周末本著遛娃的心態(tài)去了幾個地方玩了一圈，感觸良多，和大家分享。

01 場景式娛樂和消費

想要在大熱天與遛娃之間保持平衡，室內(nèi)場景對于我來說肯定是首選。同時考慮到最好大人小孩都能適合，最后試了試宜家。沒想到和我們有一樣想法的朋友不在少數(shù)，遛娃的比例極高，而且往往全家出動，還真是好不熱鬧。

不過根據(jù)我的觀察，長期被大家忽視的宜家餐飲實際上生意極好，每每飯點總是人滿為患。雖然大家去宜家的最初目的并不是吃飯，但在此消費的概率卻挺高。每次去宜家正兒八經(jīng)的東西可能沒買幾個，但大家在餐飲上的消費貢獻(xiàn)卻相當(dāng)可觀。

我查了一下，沒找到最新的數(shù)據(jù)，不過據(jù)報道2016年的時候，宜家中國餐廳占銷售額就已經(jīng)超過10%了，收入超10億。當(dāng)時統(tǒng)計每年來宜家商場的消費者中，有將近 1/2 的人將會在宜家餐廳消費。與其說宜家是賣家具的，其實卻更像是一個公共性的景點，這種商業(yè)思維值得本土品牌學(xué)習(xí)。

02 未來工廠不需要人

后面時間還早，我們又去了位于祿口的衛(wèi)崗夢工廠，確實有點遠(yuǎn)。從秣陵互通下機場高速走飛天大道的路口還堵了一小段。

衛(wèi)崗新鮮時光夢工廠相當(dāng)于在廠區(qū)內(nèi)搞了一個類似企業(yè)發(fā)展歷史的博物館，本質(zhì)上和江北的太古可口可樂博物館是一個類型。

不過場地更大，開放的工廠內(nèi)部也更多，整體趣味性和硬件條件也要更好，另外比較好的是，參觀的車是可以開進去的，至少我當(dāng)天可以。

對我來說開放的工廠區(qū)最有吸引力，當(dāng)然對于小朋友來說應(yīng)該也很有科普意義，比如一開始他就說了句，“工廠里面很像高鐵站”，確實有那么點意思。后來看了半天，他又說了句，“幫我看看有沒有適合我喝的牛奶”，深度吃貨暴露無疑。

據(jù)我了解，衛(wèi)崗乳業(yè)前身是宋慶齡于1928年創(chuàng)立的遺族學(xué)校及實驗?zāi)翀?，這個工廠從將軍大道搬過來，還不滿兩年。其也是亞洲最大單體低溫乳制品工廠，江寧現(xiàn)在這種高等級的工廠是越來越多了，相當(dāng)發(fā)達(dá)。

南京的衛(wèi)崗主要做的是巴氏殺菌乳，就是我們常說的低溫鮮牛奶或者巴氏奶，其以新鮮牛奶為原料，采用低溫殺菌，最大限度保留牛奶中的活性營養(yǎng)成分，比如更多的維生素和活性蛋白等，口感也更接近鮮牛乳。需要冷藏保存，保質(zhì)期通常僅7天。

這與市面上常溫下動輒保質(zhì)期長達(dá)6個月的超高溫滅菌乳，即135℃到150℃的超高溫瞬時滅菌的常溫奶并不一樣。相對來說巴氏奶的難度更大，工藝難度和成本都要相對更高。

很多南京人每天喝的，一大早配送上門的奶就是這種（低溫），其實很考驗配送體系的建立，可見咱們南京的企業(yè)有很高的追求。

不過我在想，高度自動化的生產(chǎn)線，雖然讓品控得到很高的保證，同時也意味著并不需要多少人。這不禁再次印證了我之前的想法，別看南京遠(yuǎn)郊工廠無數(shù)，對GDP有不錯的貢獻(xiàn)度，但由于高端制造業(yè)的原因，實際上真正能夠創(chuàng)造的就業(yè)崗位非常有限。崗位少對應(yīng)的房地產(chǎn)容量也就少，相應(yīng)的商業(yè)需求就更低了。

這使得很多人提倡的所謂產(chǎn)城融合的美好構(gòu)想，事實上很難有效推進，尤其南京，現(xiàn)在智能化工廠的普及。

03 遠(yuǎn)郊策略

從這個角度而言，像南京這種以高端制造業(yè)為主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊新城并不具備通過產(chǎn)業(yè)吸引大量人口的條件，因此規(guī)劃上那種大規(guī)模的遠(yuǎn)郊其實很難發(fā)展起來，我認(rèn)為比較適合南京遠(yuǎn)郊的發(fā)展策略應(yīng)該是精品小鎮(zhèn)，重點是“精品”和“小”。

因此整體策略就需要做出調(diào)整，比如其遠(yuǎn)郊的發(fā)展策略就需要從“依賴工廠就業(yè)人口”向“構(gòu)建多元精品化吸引力生態(tài)”轉(zhuǎn)變。

首先，壓縮遠(yuǎn)郊非廠區(qū)的開發(fā)范圍，優(yōu)先吸引高技能人才、培育新經(jīng)濟業(yè)態(tài)、創(chuàng)造差異化競爭力。智能化工廠雖然需要的普通工人大大減少，但對高素質(zhì)技術(shù)工人/工程師和研發(fā)設(shè)計人員的需求卻明顯提升。

其次大力發(fā)展“工廠之上或周邊”的產(chǎn)業(yè)，比如研發(fā)設(shè)計中心、檢驗檢測實驗室、供應(yīng)鏈管理、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺、專業(yè)維修服務(wù)、工業(yè)設(shè)計、技術(shù)咨詢等。因為遠(yuǎn)郊通常擁有較低的土地成本優(yōu)勢，所以對于初創(chuàng)企業(yè)、中試平臺等也有不錯的吸引力。

另外這幾年比較流行的一種做法是，從“單一工廠”轉(zhuǎn)向“混合活力社區(qū)”的開發(fā)，允許并鼓勵工業(yè)用地兼容研發(fā)、辦公、商業(yè)服務(wù)、小型展示等功能。并對一些閑置或低效廠房進行適當(dāng)改造，比如：

創(chuàng)新工場/共享實驗室（為初創(chuàng)企業(yè)和研發(fā)團隊提供空間。）；

創(chuàng)意辦公/設(shè)計工作室（ 吸引自由職業(yè)者、設(shè)計師、藝術(shù)家）；

特色商業(yè)/體驗中心（如工業(yè)旅游展示廳、產(chǎn)品直銷體驗店、主題咖啡館、特色餐飲）

并且針對人口創(chuàng)造“磁力場”，通過布局高品質(zhì)的生活配套，比如國際學(xué)校、高端醫(yī)療、文化休閑設(shè)施吸引和留住高端人才，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的社區(qū)氛圍。

總之以高端制造業(yè)為核心的南京遠(yuǎn)郊要摒棄“堆人”的常規(guī)做法，擁抱“價值密度”思維， 追求單位土地面積上的高經(jīng)濟產(chǎn)出和高人才價值，而非人口數(shù)量。因此在住宅產(chǎn)品、片區(qū)環(huán)境的打造上要相應(yīng)做出改變，要提供主城沒有的產(chǎn)品，比如低密度住宅，要打造產(chǎn)品的區(qū)域化差異，并及時監(jiān)控供需關(guān)系的變化。

另外雖然遠(yuǎn)郊人口并不充盈，路上私家車也談不上很多，但大型或超大型的貨車卻很多，或許遠(yuǎn)郊與主城之間也存在較大的貨運需求。

結(jié)合遠(yuǎn)郊地鐵線路客流相對較少的特點，我在想如果通過適當(dāng)改造，在某些線路上其實是可以考慮增加貨運功能的，這就大大提高了遠(yuǎn)郊地鐵的實際利用率，或也是一種創(chuàng)收來源，未必不可行，對緩解一部分道路的交通壓力也有助力作用。

據(jù)我了解深圳其實已經(jīng)在做這樣的嘗試了，比如2023年8月，深圳順豐與深鐵集團開啟在“軌道物流”領(lǐng)域的合作，攜手打造深圳首個空鐵軌聯(lián)運物流示范線項目。

采用“樞紐到站”模式，在福田樞紐—碧海灣地鐵站—深圳順豐寶安航空樞紐間開展物流聯(lián)合運輸。為此福田樞紐、碧海灣地鐵站進行了物流功能區(qū)改造、設(shè)備安裝等。廣州等其他城市這些年也在積極嘗試軌道物流方面的探索。我認(rèn)為南京的幾條S開口的郊區(qū)線也挺適合做此類嘗試，是一個不錯的思路。

上圖：廣州地鐵集團