水平——該年錄得約4.997億人次的住宿過夜游客，比2019年高出3.9% 。

隨著2022年下半年開始恢復免簽入境，入境游需求迅速回升：2024年訪日外國游客數(shù)量創(chuàng)下新高，全年接近3,690萬人次，比2019年增加了約15.6% 。在弱勢日元的推動下，境外游客大量涌入使各地酒店入住率節(jié)節(jié)攀升，平均房價（ADR）也超過疫前水平 。

據(jù)統(tǒng)計，2024年上半年日本酒店平均入住率達到約74.4%，ADR約為129美元，RevPAR約為96美元，已經(jīng)接近或刷新2019年的歷史紀錄 ?？梢哉f，日本酒店業(yè)整體供需形勢在疫情后迅速好轉(zhuǎn)，正步入新一輪的上升周期。

日本主要酒店品牌與歷史發(fā)展

日本現(xiàn)代酒店業(yè)的發(fā)展可以追溯至19世紀末期，1890年開業(yè)的東京帝國飯店標志著西式酒店在日本的起步。戰(zhàn)后經(jīng)濟復蘇和國際交流增加帶動酒店業(yè)興起，1964年東京奧運會催生了一批高規(guī)格酒店，例如1962年開業(yè)的酒店大倉等，為迎接海外賓客做準備。

此后1970年大阪世博會、1980年代經(jīng)濟繁榮時期，日本各地興建了眾多大型酒店和度假村，國際酒店品牌也開始進入日本市場。1980年代后期，希爾頓、喜來登等國際品牌相繼在東京開設酒店，提升了服務水準和管理模式的國際化。1990年代經(jīng)濟停滯時期，酒店業(yè)增速放緩，但進入2000年代中后期，隨著日本政府推動“訪日旅游立國”，入境游客激增，酒店業(yè)重新進入擴張軌道。

在這一過程中，日本也涌現(xiàn)出一批本土連鎖酒店品牌。APA酒店（アパホテル）創(chuàng)立于1980年代后，被稱為日本最大的“自有品牌”連鎖酒店集團，近年客房規(guī)模已達11.7萬間，躍居全國第一，占全國酒店客房總量的8%左右 。

APA以“新都市型”商務酒店為定位，憑借高度標準化和快速開發(fā)在全國攻城略地，并提出到2027年擴張至15萬間客房（約占全國10%）的目標 。東橫INN則專注于經(jīng)濟型商務旅館，在日本各城市車站附近擁有約358家酒店、7.9萬間客房 ；其特色是提供統(tǒng)一的簡潔客房和免費早餐，性價比高。

另一知名本土品牌Dormy Inn（多米溫泉酒店）以“商務+溫泉”的獨特模式脫穎而出，在全國主要城市和旅游地開設了數(shù)十家店，其每店均配備日式大浴場，深受商旅客人歡迎。本土集團還包括JR東日本經(jīng)營的大和魯內(nèi)（Daiwa Roynet）、Route Inn酒店集團、Hankyu-Hanshin第一酒店集團等，形成了日本酒店業(yè)百花齊放的品牌格局。

圖表：日本主要酒店品牌下的門店數(shù)量

酒店集團介紹與擴展趨勢

日本酒店市場匯聚了國際酒店巨頭和本土集團。國際方面，萬豪國際（Marriott）通過與森托拉斯等本地合作，在日本已擁有包含麗思卡爾頓、威斯汀、萬豪、喜來登等多個品牌在內(nèi)的數(shù)十家酒店。

洲際酒店集團（IHG）自2006年與全日空（ANA）合作后，大舉拓展旗下的洲際、皇冠假日、假日酒店品牌版圖。希爾頓（Hilton）、凱悅（Hyatt）、雅高（Accor）等集團也在東京、大阪、京都、沖繩等地運營酒店。從擴張模式看，這些國際集團大多采用與日本本土企業(yè)合資、簽署管理合同或特許經(jīng)營的方式進入市場。

近年來，更多國際新興品牌瞄準日本：例如美國精品酒店品牌Ace Hotel于2020年在京都開業(yè)，IHG旗下生活方式品牌Kimpton登陸東京和京都，豪華品牌Aman在東京和北海道開設度假村，泰國的Centara、歐洲的CitizenM、亞洲的雅詩閣等品牌也計劃進駐主要城市 。國際酒店運營商看好日本市場的增長潛力，正積極尋求在東京、京都、大阪以及主要度假目的地站穩(wěn)腳跟 。

本土酒店集團方面，除前述APA、東橫INN等經(jīng)濟型連鎖外，一些老牌企業(yè)在不斷創(chuàng)新與擴張。王子酒店集團（Prince Hotels）隸屬于西武控股，在全國擁有從城市商務酒店到滑雪場度假村等廣泛業(yè)態(tài)，近年來引入萬豪旗下品牌對部分資產(chǎn)進行改造以吸引國際客源。

御庫拉酒店集團（Okura Nikko）通過整合日航酒店，運營大倉、日航、JAL城市等品牌，穩(wěn)居本土高端酒店市場的重要位置。高端度假領(lǐng)域的本土旗手——星野集團（Hoshino Resorts）在輕井澤、箱根、沖繩等地打造了一系列精品度假村和溫泉旅館，成功將傳統(tǒng)日式待客之道與現(xiàn)代奢華體驗結(jié)合，吸引了國內(nèi)外高端客層。

此外，日本鐵路公司和地產(chǎn)商也經(jīng)營著各自的酒店品牌（如JR東日本的Metropolitan系列、三井不動產(chǎn)的三井花園酒店等），利用自身地產(chǎn)和交通資源拓展酒店業(yè)務。

總體而言，本土集團的擴展側(cè)重于深耕國內(nèi)市場，通過連鎖化和差異化提升競爭力。例如APA集團大量興建超高層塔式酒店以獲取規(guī)模效益；Dormy Inn則主打溫泉與早餐特色；星野集團專注于高價值休閑度假體驗。這些不同路徑共同豐富了日本酒店業(yè)態(tài)的層次。

值得一提的是，近年來酒店業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)重組與合作趨勢。本土業(yè)者與國際品牌加強合作成為雙贏選擇：如西武王子酒店將13家旗下酒店委托給萬豪作為傲途格精選和威斯汀等，以借力其全球營銷網(wǎng)絡；全日空與IHG合作經(jīng)營ANA聯(lián)名酒店；許多地方傳統(tǒng)酒店也開始考慮引入國際品牌的特許經(jīng)營。這種開放合作的趨勢有助于國際品牌進一步滲透日本市場，同時本土企業(yè)也借此提升了運營水平和全球知名度。

重點城市市場：東京與大阪

東京作為日本首都和最大的酒店市場，擁有全系列的酒店產(chǎn)品。從豪華五星級酒店（如東京文華東方、安縵東京）到經(jīng)濟型連鎖應有盡有。據(jù)統(tǒng)計，2024年上半年東京酒店平均客房利用率接近78%，較上年同期提升約2個百分點；平均房價約￥29,100，推動每房收入（RevPAR）達￥22,900，較2023年上半年增長約16% 。

東京酒店業(yè)在疫情后的恢復中表現(xiàn)出色，高端酒店板塊尤其強勁——隨著高消費力的入境游客回歸，許多豪華酒店的房價已超過2019年的水平 。東京市場供給方面，2015-2019年為迎接原定2020年舉辦的奧運會曾興建大量酒店項目，例如東京虎之門的Andaz、日比谷的ザ?ペニンシュラ、銀座的MUJI Hotel等。但受疫情沖擊，一些新項目延遲開業(yè)或暫緩。

不過2022年以來，新供給陸續(xù)釋放，包括超高端的東京寶格麗酒店（2023年開業(yè)）等，進一步豐富了市場。在需求端，除了休閑觀光客，國內(nèi)商務出行和會展活動在2023年后逐步恢復，也帶動了平日的入住率。

值得注意的是，東京酒店市場具備較高的抗風險能力：即使在2020年疫情高峰期，許多商務酒店通過政府隔離合同、長租公寓化等方式維持了一定入住率，展現(xiàn)出靈活經(jīng)營的特性。

展望未來，東京作為國際都市，其酒店投資仍被視為穩(wěn)健選擇，核心地段資產(chǎn)供不應求。隨著旅游全面復蘇和簽證便利化，東京酒店的平均RevPAR有望持續(xù)保持亞洲領(lǐng)先——2024年上半年東京的RevPAR已經(jīng)位居亞太主要城市之首，高于同期的香港、新加坡等地 。

大阪是日本西部的商務與旅游中心，其酒店市場以高入住率著稱。在疫情前的2019年，大阪的酒店平均客房利用率一度接近90%，領(lǐng)先東京。疫情后，大阪憑借吸引區(qū)域內(nèi)游客（尤其是關(guān)西地區(qū)和東亞國家游客）的優(yōu)勢，恢復速度同樣迅猛。2024年上半年大阪酒店平均入住率約79%，ADR為121美元左右，RevPAR達到約96美元，同比提高超過8% 。

大阪的優(yōu)勢在于其豐富的觀光資源（大阪城、道頓堀、美食文化等）以及臨近京都、奈良等歷史名城，對訪日外國人有很大吸引力。根據(jù)2024年數(shù)據(jù)，韓國和中國仍是大阪主要客源市場，其中中國旅客的回流尤其明顯：

2024年來自中國的訪日游客約700萬人次，較上年增長188%，但尚未完全恢復到2019年的水平（約70%） 。隨著中國團隊游客在2023年末解禁，預期大阪的國際訪客有進一步增長空間。

圖表：近幾年日本入境游客人數(shù)

在供給方面，大阪近年來新酒店供給較多，從2017年起大量中端酒店在難波、心齋橋等商圈開業(yè)，以滿足飆升的亞洲游客需求。然而這種供給增長在2020-2021年被打斷，一些原計劃的項目推遲或取消。

2025年大阪將舉辦世界博覽會（大阪?關(guān)西世博會），預計在半年會期內(nèi)吸引約2800萬參觀人次，這正刺激一波新的酒店投資和開發(fā)熱潮。當?shù)卣膭钤谂R近會場的灣區(qū)興建新酒店，并推進交通基建升級。

一些國際品牌借此良機進入大阪市場，例如2021年W酒店在大阪開幕、2023年禧瑪諾斯酒店（Jumeirah）宣布進駐等。不過業(yè)界也關(guān)注到博覽會后的供需平衡風險：為短期盛會增加的客房能否被長期需求消化，還有待觀察。

此外，大阪所在的關(guān)西地區(qū)正籌建日本首座綜合度假賭場（IR），選址于大阪灣人工島夢洲，計劃2030年開業(yè)。該綜合度假村將包含數(shù)家大型酒店、會展中心、購物中心和賭場等，被寄望于像新加坡那樣帶動城市旅游業(yè)翻倍增長 。

總體而言，未來幾年大阪酒店市場既擁有世博會和IR項目帶來的歷史性機遇，也面臨如何在峰會過后保持可持續(xù)增長的挑戰(zhàn)。在投資者眼中，大阪相對于東京物業(yè)價格稍低，但成長性突出，目前已經(jīng)吸引多筆重大投資交易：例如BentallGreenOak基金收購了大阪歷史悠久的RIHGA Royal酒店及圣瑞吉酒店，KKR資本聯(lián)合收購大阪多家酒店資產(chǎn)等 。這些動向顯示大阪正成為國內(nèi)外資本追逐的熱點酒店市場。

日本度假區(qū)市場概況

除了一線城市，日本各大旅游度假目的地的酒店業(yè)同樣值得關(guān)注。北起北海道、南至沖繩的知名景區(qū)，形成了若干獨具特色的區(qū)域酒店市場。

·北海道：作為日本的“避暑勝地”和冬季滑雪天堂，北海道擁有豐富的度假型酒店資源。一方面，札幌等城市的酒店主要服務于觀光和會展游客；另一方面，二世谷（Niseko）、富良野等地的滑雪度假村在國際上享有盛名，被譽為“粉雪天堂”。過去十幾年里，海外資本大量涌入北海道的滑雪產(chǎn)業(yè)，對度假酒店進行投資改造。

國際高端品牌例如柏悅（Park Hyatt）已于2020年進駐二世谷，麗思卡爾頓、安縵等也在規(guī)劃中。這使北海道成為全球認可的滑雪目的地。夏季時，北海道涼爽的氣候和廣袤的自然風光又吸引大批國內(nèi)游客，帶動當?shù)囟燃倬频耆赀\營。值得一提的是，北海道的傳統(tǒng)溫泉旅館（如登別、洞爺湖溫泉等）歷史悠久，近年來也在升級以迎合新的旅游需求。

總體看，北海道度假酒店市場呈現(xiàn)旺季爆滿、淡季清淡的季節(jié)性特征，但整體趨勢向好，國際化程度逐步提高。在投資上，此區(qū)域仍有發(fā)展?jié)摿Γ缁﹨^(qū)的公寓式酒店和帶產(chǎn)權(quán)度假村等受到關(guān)注。不過需要考慮到北海道地廣人稀，部分項目在運營上對客源組織和交通都有較高要求。

·沖繩：沖繩是日本南部的海島度假勝地，由于擁有溫暖氣候和美麗海灘，一直深受國內(nèi)外游客青睞。沖繩的酒店市場以度假型酒店和度假村為主，提供海濱度假、浮潛潛水等體驗。那霸市內(nèi)也有不少商務和觀光酒店，服務城市游客。沖繩的度假酒店入住率常年保持高位，特別是在每年夏季旺季甚至一房難求。

隨著近年臺灣、香港等地游客增加以及直航航班增多，沖繩的國際游客占比逐漸上升，推動高端酒店發(fā)展。例如2019年開業(yè)的Halekulani Okinawa成為當?shù)厥准译p五星級度假酒店，主要面向高端客群 。許多國際酒店集團（希爾頓、凱悅、洲際等）在沖繩均有布局，涵蓋本島和周邊離島。沖繩市場的投資看點在于其增長潛力和有限的土地供應。政府對沿海開發(fā)有嚴格管控，新建項目需符合環(huán)境標準。

因此，已有資產(chǎn)（尤其擁有私家沙灘的老牌度假村）成為投資者眼中的稀缺資源。風險方面，沖繩的旅游具有一定脆弱性，如天氣因素（臺風季）和全球旅行趨勢變化都會對客流產(chǎn)生影響。但長期來看，沖繩作為“日本的夏威夷”地位穩(wěn)固，2024年游客量強勁反彈，再加上自衛(wèi)隊基地搬遷等可能帶來的基礎設施改善，沖繩度假酒店仍是值得關(guān)注的投資領(lǐng)域。

·箱根與輕井澤：這兩個關(guān)東地區(qū)的經(jīng)典度假勝地以其悠久的旅游傳統(tǒng)和高品質(zhì)的休閑環(huán)境著稱。箱根位于東京近郊，以溫泉和富士山景觀聞名，擁有大量日式溫泉旅館和度假酒店。箱根的旅館多為中小規(guī)模、家族經(jīng)營的日式旅店，注重提供正宗的和風體驗，包括榻榻米房間、露天溫泉和懷石料理等。

近年來，隨著外國游客對文化體驗興趣增加，箱根的日式旅館對國際旅客吸引力大增。同時一些本土和外資也在箱根開設精品度假酒店，例如凱悅集團在箱根強羅運營一家奢華溫泉酒店。箱根市場的特點是高端小型設施為主，客房單價較高但客房總量有限，因此投資進入門檻較高，多以并購或翻新現(xiàn)有旅館為主。

輕井澤則是長野縣的高原避暑勝地，歷史上是上流社會的避暑別墅區(qū)。如今輕井澤集中了諸多度假物業(yè)，包括王子飯店的大型綜合度假村（滑雪場+高爾夫+購物）、星野集團的高端度假村（如星野屋），以及新興的小型奢華旅館（如近年崛起的「ふふ（FUFU）」品牌在此開設精品酒店）。

輕井澤得益于新干線的便捷連接，近年游客數(shù)穩(wěn)步上升，尤其是夏季與楓葉季。這里的酒店投資機遇在于滿足不斷升級的度假需求，如興建精品別墅式酒店、引入國際奢華品牌等。不過輕井澤用地有限且管制嚴格，新開發(fā)項目不多見。

總體來說，箱根和輕井澤代表了日本傳統(tǒng)度假區(qū)的不同側(cè)面：一個以溫泉文化取勝，一個以清涼氣候和戶外休閑見長。兩地都擁有較成熟的度假物業(yè)市場，現(xiàn)金流穩(wěn)定，適合長期持有經(jīng)營。同時，隨著游客追求更高品質(zhì)的獨特體驗，這些地區(qū)也在不斷出現(xiàn)小型高端項目，對投資者而言是一種差異化競爭的機會。

圖表：日本酒店投資回報率

日本酒店的投資與開發(fā)模式

日本酒店業(yè)的投資與開發(fā)模式具有自身特色，既有傳統(tǒng)穩(wěn)健的一面，也呈現(xiàn)出近年來市場化、國際化的趨勢。

·投資路徑：對投資者而言，進入日本酒店業(yè)主要有兩種路徑，其一是收購現(xiàn)有資產(chǎn)，其二是新建開發(fā)。當前市場上成熟酒店資產(chǎn)的交易活躍，尤其在2023年出現(xiàn)了海外資本大舉收購日本酒店的潮流：

據(jù)Savills統(tǒng)計，2023年日本酒店交易額中約60%由海外買家貢獻，跨境投資規(guī)模創(chuàng)下自2008年以來的新高 。近期案例包括：新加坡SC資本與中東主權(quán)基金等聯(lián)合以約900億日元收購大和房建旗下27家酒店組合 ；美國KKR基金攜手Gaw Capital收購東京大型酒店（如新宿凱悅）和一批區(qū)域酒店 ；

貝恩資本旗下基金斥資收購大阪瑞嘉皇家酒店及圣瑞吉酒店等。這些交易表明，通過并購迅速獲取市場份額是外資青睞的路徑。而新建開發(fā)方面，雖然日本土地取得和建造成本較高，但一些具備資源的開發(fā)商依然推進酒店新建，例如西武地產(chǎn)改建東京高輪王子酒店綜合項目、Sekisui House與萬豪合作在日本各地開發(fā)Fairfield連鎖酒店等。

不過需要注意，近年建造成本上漲明顯——據(jù)統(tǒng)計，日本鋼筋混凝土酒店的平均建造成本在2021~2023年間上升了25%以上 ——再加上人工短缺、物價上漲，新開發(fā)項目的投資回報周期被拉長。這也解釋了為何2023年以來日本酒店業(yè)新增供給相對有限，不少開發(fā)商更傾向于收購改造而非大規(guī)模新建。

·特許經(jīng)營與管理合同模式：日本酒店業(yè)傳統(tǒng)上業(yè)主自行運營的比例較高，許多本土酒店是地產(chǎn)所有者直接經(jīng)營。然而隨著國際品牌進入和本土連鎖擴張，管理合同（Management Contract）和特許經(jīng)營（Franchise）模式日益普及。國際高端品牌通常通過管理合同方式，與物業(yè)業(yè)主約定由品牌方負責經(jīng)營管理，業(yè)主定期支付管理費。

這種模式在東京、大阪的五星級酒店中相當常見（例如東京康萊德酒店由Hilton管理、日本郵船擁有）。與此同時，中端市場開始出現(xiàn)更多特許加盟案例：萬豪集團在日本推出的Fairfield等品牌由當?shù)亻_發(fā)商建設后自營，使用萬豪品牌和預訂系統(tǒng)；IHG的假日酒店在地方城市通過加盟擴大網(wǎng)絡等。

本土連鎖中，APA酒店除了自有物業(yè)外也開放加盟，使其品牌迅速滲透各地市場；東橫INN雖以直營為主，但也有集團子公司運營不同地區(qū)酒店的模式?？傮w而言，日本酒店業(yè)的運營模式正從過去“一 ????一酒店”（就是一位業(yè)主自持自營一家酒店的意思）的單一模式，轉(zhuǎn)向更加靈活的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。這不僅引入了專業(yè)化管理，也為投資者提供了多樣化參與方式。例如，機構(gòu)投資者可持有物業(yè)并簽約知名酒店管理公司運營，從而獲得穩(wěn)定租金或經(jīng)營分成。

·酒店REITs與資產(chǎn)證券化：日本是亞洲最早發(fā)展酒店不動產(chǎn)投資信托（REIT）的國家之一。早在2000年代中期，就有日本酒店REIT上市，專門投資酒店物業(yè)。目前，日本上市REIT中有多支以酒店為主要資產(chǎn)類別，例如日本酒店REIT（Japan Hotel REIT, 東證上市）和Invincible Investment等。

這些REIT持有全國范圍內(nèi)的酒店資產(chǎn)組合，由專業(yè)團隊運營并定期向投資人分紅。酒店REIT的出現(xiàn)為酒店資產(chǎn)提供了退出渠道和流動性：開發(fā)商或業(yè)主可以在經(jīng)營成熟后將酒店賣給REIT套現(xiàn)，而REIT以資產(chǎn)組合的形式管理運營，降低單一酒店波動風險。

值得注意的是，疫情期間酒店REIT的收益受到較大沖擊，但隨著2022-2023年入住率回升，這些REIT的分紅和市值也顯著改善。對于投資人來說，通過REIT可分享酒店業(yè)成長紅利，而無需直接參與經(jīng)營。近年來，一些私募基金也采取先收購改造酒店、提升業(yè)績后打包注入REIT的策略，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化增值。

·法律監(jiān)管環(huán)境：日本酒店業(yè)受多項法律法規(guī)監(jiān)管，包括《旅館業(yè)法》《建筑基準法》《消防法》等。在經(jīng)營層面，開設酒店需取得旅館業(yè)許可，符合衛(wèi)生、防火、建筑結(jié)構(gòu)等要求。日本對于不同類型住宿設施有分類規(guī)定，例如“旅館”和“酒店”的牌照要求略有差異，但總體標準嚴謹。

2018年，日本出臺了被稱為“民宿新法”的《住宅宿泊事業(yè)法》，首次為Airbnb這類私人短租（日本稱民泊）制定了法律框架。新法要求未取得旅館牌照的民宿每年營業(yè)天數(shù)不得超過180天，并需在政府注冊備案 。

該法規(guī)的實施對市場產(chǎn)生了深遠影響：Airbnb在2018年6月新法生效時一次性下架了全國未注冊的房源，使平臺房源數(shù)量從超過6萬套驟減至約1.3萬套 。這在保障住宿安全與社區(qū)安寧的同時，也在一定程度上減少了“灰色短租”對正規(guī)酒店的沖擊。

可以說，日本的法律監(jiān)管目前相對偏向保護傳統(tǒng)酒店業(yè)者的利益。但另一方面，各地政府也視當?shù)厍闆r對民宿采取不同寬嚴程度，這使得短租市場仍在一定程度上存在并補充酒店業(yè)供給。

未來，隨著共享經(jīng)濟的發(fā)展，監(jiān)管可能進一步調(diào)整，但短期內(nèi)日本仍將維持對住宿業(yè)較嚴格的監(jiān)管體系，確保旅客安全和服務品質(zhì)。這種穩(wěn)定透明的監(jiān)管環(huán)境也是吸引海外投資者的一大因素，投資人在日本運營酒店通常只要遵守法規(guī)即可順利開展業(yè)務，政策風險較低。

日本酒店業(yè)盈利水平與投資回報

日本酒店行業(yè)在2023-2024年的盈利能力顯著提升，各項關(guān)鍵指標向好，顯示出較高的投資回報潛力。以東京、大阪等主要城市為例，酒店每間客房收益（RevPAR）已經(jīng)接近甚至超過疫前峰值：如前所述，2024年上半年東京平均RevPAR約￥22,900 ，大阪約$96（￥13,000左右） ，均表明單房收入處于歷史高位水平。

圖表：日本酒店平均RevPAR趨勢

在旺盛需求帶動下，不少酒店得以提價銷售。平均房價（ADR）的大幅提高直接增厚了酒店利潤——根據(jù)APA集團的數(shù)據(jù)，其2023財年（截至2023年11月）實現(xiàn)集團營收1912億日元、經(jīng)常利潤553億日元，均創(chuàng)歷史新高 。APA社長將業(yè)績飛躍歸因于“客房數(shù)的增加以及訪日游客以高單價預訂客房” ?？梢姡斒袌龉┎粦髸r，高入住率疊加高房價，可以帶來可觀的收益彈性。

從成本和盈利周期看，日本酒店業(yè)的經(jīng)營毛利率在國際上屬于中等偏高水平。一方面，日本酒店的人力和維護成本較高，但另一方面，常年較高的入住率攤薄了固定成本。以2023年的情況，東京、大阪的中高端酒店平均毛利率普遍恢復到20%-30%的水平（未扣除固定資產(chǎn)折舊）。

在利率方面，日本長期維持超低利率環(huán)境，酒店項目的融資成本相對低廉，杠桿經(jīng)營可以放大股本回報。投資回報率（ROI）方面，以收購成熟酒店為例，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)當前的資本化率（Cap Rate）在4-5%左右，即不動產(chǎn)凈收益對價格之比為4-5%/年，這反映出投資者愿意接受較低的初始收益率交換資產(chǎn)的穩(wěn)健增值空間。

而如果是收購后經(jīng)過翻新升級、重新定位提高RevPAR的資產(chǎn)，實際回報率可以顯著提高。例如，一家運營不善的老舊酒店經(jīng)專業(yè)改造提升后，RevPAR有望提升數(shù)成至一倍，從而帶來項目IRR超過10%的可能性。許多全球投資基金正是看中了這種“收益管理”和“資產(chǎn)再定位”帶來的價值創(chuàng)造機會。

當然，影響盈利的因素也不少。運營效率是關(guān)鍵挑戰(zhàn)之一——當前業(yè)內(nèi)普遍反映員工人手不足，限制了可售房量和服務質(zhì)量。據(jù)調(diào)查，約80%的日本酒店受到人手短缺困擾，不得不降低可出租客房或縮減餐飲等附屬服務 。這在短期內(nèi)壓低了實際盈利水平，也促使業(yè)者提高薪資、引入自動化設備等，導致運營成本上升。

另外，能源和維修成本隨著通脹有所上漲，使部分老舊酒店的利潤承壓。因此，在評估投資回報時，需要考慮這些運營成本變動因素。總體而言，目前日本酒店項目的投資回收期因個案而異：頂級地段的新建豪華酒店可能需要10年以上回本，而收購改造中端酒店、借助旅游回暖東風提升業(yè)績的案例，有望在5-7年內(nèi)實現(xiàn)投資回報。

從資產(chǎn)增值角度看，日本酒店物業(yè)本身也具有升值潛力。一方面，旅游需求長期向好的大趨勢使未來現(xiàn)金流看漲；另一方面，新建酒店供應趨緩將增強現(xiàn)有資產(chǎn)的稀缺性。據(jù)Savills預測，由于建筑成本高企和勞動力短缺，再加上部分疫情期間規(guī)劃的項目取消，2025年之后日本酒店的新供應將受到明顯限制 。

供給緊縮在中長期將支撐酒店物業(yè)的出租率和租金水平，有利于資產(chǎn)價值提升。此外，日元匯率較弱時進入日本投資，相當于以較低成本買入資產(chǎn)，未來匯率回升還可獲得匯兌收益。這些因素都為投資日本酒店提供了附加的回報來源。

因此，盡管日本酒店業(yè)在經(jīng)歷疫情沖擊后曾一度低迷，但如今恢復勢頭強勁，在亞洲范圍內(nèi)具備相當?shù)奈Γ杭扔蟹€(wěn)定現(xiàn)金流，又有資本增值前景，被認為是收益與成長兼?zhèn)涞耐顿Y標的。

投資機會與風險

日本酒店行業(yè)未來的發(fā)展既蘊含諸多機遇，也面臨一定風險。對于潛在投資者而言，需要綜合評估利好因素和挑戰(zhàn)因素，制定相應策略。

主要投資機遇：

·入境旅游爆發(fā)增長：日本成功吸引創(chuàng)紀錄的入境游客，2024年接待外國旅客達到約3690萬人次的新高 。政府更制定了2030年目標：年訪日客6000萬人次、旅游消費15萬億日元 。這意味著未來幾年國際游客市場仍有巨大成長空間，將持續(xù)拉動酒店需求。特別是中國等周邊國家客源有望進一步恢復和增長，目前中國游客數(shù)量尚未完全回歸疫前水平（2024年約700萬人，僅達2019年的七成左右） ，未來一旦全面恢復將為日本酒店業(yè)帶來顯著增量。

·大型活動利好：重大國際活動為酒店業(yè)帶來窗口機遇。近期最受矚目的是2025年大阪世博會，預計為期6個月將帶來數(shù)千萬計訪客流量，有望帶動大阪及周邊地區(qū)酒店入住率和房價大漲。另外，2026年亞運會將在名古屋舉行、2029年札幌可能申辦冬奧會，這些活動都將直接刺激當?shù)鼐频晷枨?。在大型活動前布局相關(guān)城市酒店，有機會在活動舉行當年獲取豐厚收益。

·新興市場和細分需求：日本旅游的吸引力正從傳統(tǒng)觀光擴展到多元領(lǐng)域，例如滑雪旅游、醫(yī)療旅游、數(shù)字游民（digital nomads）等。北海道二世谷的滑雪度假村已經(jīng)享譽全球，吸引眾多海外滑雪愛好者 ；各大城市的醫(yī)院體檢和醫(yī)療服務對東亞富?？腿盒纬晌?/p>

日本還于2023年推出數(shù)字游民簽證，鼓勵長期旅居。這些新興客群需要不同類型的住宿產(chǎn)品，如服務式公寓、長租公寓型酒店等，蘊含開發(fā)機會。此外，高端奢華酒店供給仍不足，日本的頂級奢華酒店市場相對歐美發(fā)達城市有成長空間，未來高端定位項目有望取得溢價收益 。

·供應受限提升議價力：由于用地稀缺、建造費上漲等原因，日本主要城市的新酒店供應增長放緩。供給側(cè)的收緊將提高現(xiàn)有酒店的議價能力，表現(xiàn)在更高的房價和更少的空置。這對于現(xiàn)有資產(chǎn)持有者是利好。尤其在東京、大阪等一線城市，土地開發(fā)基本成熟，新建大規(guī)模酒店的難度越來越大，存量優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)將更加搶手，長期升值潛力可期。

·政策和融資環(huán)境友好：日本政府對旅游業(yè)的重視程度高，在簽證便利化、免稅購物、航班航線增加等方面持續(xù)出臺支持措施。同時，日本金融環(huán)境寬松，利率水平仍處于低位，即使展望未來利率可能微升，也依然遠低于歐美水平。這意味著酒店項目可以以較低融資成本運行，提高股本回報。另外，通過設立房地產(chǎn)基金、REITs等方式，投資者在日本退出渠道通暢，也增加了投資的流動性和安全性。

主要風險挑戰(zhàn)：

·客源市場依賴和地緣變量：日本入境游對周邊國家尤其是中國、韓國、臺灣等市場依存度高。如果主要客源國的經(jīng)濟出現(xiàn)波動（例如中國經(jīng)濟放緩）或外交關(guān)系緊張，可能直接影響赴日游客數(shù)量。另外，全球旅游流量受宏觀環(huán)境影響明顯，如若發(fā)生金融危機、大規(guī)模疫情復燃等黑天鵝事件，入境需求可能大幅下滑，酒店業(yè)將再次面臨業(yè)績壓力。

·民宿和分享經(jīng)濟競爭：盡管日本對Airbnb等民宿平臺加強了監(jiān)管，但不代表此領(lǐng)域不會反彈。一旦未來監(jiān)管有所放寬或新的共享住宿模式出現(xiàn)，傳統(tǒng)酒店在休閑游客特別是家庭游客市場的份額可能再受侵蝕。此外，現(xiàn)有民宿合法合規(guī)經(jīng)營者也在逐步增多，他們以公寓民宿、農(nóng)家樂等形式為游客提供更靈活的選擇，對經(jīng)濟型酒店形成一定替代。酒店業(yè)者需關(guān)注民泊政策變化，及時調(diào)整策略，例如通過提升服務差異化來應對價格競爭。

·勞動力短缺與成本上升：日本酒店業(yè)正遭遇招聘難、用工荒的問題。低薪繁重的工作特性使行業(yè)難以吸引年輕從業(yè)者，再加上日本總體勞動力萎縮，服務員、客房清掃等崗位供給不足。這直接限制了酒店接待能力（一些酒店不得不減少可售房間），并推高了人力成本。

為留住員工，酒店紛紛提高薪酬待遇、加強培訓福利，但這在短期內(nèi)將壓縮盈利空間。此外，能源價格波動、食品原材料漲價也增加了酒店的運營成本。成本端的持續(xù)高企可能削弱投資回報，需要通過提高售價或提升運營效率來消化，這對管理能力提出了更高要求。

·市場競爭與供給過剩隱憂：盡管總體供應放緩，但某些地區(qū)和細分市場可能出現(xiàn)供過于求隱憂。例如，大阪為迎接世博會在建和籌劃的酒店較多，世博會后可能出現(xiàn)階段性過剩。再如，一些二線城市在旅游熱潮中興建了不少新酒店，如果后續(xù)宣傳跟不上或游客增長不及預期，新供給吸納需要時間。

在度假區(qū)，旺季爆滿但淡季生意清淡也是長期難題，投資度假酒店需要有應對季節(jié)波動的策略。整體而言，投資者應警惕在高峰期進入市場可能買在高點，需精選項目并預留足夠緩沖，以應對可能的周期性調(diào)整。

·其他不可控風險：包括自然災害（日本多地震臺風，酒店需做好抗災保險）、公共衛(wèi)生事件（疫情讓行業(yè)幾乎停擺的教訓猶存）、匯率變化（日元匯率波動影響以外幣計價的投資回報）等。這些風險雖然發(fā)生概率不一，但一旦出現(xiàn)會對酒店業(yè)產(chǎn)生重大影響，投資前應做好情景分析和風險管理預案。

所以，日本酒店行業(yè)在后疫情時代展現(xiàn)出強勁的復蘇與增長態(tài)勢，無論在運營業(yè)績還是投資交易方面都呈現(xiàn)繁榮景象。一方面，歷史累計的龐大國內(nèi)旅游基盤，加之政府積極推動入境游，使得需求前景長期向好；另一方面，市場競爭與外部環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)也不容忽視。

不過，憑借日本作為旅游目的地的獨特吸引力和成熟穩(wěn)定的市場環(huán)境，日本酒店業(yè)的投資價值依然突出。對于投資者來說，關(guān)鍵在于把握住行業(yè)上升周期的紅利，同時通過專業(yè)運營和風險管控來應對潛在的起伏。綜合考慮現(xiàn)狀與趨勢，日本酒店行業(yè)無疑是亞太地區(qū)不可錯過的深具價值的投資領(lǐng)域。