租賃式酒店的定義與演變過(guò)程

“租賃式酒店”模式是指酒店集團(tuán)通過(guò)租賃物業(yè)來(lái)開(kāi)設(shè)和運(yùn)營(yíng)酒店的重資產(chǎn)擴(kuò)張方式，包括集團(tuán)自租物業(yè)直營(yíng)或加盟商租賃物業(yè)加盟品牌兩種形式。這一模式的核心在于酒店方承擔(dān)物業(yè)長(zhǎng)期租約，通過(guò)改造和運(yùn)營(yíng)獲取收益。

與國(guó)際酒店常用的委托管理、品牌授權(quán)等輕資產(chǎn)模式不同，租賃式酒店模式要求經(jīng)營(yíng)者直接承租或自持物業(yè)，投入裝修和運(yùn)營(yíng)資金，因此屬于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

中國(guó)租賃式酒店模式起源于20世紀(jì)90年代末至2000年代初，彼時(shí)國(guó)內(nèi)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化平價(jià)旅館，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)型住宿需求旺盛。1996年錦江集團(tuán)創(chuàng)立了錦江之星連鎖，2002年首旅如家成立，2005年7天酒店和漢庭酒店（華住前身）相繼成立，開(kāi)啟了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的擴(kuò)張浪潮。

這些早期連鎖酒店大多采取“租樓開(kāi)店”的方式：由公司或加盟商以較低價(jià)格簽下10年以上租約，將辦公樓、招待所等物業(yè)改造成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的連鎖酒店，提供干凈實(shí)惠的客房服務(wù)。通過(guò)租賃快速?gòu)?fù)制門(mén)店，使得連鎖酒店能在短時(shí)間內(nèi)占領(lǐng)多個(gè)城市。

在發(fā)展初期，為確保服務(wù)品質(zhì)和品牌口碑，許多連鎖酒店選擇自營(yíng)模式：總部直接租賃物業(yè)并運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)格把控標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)也有部分采取加盟制，即允許加盟商租賃物業(yè)使用品牌開(kāi)店，但早期加盟比例不高。

隨著品牌影響力提升和擴(kuò)張?zhí)崴?，租賃式直營(yíng)模式的資金壓力和運(yùn)營(yíng)成本漸增，國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)在2010年代逐步引入更多輕資產(chǎn)的加盟管理模式。據(jù)浩華咨詢(xún)報(bào)告，約五年前中國(guó)酒店市場(chǎng)特許經(jīng)營(yíng)模式占比僅11%，但在2018–2019年迅速攀升至60%以上。

也就是說(shuō)，過(guò)去主要依賴(lài)租賃重資產(chǎn)開(kāi)店的格局，在近十年被加盟和委托管理的輕資產(chǎn)模式所顛覆。華住、錦江、首旅如家等龍頭集團(tuán)均在近年大幅“由重轉(zhuǎn)輕”，直營(yíng)店占比持續(xù)下降。

例如，錦江酒店中國(guó)區(qū)有限服務(wù)連鎖酒店中直營(yíng)店數(shù)量已從2022年的836家（占比7.23%）降至2024年的686家（占比僅5.11%）；

華住中國(guó)截至2024年底共有直營(yíng)及租賃酒店557家，占已營(yíng)業(yè)酒店的5.05%，其余94.95%全部為管理加盟和特許經(jīng)營(yíng)酒店。

可以說(shuō)，中國(guó)連鎖酒店業(yè)態(tài)正從早年的租賃重資產(chǎn)極速轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)+加盟”為主的新階段。

中國(guó)酒店集團(tuán)輕資產(chǎn)化進(jìn)程：近年特許經(jīng)營(yíng)/管理加盟模式占比快速上升。早期連鎖酒店多以租賃直營(yíng)為主，如今錦江、華住等直營(yíng)占比已不足一成。圖中2024年數(shù)據(jù)根據(jù)華住和錦江財(cái)報(bào)繪制。

成熟期的優(yōu)勢(shì)與資本青睞邏輯

在中國(guó)連鎖酒店發(fā)展成熟期（約2010年前后），租賃式酒店模式曾展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢(shì)，因而備受資本青睞。

首先，投資回報(bào)率高、回收期短。依托租賃物業(yè)開(kāi)店可節(jié)省自建酒店的巨額土地和建設(shè)成本，據(jù)報(bào)道當(dāng)時(shí)開(kāi)辦一家經(jīng)濟(jì)型酒店平均投資約僅100萬(wàn)美元，3–5年即可回本。

這意味著項(xiàng)目投資回報(bào)率可高達(dá)20–30%，遠(yuǎn)高于同期商業(yè)地產(chǎn)租賃或其他零售業(yè)態(tài)收益。高回報(bào)吸引了大量創(chuàng)業(yè)者和投資人涌入這一領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)早期經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店頻頻獲得風(fēng)險(xiǎn)投資和海外上市融資。

例如，如家在2006年登陸納斯達(dá)克募資逾1億美元，7天酒店在2007–2008年連續(xù)獲得美林、德意志銀行等共計(jì)9500萬(wàn)美元注資，用于在全國(guó)各地攻城略地般擴(kuò)張。

其次，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)帶來(lái)高入住率和規(guī)模效應(yīng)。租賃式模式下酒店集團(tuán)對(duì)物業(yè)有充分控制權(quán)，能夠嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的裝修風(fēng)格、服務(wù)規(guī)范和定價(jià)策略，確保顧客在不同城市的分店都有類(lèi)似的體驗(yàn)。

這極大提升了連鎖酒店的品牌知名度和美譽(yù)度，推動(dòng)會(huì)員規(guī)模迅速增長(zhǎng)，也帶來(lái)了遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)旅店的入住率。成熟期的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均客房出租率常年保持在80%以上，有的門(mén)店甚至接近滿(mǎn)房狀態(tài)。

這種高出租率疊加標(biāo)準(zhǔn)化管理，使單店盈利能力大幅領(lǐng)先非連鎖單體酒店。同時(shí)規(guī)模擴(kuò)張也形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)和采購(gòu)優(yōu)勢(shì)：會(huì)員跨城出差旅行優(yōu)先選擇連鎖品牌，集團(tuán)集中采購(gòu)物資壓低成本，攤薄了固定支出。這一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)型酒店被視為“現(xiàn)金奶牛”——現(xiàn)金流充沛且可持續(xù)，成長(zhǎng)性與盈利性兼?zhèn)洹?/p>

再次，資本青睞和助推行業(yè)并購(gòu)整合。在租賃式酒店模式的支撐下，國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)出如家、華?。h庭）、7天、錦江之星、格林豪泰等眾多品牌，行業(yè)進(jìn)入群雄逐鹿階段。資本市場(chǎng)對(duì)連鎖酒店的追捧使各大品牌紛紛上市融資或被更大的集團(tuán)并購(gòu)，從而獲得更多資金加速擴(kuò)張。

例如，錦江集團(tuán)在2015年收購(gòu)了7天等品牌組建鉑濤集團(tuán)，首旅集團(tuán)則在2016年收購(gòu)如家酒店，將行業(yè)進(jìn)一步整合。資本青睞背后的邏輯在于：租賃式重資產(chǎn)模式讓連鎖酒店企業(yè)手握大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)和穩(wěn)定營(yíng)業(yè)收入，短期業(yè)績(jī)直觀亮眼；

同時(shí)通過(guò)快速“跑馬圈地”占領(lǐng)市場(chǎng)，一旦規(guī)模做大便具備了提價(jià)和輸出品牌的議價(jià)能力。這種“先重后輕”的擴(kuò)張路徑被視為快速占領(lǐng)新興市場(chǎng)的有效手段，資本寄望日后再逐步轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)獲得更高估值。

因此，在成熟期，租賃式酒店模式一度被認(rèn)為是中國(guó)酒店業(yè)的黃金打法，助推行業(yè)規(guī)模在2010年代初迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

投資回報(bào)率下滑與盈利能力衰減

然而，昔日風(fēng)光的租賃式酒店模式在2020年前后遭遇了拐點(diǎn)：投資回報(bào)率和盈利能力明顯下滑，模型本身的弱點(diǎn)逐漸暴露。推動(dòng)這一轉(zhuǎn)折的原因是多方面的。首先，成本上漲快于收入增長(zhǎng)，壓縮了利潤(rùn)空間。

統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)新開(kāi)業(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店的平均投資額較以往增長(zhǎng)了18%，物業(yè)租金普遍上漲約29%，店長(zhǎng)等人力成本年均上調(diào)24%，但同期營(yíng)收增幅只有11%左右，導(dǎo)致利潤(rùn)率被壓縮到僅10%–20%。

也就是說(shuō)，相比早期20%以上的凈利率，如今許多經(jīng)濟(jì)型酒店的盈利水平已大幅降低。一位資深酒店投資人直言：“不少經(jīng)濟(jì)型酒店的造價(jià)如今并不低，甚至接近中端酒店”，如果投入成本失控，投資回報(bào)將極不理想。過(guò)去那種3–5年回本的神話難以再現(xiàn)，不少項(xiàng)目的實(shí)際回報(bào)周期被拉長(zhǎng)到8–10年甚至更久。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店投資回報(bào)率趨勢(shì)：行業(yè)ROI呈逐年下滑態(tài)勢(shì)。早期經(jīng)濟(jì)型連鎖店凈利潤(rùn)率曾高達(dá)20–25%，約4年回本；但隨著成本上漲和競(jìng)爭(zhēng)加劇，中期降至15%以下；2020年前后部分酒店利潤(rùn)率跌至約10%甚至更低（2020年疫情期間整體出現(xiàn)虧損）。

其次，經(jīng)營(yíng)效率降低，單店收益放緩。隨著連鎖網(wǎng)絡(luò)規(guī)模膨脹和市場(chǎng)逐漸飽和，經(jīng)濟(jì)型酒店的邊際收益遞減。一方面，一二線城市的酒店供給在2015年前后大幅增加，很多區(qū)域出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，客房出租率和房?jī)r(jià)增速趨緩。

即使在疫情前的2019年，經(jīng)濟(jì)型酒店整體RevPAR（每間可供房收入）的增長(zhǎng)已顯疲態(tài)。另一方面，存量老店進(jìn)入翻新周期，需要投入資本升級(jí)裝修設(shè)施，以滿(mǎn)足消費(fèi)者不斷提升的住宿要求。這進(jìn)一步拉長(zhǎng)了投資回報(bào)周期。

以華住集團(tuán)為例，其成熟經(jīng)濟(jì)型酒店在2023年的平均房?jī)r(jià)（ADR）比2022年上漲25%達(dá)225元，但同期入住率仍低于2019年水平，顯示提價(jià)在一定程度上彌補(bǔ)了通脹成本。

然而提價(jià)的空間并非無(wú)限，2024年國(guó)內(nèi)酒店業(yè)“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)明顯，華住中國(guó)區(qū)ADR已從2023年的299元回落至2024年的289元。

經(jīng)濟(jì)型酒店漲價(jià)過(guò)多又會(huì)喪失“性?xún)r(jià)比”優(yōu)勢(shì)，正如媒體所言：“200元一晚，經(jīng)濟(jì)型酒店正變得不再經(jīng)濟(jì)”。當(dāng)收入增長(zhǎng)無(wú)法持續(xù)跑贏成本上漲，經(jīng)營(yíng)效率自然難言樂(lè)觀。

再次，融資能力減弱，擴(kuò)張乏力。隨著投資回報(bào)率下滑，資本市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店領(lǐng)域的熱情明顯退潮。2010年代中期以后，鮮有新的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌獲得風(fēng)投青睞，大型連鎖集團(tuán)的融資更多用于并購(gòu)整合和發(fā)力中高端品牌。

傳統(tǒng)租賃模式重資本、慢回報(bào)的特點(diǎn)在疫情沖擊下更令金融機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎：銀行收緊了對(duì)中小加盟商的貸款支持，許多酒店業(yè)主難以再用高杠桿開(kāi)新店。

另一方面，酒店集團(tuán)自身背負(fù)的租賃負(fù)債在疫情中成為沉重包袱——2020–2022年旅游斷崖式下跌時(shí)，大量直營(yíng)租賃店鋪需要承擔(dān)房租、折舊等固定開(kāi)支，華住、首旅如家在2022年均出現(xiàn)數(shù)億元的巨額虧損。

雖然2023年行業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇使龍頭企業(yè)扭虧為盈：華住集團(tuán)2023年?duì)I收219億元、凈利41億元，較2019年分別增長(zhǎng)58%和132%；錦江酒店?duì)I收146.5億、凈利重回10億元級(jí)別；首旅酒店?duì)I收77.9億、凈利7.95億，同比大幅好轉(zhuǎn)。

但需要指出，這些利潤(rùn)更多來(lái)自業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和費(fèi)用管控，而非傳統(tǒng)租賃模式的紅利。以華住為例，2023年其特許管理收入占比已過(guò)半，中國(guó)區(qū)超94%的門(mén)店為輕資產(chǎn)加盟，正是這種策略帶來(lái)了更健康的現(xiàn)金流和利潤(rùn)。

相反，那些依賴(lài)租賃模式的部分中小酒店業(yè)主并未從行業(yè)復(fù)蘇中明顯受益，他們?cè)谝咔橹械奶潛p難以完全彌補(bǔ)，融資能力大不如前。整體而言，租賃式酒店模式在后疫情時(shí)代顯得后勁不足，難以再獲得大規(guī)模資本輸血續(xù)命。

一線與二線城市模式表現(xiàn)差異

租賃式酒店模式的困境在不同城市層級(jí)上表現(xiàn)各異。一線城市由于物業(yè)成本高、市場(chǎng)趨于飽和，早已難以支撐高回報(bào)的租賃開(kāi)店模式；而二三線城市及以下市場(chǎng)則相對(duì)空間更大，但也面臨自身的挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)。

一線與二線城市酒店投資回報(bào)比較：根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，北京、上海等一線城市酒店資產(chǎn)資本化率僅約3.5%–4.5%，廣州、深圳約4.5%–5.5%，而二線城市普遍可達(dá)6%–8%。換言之，在一線城市投資酒店年回報(bào)率往往不到5%，二線城市則可達(dá)到約7%甚至更高。如圖所示，城市級(jí)別越高，酒店租賃模式的收益率越低。

首先，一線城市酒店租賃模式的收益率明顯偏低。北上廣深等核心城市的物業(yè)租金和人力成本全國(guó)最高，但經(jīng)濟(jì)型酒店客房定價(jià)受限于“平價(jià)”定位，提價(jià)空間有限，導(dǎo)致凈利率被擠壓。

業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海的酒店投資資本化率僅4%左右，即投資100元每年回報(bào)僅約4元，接近國(guó)債利率。這意味著在一線城市租下物業(yè)開(kāi)經(jīng)濟(jì)型酒店，扣除資金成本后幾乎無(wú)利可圖。

一線城市早期開(kāi)出的眾多經(jīng)濟(jì)型連鎖店，不少已在過(guò)去幾年閉店或轉(zhuǎn)型：有的因租約到期房東大幅漲租而退出黃金地段，有的干脆升級(jí)為中高端品牌以圖獲取更高RevPAR。

例如，北京、上海市中心的如家、錦江之星等老店，有的改造成了如家的YUN系列潮牌或錦江的白玉蘭酒店，以求擺脫廉價(jià)形象，提高客單價(jià)。這些變化反映出一線市場(chǎng)租賃模式日漸式微：高昂的地價(jià)與租金使傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型酒店難以為繼，酒店集團(tuán)在一線更傾向于輸出中高端品牌，通過(guò)管理費(fèi)和加盟費(fèi)獲取收益，而不愿自擔(dān)租賃重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

相比之下，二線及以下城市對(duì)租賃式/加盟式經(jīng)濟(jì)型酒店仍有較大容納空間。這些城市物業(yè)成本相對(duì)低廉，許多原本用于商場(chǎng)、辦公的存量物業(yè)有條件改造成酒店，租金水平能讓酒店取得6%–8%的年收益率。

同時(shí)，強(qiáng)二線和三四線城市正迎來(lái)消費(fèi)升級(jí)和本地旅游崛起，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化平價(jià)酒店有持續(xù)的需求。根據(jù)美團(tuán)數(shù)據(jù)，2019–2023年一二線城市酒店連鎖化率已達(dá)33%，而三線及以下城市僅為18%。

廣大下沉市場(chǎng)中大量單體小旅館亟需品牌化改造，這為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的加盟拓展提供了契機(jī)。各大集團(tuán)近年紛紛“下沉”：錦江2023年新增簽約酒店多布局于三四線城市中端及平價(jià)品牌；

華住截至2023年在三線及以下城市的酒店占比提高到40%，覆蓋城市數(shù)達(dá)1257個(gè)，比上一年新增了131個(gè)?？梢哉f(shuō)，下沉市場(chǎng)成為經(jīng)濟(jì)型酒店的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

當(dāng)然，下沉市場(chǎng)也有挑戰(zhàn)。一方面，中小城市客源季節(jié)性波動(dòng)大，商務(wù)客相對(duì)欠缺，酒店需依賴(lài)本地游和探親流動(dòng)，淡旺季差異顯著，考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)功力。

另一方面，這些地區(qū)消費(fèi)者品牌忠誠(chéng)度不高，價(jià)格敏感，線上OTA競(jìng)爭(zhēng)激烈，連鎖酒店要盈利必須進(jìn)一步壓縮成本、提高本地化服務(wù)。

一些創(chuàng)新模式正在出現(xiàn)，如如家推出“云系列”輕管理加盟，降低加盟門(mén)檻，以更靈活的方式在低線城市吸引單體酒店加入。

總的來(lái)看，二線以下城市仍是租賃/加盟模式經(jīng)濟(jì)型酒店最后的堡壘和希望所在，但也決定了酒店集團(tuán)必須調(diào)整策略，以更輕的資產(chǎn)、更高的運(yùn)營(yíng)效率來(lái)贏得“小城故事”。

國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)的戰(zhàn)略困境與未來(lái)出路

面對(duì)租賃式酒店模式的式微，國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)正處在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的十字路口。過(guò)去依賴(lài)“大規(guī)模開(kāi)店”驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的老路走不通后，“品牌方”不得不直面如何提質(zhì)增效、尋求新出路的問(wèn)題。

首先，重資產(chǎn)包袱與成本壓力。盡管華住、錦江等頭部企業(yè)近年大舉關(guān)?；蜣D(zhuǎn)換直營(yíng)租賃店，但仍有數(shù)百家存量租賃物業(yè)酒店在運(yùn)營(yíng)，這些重資產(chǎn)店鋪盈利能力普遍不如加盟店，拖累了整體業(yè)績(jī)。

錦江酒店就在年報(bào)中坦承，直營(yíng)酒店的固定資產(chǎn)折舊和租金等固定成本占比過(guò)大，嚴(yán)重影響利潤(rùn)率，2025年將繼續(xù)“優(yōu)化直營(yíng)板塊”。

華住國(guó)際（收購(gòu)德意志酒店集團(tuán)DH而來(lái)的海外業(yè)務(wù)）因偏重租賃，自收購(gòu)以來(lái)持續(xù)虧損，不得不在2024年進(jìn)行一次性大幅重組，關(guān)閉低效門(mén)店、裁員并整合品牌。

可見(jiàn)，如何處理好這些低效資產(chǎn)，將成為集團(tuán)管理層的長(zhǎng)期挑戰(zhàn)：是繼續(xù)投入翻新、等待轉(zhuǎn)機(jī)，抑或及時(shí)止損、尋求出售？每一個(gè)決定都考驗(yàn)著管理層的智慧和魄力。

其次，加盟商盈利困境與品牌升級(jí)難題。租賃式模式衰退的同時(shí)，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的存量經(jīng)濟(jì)型酒店加盟商也在經(jīng)受盈利壓力考驗(yàn)。如果加盟店不賺錢(qián)，勢(shì)必影響品牌口碑和網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定。

過(guò)去幾年，為紓困加盟商，華住曾多次減免加盟費(fèi)、提供貸款支持等；首旅如家推出“云系列”軟品牌，降低改裝成本，希望單體酒店以小投入加盟提升業(yè)績(jī)。然而，經(jīng)濟(jì)型酒店的產(chǎn)品升級(jí)并非易事：投入多了回報(bào)率下滑，投入少了難以改善老舊形象。

很多品牌嘗試推出新一代產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，如錦江的7天3.0、華住的漢庭3.5、東呈的城市便捷4.0等，在裝修設(shè)計(jì)、智能化設(shè)施上與時(shí)俱進(jìn)，同時(shí)宣稱(chēng)“單房造價(jià)更低”。

但正如業(yè)內(nèi)人士指出的，如果升級(jí)導(dǎo)致造價(jià)接近中端酒店，那經(jīng)濟(jì)型酒店賴(lài)以成功的成本優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在。目前來(lái)看，品牌方能做的是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)賦能：通過(guò)數(shù)字化系統(tǒng)賦予加盟店更準(zhǔn)確的定價(jià)和成本管控，提升坪效和人效；

加強(qiáng)會(huì)員營(yíng)銷(xiāo)和直銷(xiāo)渠道，降低OTA傭金支出；鼓勵(lì)加盟商因地制宜開(kāi)展副業(yè)創(chuàng)收，如長(zhǎng)租公寓、社區(qū)服務(wù)等，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這些舉措能否全面奏效，還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

再次，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與多元化探索。國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)已經(jīng)意識(shí)到，僅靠經(jīng)濟(jì)型板塊難以支撐未來(lái)增長(zhǎng)，需要在中高端市場(chǎng)乃至新業(yè)態(tài)上尋找突破口。近年來(lái)華住、錦江、首旅紛紛布局中高端及精選服務(wù)酒店：

如華住引進(jìn)雅高美居、收購(gòu)桔子水晶和德國(guó)Steigenberger，錦江發(fā)展維也納、凱里亞德等品牌，首旅如家推出和頤、璞隱等中高端品牌。這些中高端酒店多采取委托管理或加盟方式，是向國(guó)際酒店“輕資產(chǎn)+品牌輸出”模式看齊的戰(zhàn)略。

然而中高端酒店本身投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)（業(yè)內(nèi)平均回本期在6年以上），對(duì)加盟商吸引力有限。同時(shí)在高端領(lǐng)域，萬(wàn)豪、希爾頓、洲際等外資巨頭占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位，國(guó)內(nèi)集團(tuán)短期內(nèi)難以撼動(dòng)。

因此，國(guó)內(nèi)集團(tuán)一方面要穩(wěn)住基本盤(pán)——經(jīng)濟(jì)型酒店這個(gè)最大客源和現(xiàn)金流來(lái)源，另一方面又要耐心培育中高端品牌，形成更健康的“橄欖型”品牌結(jié)構(gòu)。除了酒店主業(yè)，多元化也是一些集團(tuán)的探索方向：

例如華住和錦江試水長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，將酒店管理輸出到租賃住宅領(lǐng)域；首旅集團(tuán)依托旅游產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，嘗試酒店+景區(qū)、酒店+文旅綜合體的模式。但總體而言，這些多元化尚處起步，并未成為盈利支柱。

最后，組織變革與科技賦能也是出路的一部分。酒店業(yè)傳統(tǒng)上人力密集、反應(yīng)較慢，國(guó)內(nèi)集團(tuán)近年紛紛推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，寄望通過(guò)科技提升運(yùn)營(yíng)效率、降低人工成本。

例如引入自助入住終端、智能客控系統(tǒng)，以減少前臺(tái)和客房服務(wù)人員編制；利用大數(shù)據(jù)優(yōu)化選址和定價(jià)決策；通過(guò)會(huì)員App、小程序構(gòu)建直銷(xiāo)生態(tài)，提高復(fù)購(gòu)率。

報(bào)道顯示，包括華住、首旅如家在內(nèi)的企業(yè)正加碼人工智能等技術(shù)應(yīng)用，推動(dòng)“人機(jī)協(xié)同”來(lái)緩解服務(wù)業(yè)用工荒和成本高企的問(wèn)題。這種轉(zhuǎn)型需要投入也需要觀念更新，短期內(nèi)會(huì)經(jīng)歷陣痛（正如華住在2025年電話會(huì)上坦言輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型尚處陣痛期），但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的必由之路。

總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)正處于艱難的轉(zhuǎn)型爬坡期：一手化解租賃模式遺留的成本負(fù)擔(dān)和加盟痛點(diǎn)，一手探索新的增長(zhǎng)曲線。在這個(gè)過(guò)程中，“輕資產(chǎn)、強(qiáng)品牌、重運(yùn)營(yíng)、拓邊界”將是它們走出困境的關(guān)鍵詞。

國(guó)際集團(tuán)的模式啟發(fā)與對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的沖擊

對(duì)比國(guó)際主流酒店集團(tuán)的發(fā)展路徑，可以更清晰地看到國(guó)內(nèi)租賃式酒店模式的不足和轉(zhuǎn)型方向。

萬(wàn)豪、希爾頓、洲際等跨國(guó)酒店巨頭很早就確立了“輕資產(chǎn)+品牌輸出”的戰(zhàn)略，其核心是：酒店集團(tuán)不大規(guī)模持有或租賃物業(yè)，而是專(zhuān)注于品牌管理和服務(wù)輸出，通過(guò)加盟和委托管理迅速擴(kuò)大版圖。

這一模式帶來(lái)的直接好處是財(cái)務(wù)穩(wěn)健、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。以萬(wàn)豪和希爾頓為例，它們自營(yíng)和自有物業(yè)的房間占比僅約1%–2%，98%以上的酒店均采用管理合同或特許加盟模式運(yùn)營(yíng)。

萬(wàn)豪國(guó)際的營(yíng)收中僅有約6%來(lái)自自有物業(yè)，其余大部分是管理費(fèi)和特許費(fèi)收入。這意味著，即使遇到行業(yè)低谷，國(guó)際酒店集團(tuán)也無(wú)需承擔(dān)成百上千家酒店的租金和折舊包袱，損益表主要受到管理費(fèi)變動(dòng)影響，成本結(jié)構(gòu)極其輕盈。

疫情期間的情況也證明了這一點(diǎn)：雖然全球旅行停滯導(dǎo)致管理費(fèi)銳減，但萬(wàn)豪、希爾頓依然保持了運(yùn)營(yíng)的基本盈虧平衡，并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模財(cái)務(wù)危機(jī)，反而利用這段時(shí)期優(yōu)化內(nèi)部架構(gòu)、籌備反彈。反觀國(guó)內(nèi)曾經(jīng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的酒店公司，不得不扛著巨額固定成本過(guò)冬，日子要艱難許多。

國(guó)際酒店集團(tuán)的輕資產(chǎn)路線還帶來(lái)了品牌全球化和價(jià)值輸出。他們通過(guò)輸出標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)和管理體系，在全球吸引業(yè)主投資酒店物業(yè)，再由集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)或授權(quán)品牌。

這種模式下，品牌價(jià)值成為核心競(jìng)爭(zhēng)力——只有具備強(qiáng)大市場(chǎng)號(hào)召力的酒店品牌，才能令業(yè)主愿意付費(fèi)加盟。萬(wàn)豪、希爾頓等在數(shù)十年發(fā)展中打造了豐富的品牌矩陣和忠誠(chéng)客戶(hù)群，形成良性循環(huán)。

近年來(lái)，這些酒店巨頭也把目光投向中國(guó)的下沉市場(chǎng)，開(kāi)始“反向下沉”。例如洲際酒店集團(tuán)宣布其新開(kāi)業(yè)酒店有70%以上布局在中國(guó)的二至五線城市，85%的在建酒店亦位于這些區(qū)域；

希爾頓則通過(guò)與鉑濤集團(tuán)合作推出希爾頓歡朋（Hampton）品牌，大舉進(jìn)軍中國(guó)中檔酒店市場(chǎng)。

目前萬(wàn)豪、希爾頓等在華中高端酒店占優(yōu)勢(shì)，新興的中檔領(lǐng)域它們同樣虎視眈眈。這對(duì)國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)形成了直接沖擊：一方面，爭(zhēng)奪業(yè)主資源。很多本土業(yè)主過(guò)去只能在如家、錦江之間選品牌，如今有了假日智選、希爾頓花園等國(guó)際品牌選項(xiàng)。

在一些發(fā)達(dá)城市，不少業(yè)主更傾向于選擇國(guó)際品牌以吸引客源，這無(wú)疑加劇了國(guó)內(nèi)外集團(tuán)在加盟商層面的競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，倒逼本土品牌升級(jí)。

國(guó)際集團(tuán)的進(jìn)入提高了消費(fèi)者期望值和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，迫使本土經(jīng)濟(jì)型酒店加速迭代產(chǎn)品、改善服務(wù)，以免被邊緣化。這也是為何華住、錦江紛紛推出自有中高端品牌并強(qiáng)化品質(zhì)管控——在全球標(biāo)桿面前，粗放的運(yùn)營(yíng)已無(wú)法立足。

對(duì)于中國(guó)酒店業(yè)者而言，國(guó)際輕資產(chǎn)模式帶來(lái)的啟示是深刻的：酒店的本質(zhì)并非“二房東”賺租金差價(jià)，而是服務(wù)業(yè)，靠品牌和管理取勝。

重資產(chǎn)擴(kuò)張固然曾助力快速做大規(guī)模，但一旦外部環(huán)境逆轉(zhuǎn)，缺乏資產(chǎn)消化機(jī)制（如酒店REITs未成熟）的情況下，沉重的資產(chǎn)負(fù)債表將成為拖累。

國(guó)際酒店業(yè)早在上世紀(jì)80年代就吃過(guò)重資產(chǎn)的虧（如萬(wàn)豪曾因持有過(guò)多房地產(chǎn)陷入危機(jī)），隨后果斷拆分地產(chǎn)，走“輕重資產(chǎn)分離”之路。如今這一模式被證明是更優(yōu)的商業(yè)模型，并在全球得到復(fù)制。

本土酒店集團(tuán)正在補(bǔ)這一課：通過(guò)上市分拆物業(yè)、與業(yè)主成立合資公司等方式，逐步讓專(zhuān)業(yè)資本持有物業(yè)，自己則轉(zhuǎn)做“輕公司”。2019年首旅酒店就曾探討推動(dòng)酒店資產(chǎn)證券化的路徑，奈何酒店資產(chǎn)收益不理想，國(guó)內(nèi)首單酒店REIT至今未能落地。

展望未來(lái)，隨著行業(yè)出清和運(yùn)營(yíng)指標(biāo)改善，資產(chǎn)證券化終將成為解決重資產(chǎn)包袱的辦法之一?？梢灶A(yù)見(jiàn)，國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)將更加堅(jiān)定地向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，與國(guó)際巨頭在同一商業(yè)邏輯下展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)合作。

總而言之，中國(guó)租賃式酒店的發(fā)展盛極而衰，其“末路”并非行業(yè)的終結(jié)，而是模式的更替。透過(guò)國(guó)內(nèi)外對(duì)比，我們看到當(dāng)租賃重資產(chǎn)模式走到盡頭，唯有回歸酒店業(yè)的本源——以品牌和服務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)正在經(jīng)歷從量變到質(zhì)變的陣痛：甩掉沉重的資產(chǎn)包袱，告別粗放的規(guī)模崇拜，轉(zhuǎn)向精細(xì)化、輕資產(chǎn)的發(fā)展道路。這一過(guò)程中，有挑戰(zhàn)亦有新機(jī)遇：龐大的下沉市場(chǎng)等待深耕，多元化消費(fèi)需求催生新品類(lèi)，技術(shù)革新賦能管理升級(jí)。

可以肯定的是，下一個(gè)十年，中國(guó)酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將與過(guò)往截然不同。租賃式酒店模式的落幕，預(yù)示著一個(gè)更成熟理性的時(shí)代到來(lái)—在這個(gè)時(shí)代，勝出的將是那些懂得運(yùn)用“輕資產(chǎn)+重運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)，在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)皆建立起品牌號(hào)召力的卓越企業(yè)。

正如業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)所言：“這是最壞的時(shí)代，也是最好的時(shí)代?！睔v經(jīng)磨礪轉(zhuǎn)型的中國(guó)酒店業(yè)，必將在鳳凰涅槃后迎來(lái)新的篇章。