過去二十年，中國房地產(chǎn)市場如同坐過山車——從2008年四萬億刺激下的“全民造富”，到2021年部分城市房價三年翻倍的瘋狂，再到2025年全國70城房價同比下跌城市達58個的深度調(diào)整（國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)），樓市沉浮深刻改變著億萬人的命運：有人在北上廣深囤積房產(chǎn)實現(xiàn)財富自由，有人在三四線城市背負百萬房貸卻遭遇房價腰斬（如鄭州部分小區(qū)房價較峰值下跌超40%），更有部分高杠桿購房者陷入“房子市值抵不上剩余房貸”的困境（央行數(shù)據(jù)顯示個人住房貸款不良率有所上升）。

當房地產(chǎn)從“經(jīng)濟發(fā)動機”轉(zhuǎn)為“風險承壓點”，當30億平方米超齡舊宅（住建部統(tǒng)計）與7.8億平方米待售新房（行業(yè)機構數(shù)據(jù)）形成雙重擠壓，所有人都在追問：在消費低迷、經(jīng)濟增速放緩的當下，國家是否會再次啟動“房地產(chǎn)救市”引擎？若啟動，是延續(xù)“貨幣放水+土地財政”的老路，還是另辟“存量優(yōu)化+品質(zhì)升級”的新局？本文將從舊房拆除的必要性、四代住宅的激活邏輯、政策風險的防控機制三個維度，解析房地產(chǎn)深度調(diào)整期的破局之道。

一、市場困局：存量高企與需求升級的結構性矛盾

2025年中國房地產(chǎn)市場面臨三重壓力：全國商品房待售面積達7.8億平方米（其中住宅占53.5%），三四線城市去化周期普遍超過24個月；1990年前建成的老舊住宅超30億平方米，其中部分存在結構安全隱患；改善型需求占比提升至48%，但傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，大戶型去化率明顯低于剛需產(chǎn)品。

核心矛盾：存量住房“總量過?！迸c“品質(zhì)短缺”并存，傳統(tǒng)“舊改+增量”模式難以打破僵局——僅對舊房進行水電氣改造，無法激活改善型需求；單純新增四代住宅供應，又會加劇存量競爭。破局關鍵在于“減法+乘法”協(xié)同：通過拆除超齡舊房做“減法”，為四代住宅入市做“乘法”，實現(xiàn)存量結構與品質(zhì)的雙重優(yōu)化。

二、破局路徑：拆除重建的底層邏輯與實施機制

（一）拆除標準的科學化重構

突破“房齡40年一刀切”的傳統(tǒng)模式，建立“結構安全+功能退化+城市規(guī)劃”三維評估體系：

? 結構安全：采用專業(yè)檢測技術，對老舊住宅進行安全評級，D級危房強制拆除，C級危房納入“拆除-加固”備選庫；

? 功能退化：對無電梯、廚衛(wèi)面積過小的老舊小區(qū)（如北京潘家園小區(qū)），按“居民意愿+區(qū)位價值”優(yōu)先排序；

? 城市規(guī)劃：在核心地段、軌交站點附近區(qū)域，允許通過“拆除重建+容積率提升”釋放土地價值（如上海某地塊改造后土地價值顯著增長）。

（二）資金閉環(huán)的創(chuàng)新模式

構建“政府引導-市場運作-居民參與”的多元籌資體系：

1. 財政杠桿撬動：中央財政通過城市更新專項債注資，對拆除重建項目給予基礎補貼；

2. 土地增值反哺：新增計容面積中，部分用于建設保障性住房，部分用于商品住宅開發(fā)，土地出讓金凈收益按比例返還項目用于拆遷補償；

3. 居民權益保障：實行“拆一還一.二+差價補繳”政策，如深圳某項目拆遷戶以低于周邊均價的價格回購重建房，同時享受過渡期租金補貼。

三、激活引擎：第四代住宅的產(chǎn)品革命與市場傳導

（一）產(chǎn)品力的顛覆性突破

第四代住宅通過三大創(chuàng)新重構市場價值：

? 空間革命：空中庭院設計使實際得房率顯著提升，較傳統(tǒng)住宅提升20-25個百分點，重慶某項目戶型通過庭院拓展實現(xiàn)更大使用面積，單價較周邊溢價30%仍熱銷；

? 技術集成：標配綠色節(jié)能技術，符合“雙碳”目標，多地對符合標準的四代住宅給予政策紅利，降低開發(fā)商綜合成本；

? 政策紅利：改善型客群對價格敏感度較低，2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，四代住宅客群中二次置業(yè)占比超80%。

（二）市場傳導的“三維激活”

1. 需求端：精準匹配改善型客群，帶動相關消費增長；

2. 供給端：倒逼存量房改造升級，成都試點顯示，四代住宅入市后，周邊二手房價格下跌，迫使開發(fā)商對存量項目進行智能化改造；

3. 城市端：釋放核心地段土地價值，北京某區(qū)域拆除舊樓后，新建四代住宅項目貢獻土地出讓金顯著增加。

四、風險防控：從“運動式拆除”到“可持續(xù)更新”

（一）避免三大誤區(qū)

1. 規(guī)模失控：設定年度拆除上限，防止重蹈“大拆大建”覆轍；

2. 區(qū)域失衡：在三四線城市嚴格限制拆除規(guī)模，重點推進保障房建設；核心城市拆除比例可適當提升，但需配套產(chǎn)業(yè)導入；

3. 民生失序：建立“先安置后拆除”機制，確保拆遷戶過渡期權益。

（二）長效機制構建

1. 技術標準體系：制定四代住宅建設規(guī)范，明確各項技術指標；

2. 存量處置閉環(huán)：建立“拆除-再生-利用”產(chǎn)業(yè)鏈，提高建筑垃圾資源化利用率；

3. 動態(tài)監(jiān)測平臺：實時追蹤拆除進度、資金流向與市場反應，對異常區(qū)域及時預警。

五、結論：存量時代的“質(zhì)量革命”

在房地產(chǎn)從“規(guī)模驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量驅(qū)動”的關鍵期，“舊房拆除+四代住宅”模式不是簡單的“拆舊建新”，而是通過工業(yè)邏輯重構與城市功能升級，實現(xiàn)從“房屋供給”到“生活方式供給”的躍遷。

數(shù)據(jù)印證：重慶、成都等試點城市數(shù)據(jù)顯示，該模式可使存量住房市值提升，帶動關聯(lián)消費增長，同時降低建筑碳排放。但需警惕：若缺乏科學規(guī)劃與長效機制，可能演變?yōu)椤百Y本驅(qū)動的新一輪收割”。唯有將“人的居住需求”置于首位，才能真正實現(xiàn)“激活市場”與“民生改善”的雙重目標。