本文將深度剖析六只已上市住房租賃REITs的2025年一季度財(cái)報(bào)，全方位呈現(xiàn)盈利與虧損態(tài)勢(shì)，精準(zhǔn)捕捉行業(yè)發(fā)展風(fēng)向。

URI城市租住觀察到：2025年第一季度，國(guó)內(nèi)首批6單租賃住房REITs交出首份成績(jī)單。從營(yíng)收規(guī)模到盈利水平，從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)到現(xiàn)金流分配，總體運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)穩(wěn)健，部分產(chǎn)品漲幅顯著，但統(tǒng)一看，市場(chǎng)格局初顯分化。

URI城市租住洞察 租賃住房REIT整體特征分析：

1. 抗周期屬性凸顯：保租房REITs因租金受政府監(jiān)管、需求剛性，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中表現(xiàn)穩(wěn)健。據(jù)從業(yè)者透露，2025年一季度中證REITs價(jià)格指數(shù)保租房板塊漲幅更達(dá)29.8%，保租房行業(yè)總回報(bào)指數(shù)上漲34.8%，該數(shù)據(jù)的支撐表明，機(jī)構(gòu)布局信心較為堅(jiān)定；

2. 政策與市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)：城市化進(jìn)程加速及青年群體租房需求增長(zhǎng)，疊加“十四五”規(guī)劃建設(shè)870萬套保租房目標(biāo)，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展；

3. 擴(kuò)募與新發(fā)加速：一季度新增匯添富上海地產(chǎn)REIT（首日漲幅30%）及蘇州恒泰REIT即將開售，中金廈門安居保租房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目正式申報(bào)至上交所，擴(kuò)募項(xiàng)目將提升分派率，增強(qiáng)資產(chǎn)池多樣性。

中金廈門安居保租房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目正式申報(bào)至上交所

URI城市租住風(fēng)險(xiǎn)提示：

盡管保租房REITs表現(xiàn)亮眼，但需關(guān)注市場(chǎng)流動(dòng)性階段性不足、部分項(xiàng)目供給過快帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力，以及宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期可能對(duì)租金收入的影響。

Q1財(cái)報(bào)解讀：

營(yíng)收之冠

規(guī)模背后的城市能級(jí)

國(guó)泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬元營(yíng)收一騎絕塵，近乎第二名中金廈門安居REIT（2010.95萬元）的2.2倍。上海品牌保租房項(xiàng)目的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)突出，疊加高能級(jí)城市租賃需求，成為營(yíng)收領(lǐng)跑關(guān)鍵。其他產(chǎn)品則呈現(xiàn)階梯式分布：

華潤(rùn)有巢REIT（1946.75萬）與華夏北京保障房REIT（1851.87萬）緊咬第三、四位，政策導(dǎo)向型項(xiàng)目初顯韌性；招商蛇口REIT（1791.03萬）與紅土深圳安居REIT（1346.21萬）暫居末位，區(qū)域市場(chǎng)飽和度與運(yùn)營(yíng)效率或成掣肘。

盈利性方面

規(guī)模擴(kuò)張與成本管控

從凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)看，華夏北京保障房REIT以860.94萬元（凈利率46.5%）摘冠，顯示其成本控制良好，政策紅利支撐明顯。反觀營(yíng)收冠軍城投寬庭REIT凈利率僅4.5%，暴露規(guī)?？焖贁U(kuò)張下的成本壓力。中金廈門安居與紅土深圳安居分列二、三位，但后者因房產(chǎn)稅優(yōu)惠到期，凈利潤(rùn)同比承壓。而招商蛇口REIT成唯一虧損者，據(jù)調(diào)研新項(xiàng)目成本壓力或拖累整體表現(xiàn)。

URI城市租住觀察到：

規(guī)?；瘮U(kuò)張未必帶來利潤(rùn)同步增長(zhǎng)，行業(yè)已從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，單純追求規(guī)模可能陷入“增收不增利”的困境。

出租率方面

供需平衡的隱形戰(zhàn)場(chǎng)

出租率是資產(chǎn)價(jià)值的晴雨表。中金廈門安居REIT表現(xiàn)亮眼，以99.26%近乎滿租領(lǐng)跑，租金單價(jià)穩(wěn)中有升，凸顯廈門租賃市場(chǎng)活力。梯隊(duì)分化明顯：

第一梯隊(duì)（>97%）：廈門安居、深圳安居依托精準(zhǔn)客群定位；

第二梯隊(duì)（95%-97%）：北京保障房、華潤(rùn)有巢憑借政策支持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)；

第三梯隊(duì)（<95%）：招商蛇口（92.4%）、城投寬庭（91.14%）受配套商業(yè)拖累（如太子灣項(xiàng)目商業(yè)出租率僅68.06%），反映出商業(yè)業(yè)態(tài)與居住需求的錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)金流方面

分派率的明暗較量

現(xiàn)金流分派率是投資者關(guān)注的核心指標(biāo)。國(guó)泰君安城投寬庭 REIT、中金廈門安居 REIT 和華夏基金華潤(rùn)有巢 REIT 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較為充裕，分別為 2323.18 萬元、1625.28 萬元和 1499.53 萬元。從現(xiàn)金流分派率來看，國(guó)泰君安城投寬庭 REIT 以 3.20% 居首，6支的現(xiàn)金流分派率集中在 2.68% - 3.20% 區(qū)間，能為投資者提供較為穩(wěn)定的收益。紅土創(chuàng)新深圳安居 REIT 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，或是因在運(yùn)營(yíng)初期有較多資金用于維護(hù)、管理成本較高等因素。

租賃住房REITs一季度業(yè)績(jī)的分化，或可視為行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影—政策紅利漸退倒逼企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)提效，區(qū)域市場(chǎng)租金彈性和出租率爬坡能力考驗(yàn)底層資產(chǎn)的韌性，而商業(yè)配套的低迷則凸顯業(yè)態(tài)組合優(yōu)化的必要性。

未來，進(jìn)一步聚焦精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)質(zhì)量提升，稅收政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整、租金市場(chǎng)化定價(jià)的靈活性以及現(xiàn)金流的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，可能成為企業(yè)突圍的關(guān)鍵變量。在此過程中，能否平衡短期壓力與長(zhǎng)期布局，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌绊憛⑴c者的市場(chǎng)站位。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI城市租住復(fù)核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹懶