李濤準(zhǔn)備出售海南度假房 資料圖

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶

6月中旬，接到物業(yè)公司電話后，李濤急忙從北京趕到海南。由于房子長(zhǎng)時(shí)間無人居住和打理，窗戶玻璃不知何時(shí)碎裂，屋內(nèi)進(jìn)入雨水，大部分裝修和家電已毀壞。

李濤在海南待了幾天，將房屋清理干凈，修好破損的玻璃。他粗略估算，重新裝修并配置齊全家電，至少需要十幾萬元。李濤在電話里和妻子商量后，決定賣掉這套房子。

李濤說，這套房產(chǎn)平時(shí)利用率很低，每年還需支付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，自購入以來貶值近三分之一，已成為家庭的“負(fù)資產(chǎn)”。他從去年便開始考慮出售這套度假房，這次終于下定了決心。

此前，部分高收入群體在一、二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，或海南、云南等地購買度假房，近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入新常態(tài)，有人基于資產(chǎn)配置等考慮，開始出售閑置的度假房產(chǎn)。

旅居

李濤是北京一家貿(mào)易公司的負(fù)責(zé)人，市場(chǎng)好的時(shí)候，年收入可達(dá)百萬元。除了在北京擁有多套房產(chǎn)，他在海南、秦皇島、老家省會(huì)城市和北京遠(yuǎn)郊也購置了不少房產(chǎn)。在過去，這是不少高收入人群的普遍做法。

李濤所在的貿(mào)易行業(yè)受政策、供需等因素影響，波動(dòng)較大。但在過去十幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行，他會(huì)通過投資房產(chǎn)調(diào)節(jié)資金，生意好時(shí)買入房產(chǎn)，資金緊張時(shí)賣出房產(chǎn)。

李濤說，這樣做的好處有兩個(gè)：一是閑置資金投資房地產(chǎn)，收益高于其他領(lǐng)域且風(fēng)險(xiǎn)較低；二是能享受房地產(chǎn)上行的紅利。高峰期，他在全國(guó)擁有十幾套房產(chǎn)，價(jià)值數(shù)千萬元。

2018年春節(jié)，李濤和幾個(gè)做生意的朋友在海南度假。當(dāng)時(shí)，有關(guān)海南即將限購的消息開始流傳。他和朋友商定，在海南限購前買一套房，供日后度假用。

春節(jié)后，李濤和朋友們完成購房手續(xù)。李濤的房子面積180多平方米，總價(jià)超過600萬元，可以容納一家四口及雙方父母。在他看來，每年到海南過春節(jié)是美好生活的象征之一。

海南限購后，大量度假房投資客涌入云南西雙版納等旅游城市。當(dāng)時(shí)，西雙版納景洪市大街上隨處可見掛著海南車牌的汽車，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)很快突破萬元大關(guān)。在此期間，王有以70萬元的價(jià)格在西雙版納購置了一套約75平方米的房子。

大量度假房投資客涌入云南西雙版納 資料圖

王有在北京一家研究機(jī)構(gòu)任職，他的朋友、同事在云南和海南買房的不在少數(shù)。每年春節(jié)前后，大家常結(jié)伴到這些地方度假。還有人在北京周邊的張家口、承德等地買房，用于夏季周末或假期避暑。

這類高收入群體在全國(guó)主要旅游城市、沿海城市及一、二線城市周邊形成了一個(gè)龐大的旅居市場(chǎng)，引發(fā)了萬達(dá)、華僑城、榮盛發(fā)展、世紀(jì)金源、港中旅等一批房企進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)。

李濤說，海南的旅游度假資源獨(dú)一無二，面對(duì)的是全國(guó)購房者。他身邊一些做生意的大老板通常在三亞、陵水等地購買別墅，總價(jià)在千萬級(jí)別，部分獨(dú)棟別墅總價(jià)甚至接近億元。

像李濤這樣的小老板或大公司白領(lǐng)通常在海南購買大平層海景房，總價(jià)在千萬元以內(nèi)。普通白領(lǐng)或小生意人則多購買公寓，或者在云南以及一、二線城市遠(yuǎn)郊購置普通度假房，甚至酒店式公寓。

萬達(dá)的一位前高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，不同于城市核心區(qū)的普通住宅，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般為大盤，去化較慢，一個(gè)項(xiàng)目可能銷售十年甚至二十年仍無法清盤，但優(yōu)點(diǎn)是拿地成本低，利潤(rùn)空間大。

他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著高收入群體規(guī)模擴(kuò)大，必然產(chǎn)生遠(yuǎn)離城市喧囂、尋找凈土的需求，很多人不止在一個(gè)地方購置度假房產(chǎn)，這也給了萬達(dá)當(dāng)初押注旅游地產(chǎn)的底氣。

轉(zhuǎn)變

2018年4月海南限購后，三亞、陵水等城市的房?jī)r(jià)一度下跌，但部分項(xiàng)目通過續(xù)?；蜓a(bǔ)繳個(gè)稅等方式突破限購，下半年房?jī)r(jià)開始回升。2019年，李濤購房城市的平均房?jī)r(jià)已升至3萬元/平方米以上，這一價(jià)格水平持續(xù)至2020年年初。

2020年年初，全國(guó)旅游業(yè)遭受重創(chuàng)，旅游地產(chǎn)業(yè)也受到較大沖擊。海南多個(gè)熱點(diǎn)度假區(qū)房?jī)r(jià)跌破3萬元/平方米，西雙版納房?jī)r(jià)從萬元回落至七八千元，環(huán)北京等區(qū)域的度假房產(chǎn)也跌破萬元大關(guān)。

自2020年起，李濤的貿(mào)易生意受到影響，業(yè)務(wù)量減少近四成，利潤(rùn)大幅下滑。由于資金鏈緊張，他陸續(xù)賣出多套房產(chǎn)彌補(bǔ)資金缺口，僅保留北京、海南和老家的三套房子。

2021年前后，海南多個(gè)城市開始整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，突破限購等操作被叫停，部分城市和區(qū)域的房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)回調(diào)。李濤在海南的房子價(jià)格維持在2.5萬元/平方米左右，但部分稀缺的獨(dú)棟別墅價(jià)格仍在上升。

2023年，李濤生意未見明顯好轉(zhuǎn)，業(yè)務(wù)量進(jìn)一步下滑至高峰期的四成左右，利潤(rùn)幾乎為零。彼時(shí)，因旅游業(yè)逐步恢復(fù)及利好政策出臺(tái)，海南房?jī)r(jià)開始走出低谷，雖未恢復(fù)至2020年初水平，但已出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面，一些獨(dú)棟別墅的價(jià)格甚至突破歷史紀(jì)錄，度假市場(chǎng)開始分化。

多年來，李濤因工作忙碌，幾乎無暇度假，在海南買房以來，全家僅去過一次。由于房子利用率低，李濤曾考慮委托民宿機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，但由于租金價(jià)格不高，收益微薄，且未來收回還需重新裝修，他放棄了這一想法。

2024年下半年，李濤房子所在地的房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)松動(dòng)，平均價(jià)格徘徊在2萬元/平方米至2.3萬元/平方米。從投資角度看，他認(rèn)為海南的房子已“買虧了”。

2024年生意更加困難，下半年李濤想賣掉海南的房子，但妻子認(rèn)為海南房產(chǎn)具有稀缺性，價(jià)值早晚會(huì)回升，賣房等于割肉。賣房計(jì)劃暫時(shí)擱置。

房?jī)r(jià)何時(shí)能回升，李濤和妻子都沒底。房子不產(chǎn)生收益，每年近萬元的物業(yè)費(fèi)卻是實(shí)實(shí)在在的支出。

這次房子被水泡，冰箱、洗衣機(jī)、音響等家電全部毀壞，地板、門、沙發(fā)等軟硬裝損壞嚴(yán)重，恢復(fù)居住條件需投入十幾萬元。

李濤說，度假房類似問題不少。他朋友的房子曾被撬門，家中值錢物品被盜，因不知何時(shí)發(fā)生，只能認(rèn)虧。這讓他意識(shí)到，一旦房子升值較慢，持有成本和不確定的風(fēng)險(xiǎn)就開始顯現(xiàn)。即便偶爾到海南度假，住酒店和民宿的成本也低于持有房產(chǎn)。

生意好的時(shí)候，修繕房屋需要的幾十萬元對(duì)李濤來說不算什么，但近年他的生意難做，這筆支出就讓他力不從心了。妻子雖然不舍得賣掉房子，但最終被說服了。

李濤說服妻子賣房 資料圖

賣房

這些年，李濤只去海南的房子度假過一次。王有自從買了西雙版納的房子后，只是偶爾路過時(shí)住一晚，他的妻子和孩子甚至不知道房子是什么樣。更讓他難以釋懷的是，自買入至今，房子的市場(chǎng)價(jià)格縮水近四成。

王有說，他購房的區(qū)域是一個(gè)旅游區(qū)，商業(yè)、游樂等設(shè)施到冬季才開始運(yùn)營(yíng)，雖然周邊配套能滿足日常生活需求，但缺乏其他娛樂活動(dòng)，偶爾住兩天尚可，時(shí)間長(zhǎng)了就覺得乏味。

王有的同事在河北懷來有一套別墅，剛買時(shí)全家興致勃勃，幾乎每個(gè)周末都去懷來度假，偶爾也會(huì)邀請(qǐng)王有一家同去。尤其在夏季炎熱時(shí)，兩家人一起吃喝聊天，頗為愜意。

這樣的生活持續(xù)了半年多，王有同事的度假熱情逐漸消退。平時(shí)上班已十分疲憊，周末去懷來雖名義上是度假，但打掃房間、做飯、收拾、來回開車很累，還不如留在北京家中舒適。

王有說，度假一方面追求優(yōu)美環(huán)境，另一方面追求新鮮感，一個(gè)地方再美，連續(xù)去五次也會(huì)失去吸引力。不同于懷來，西雙版納距離北京遙遠(yuǎn)，前往不便，且交通成本高，性價(jià)比低。

王有和妻子都在事業(yè)單位工作，老人年事已高需要照顧，孩子學(xué)業(yè)繁忙，一家人其實(shí)無暇度假。2024年下半年，王有將房子委托給當(dāng)?shù)刂薪槌鍪?，目前尚未售出?/p>

王有說，他身邊也有人開始計(jì)劃賣掉度假房，包括在懷來買房的同事，近期已將房產(chǎn)掛在網(wǎng)上出售。原因之一是房?jī)r(jià)下跌，其次是使用率低、物業(yè)服務(wù)差、房屋還常遭盜竊。

李濤生意繁忙，無暇前往海南修繕房子。他計(jì)劃等孩子放假后，讓妻子和孩子去一趟，簡(jiǎn)單修繕房屋，盡量以最低成本恢復(fù)正常狀態(tài)，不再添置家電家具，修繕完成后就委托中介賣掉。

李濤與海南的中介聊過，他的房子當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)約400萬元。若想快速成交，需在價(jià)格上讓步；若不著急，可慢慢等待機(jī)會(huì)。中介表示，他的房子屬于海景房，不愁賣，關(guān)鍵在于價(jià)格。

通過與中介交流，李濤發(fā)現(xiàn)，他所在小區(qū)不僅有業(yè)主在賣二手房，開發(fā)商也在出售一手毛坯現(xiàn)房，價(jià)格低于二手房；小區(qū)還有一些工抵房，售價(jià)甚至低于2萬元/平方米。

李濤在老家的房子現(xiàn)由父母居住，他和妻子每月都會(huì)回去探望老人，有時(shí)帶朋友一同前往，房屋使用率較高。但海南的房子對(duì)上有老下有小的家庭來說，似乎并不適合。

李濤的孩子正在讀大學(xué)，他計(jì)劃賣掉海南的房子后，用這筆錢為孩子在就讀城市購置一套房產(chǎn)。李濤表示，自己的生意不確定性較大，趁現(xiàn)在還有能力，幫孩子解決最大的問題，孩子畢業(yè)后壓力會(huì)小很多。

（應(yīng)受訪者要求，李濤、王有均系化名）

（作者 田國(guó)寶）

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