“深港消費(fèi)新樞紐”

撰文 | 羅嘉欣

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

開業(yè)兩個(gè)月，深圳第二座“益田假日廣場”——羅湖益田假日廣場便交出了一份令人矚目的成績單。以100%招商率、95%開業(yè)率的滿鋪?zhàn)藨B(tài)亮相，首月即斬獲超200萬人次客流的“亮眼答卷”，不僅悄然改寫了羅湖商業(yè)的“新日常”，更以“深港消費(fèi)樞紐”的姿態(tài)，激發(fā)雙城消費(fèi)新活力。

這座定位“多元藝術(shù)體驗(yàn)式購物中心”的商業(yè)新地標(biāo)，正以獨(dú)特的魅力和強(qiáng)大的運(yùn)營實(shí)力，悄然改寫著深港商業(yè)的敘事篇章。

Vol.1

精準(zhǔn)卡位

雙核戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)城市升級

羅湖益田假日廣場的階段性成功，始于對“城市角色”的精準(zhǔn)錨定。作為羅湖核心商圈融合發(fā)展的關(guān)鍵紐帶，其定位深度綁定兩大戰(zhàn)略價(jià)值：

城市更新新引擎

項(xiàng)目與地鐵3號線翠竹站接駁，是東門、湖貝、水貝三大商圈交匯的關(guān)鍵紐帶，更是羅湖核心商圈（深圳未來擬建設(shè)的五大世界級地標(biāo)商圈之一）迭代煥新的重要載體。其承接老城區(qū)消費(fèi)升級需求，通過活化“愛國路花市”等老羅湖記憶，將市井情懷轉(zhuǎn)化為消費(fèi)新動(dòng)能。

深港融合C位

15分鐘車程覆蓋蓮塘、文錦渡、羅湖三大口岸的地理優(yōu)勢，天然具備“深港消費(fèi)樞紐”基因， 以港客高頻消費(fèi)為切口，鏈接深港消費(fèi)融合，激活雙城客流互通。數(shù)據(jù)顯示，港客消費(fèi)占比穩(wěn)定超30%，部分港客每周到訪2-3次，成為客流“壓艙石”。

Vol.2

內(nèi)容聚焦

首店經(jīng)濟(jì)+場景革命

自2025年4月30日開業(yè)以來，羅湖益田假日廣場以“超預(yù)期”的表現(xiàn)顛覆了人們對羅湖商業(yè)消費(fèi)環(huán)境的認(rèn)知。首月超200萬的客流，端午假期再創(chuàng)新高，這背后是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在品牌、場景和客群運(yùn)營等方面的精心布局。

01

首店經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)

品牌勢能全面釋放

項(xiàng)目引入超200個(gè)品牌，招商率100%、開業(yè)率95%，為長期穩(wěn)健運(yùn)營奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。以“首店經(jīng)濟(jì)”為核心， 4家全國首店、8家華南/深圳首店與36家羅湖首店 匯聚一堂，涵蓋國際名品、潮玩運(yùn)動(dòng)、人文藝術(shù)等多元業(yè)態(tài)。

全國首店中的 變形金剛主題店 （美國IP授權(quán)的親子餐廳） 、茸茸傳奇寵物超市 （復(fù)合型寵物社交空間品牌首店）、 Tannin雪茄威士忌吧 （深圳首個(gè)高端威士忌體驗(yàn)空間） 等極具話題性；華南首店如 貴廚酸湯牛肉 （貴州特色餐飲） 、 南洋小紅記 （東南亞美食集合店）、 久食山 （新鮮零食超市） 等填補(bǔ)了羅湖的空白。配合25家羅湖首店 （ 如圣豐城 · 臻品家宴店 、覔書店城市定制店、俄士廚房 等） ，形成了“全國標(biāo)桿+區(qū)域獨(dú)家+在地特色”的三級首店矩陣，成為吸引消費(fèi)的強(qiáng)大引擎。開業(yè)2個(gè)月，80%的品牌實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營，彰顯了品牌組合的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

剛需業(yè)態(tài)與特色餐飲也表現(xiàn)出色。 奕陽國際影城、永輝超市、米兜歡樂王國、超級安踏、華為、覔書店的主力組團(tuán)形成“觀影+生活采購+親子娛樂”黃金三角。 特色餐飲引爆口碑傳播，如貴廚酸湯牛肉日均翻臺(tái)率高達(dá)4.5次， 曼格姿造海鮮自助、俄士廚房等22家品牌月銷超百萬；一緒壽喜燒位 列大眾點(diǎn)評深圳TOP1、 入云川 ·云南菜 成為小紅書打卡熱點(diǎn)。

體驗(yàn)業(yè)態(tài)更是激活了新場景。 寵物友好門店、社交型體驗(yàn)空間 重構(gòu)消費(fèi)場景，gaga、霸王茶姬等，吸引養(yǎng)寵家庭高頻到訪； Tannin以“雪茄文化館+威士忌品鑒”、eueu“輕食+精釀” 打造精英社交場； 星際傳奇、 佰客單車咖啡復(fù)合店 、 藍(lán)天攀巖等體驗(yàn)業(yè)態(tài)覆蓋全年齡段，實(shí)現(xiàn)“家庭客群黏性+年輕客群打卡”雙驅(qū)動(dòng)。

02

場景創(chuàng)新

自然藝術(shù)與科技互動(dòng)

在商業(yè)場景方面，羅湖益田假日廣場聯(lián)合了國際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)——英國貝諾與日本乃村設(shè)計(jì)事務(wù)所，共同打造了一個(gè)“對話未來的自然樂園”。購物中心內(nèi)，融合了“花、溪谷、云、音、瀑布”五大主題，為消費(fèi)者營造了一個(gè)既現(xiàn)代又充滿自然氣息的購物環(huán)境。

聚焦文化符號的在地化表達(dá)，如鏈接盒子與街區(qū)的“花花大道”，通過重現(xiàn)愛國路花市文脈，構(gòu)建“四季花巷”靈感街區(qū)。而B1下沉廣場的透明LED屏“虛擬瀑布”則通過高科技手段，為消費(fèi)者帶來了前所未有的視覺沖擊與互動(dòng)體驗(yàn)。

03

運(yùn)營深耕

精準(zhǔn)營銷長效激活

基于15分鐘輻射圈內(nèi)257萬常住居民客群畫像、207萬商務(wù)辦公人群，以及三大口岸地理交通優(yōu)勢 ， 項(xiàng)目精準(zhǔn)布局餐飲、零售、體驗(yàn)類4:3:3黃金比例，匹配家庭客群、港客及年輕潮人需求，持續(xù)優(yōu)化品牌組合激活活力。

在營銷方面，項(xiàng)目展現(xiàn)出了極高的策劃與執(zhí)行能力。開業(yè)期間 ，圍繞 “文化+商業(yè)” 核心抓手， 帶來英國藝術(shù)家王爾德“綺幻假日”深圳首展、攜手貴廚打造苗族非遺長桌宴深圳首秀、以及治愈 民謠音樂會(huì)、非遺桃花靈龍巡游 等，項(xiàng)目成功吸引了消費(fèi)者的關(guān)注與參與，進(jìn)一步激活了消費(fèi)場域。2個(gè)月注冊會(huì)員超15萬，為項(xiàng)目后續(xù)的精準(zhǔn)營銷與個(gè)性化服務(wù)提供了有力支持。

圖說：五一假期聯(lián)合貴廚推出非遺長桌宴、苗族風(fēng)情走秀、舞蹈等貴州文化元素活動(dòng)，日均5-6萬業(yè)績，證明文化內(nèi)容對消費(fèi)的直接拉動(dòng)。

藝術(shù)IP的未來感鋪墊， 由日本建筑大師——安藤忠雄設(shè)計(jì)的8000㎡“光之禮贊 藝術(shù)殿堂”預(yù)計(jì)于2026年正式亮相。 雖未正式亮相，在社交媒體已經(jīng)提前釋放價(jià)值：建筑手稿展吸引5萬人次觀展，親子光影工坊預(yù)約量日均80組 。 未來伴隨這個(gè)入市，將為項(xiàng)目注入了從“商業(yè)消費(fèi)中心”向“文化精神地標(biāo)”躍遷的核心動(dòng)能。

Vol.3

操盤理念

“煙火氣”構(gòu)建深港共生體

在商業(yè)空間同質(zhì)化競爭日益激烈的今天，羅湖益田假日廣場以“煙火氣”為破局密鑰，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為承載市井記憶、鏈接日常生活的文化磁場。

在地文化的“軟連接”

羅湖作為深圳“老城區(qū)”，承載著深圳人的原始市井記憶。項(xiàng)目通過“顯性符號+隱性體驗(yàn)”雙重滲透，讓老居民感受到熟悉感，新客群感知文化厚度。

◎還原城市記憶的“實(shí)體錨點(diǎn)”： 項(xiàng)目位于愛國路花市原址（曾連續(xù)舉辦17年花市），將花市“花”元素融入空間設(shè)計(jì)，以場景語言喚醒集體記憶。2025年春節(jié)，項(xiàng)目打造"花市主題館+年俗體驗(yàn)+品牌快閃"復(fù)合場景，直接帶動(dòng)日均客流8.6萬人次，抖音話題#播放量破千萬。

◎讓商業(yè)空間成文化策源地： 響應(yīng)羅湖區(qū)文體局、 羅 湖本土漫畫家陳維榕發(fā)起"漫步羅湖"計(jì)劃，以老羅湖故事為原型創(chuàng)作漫畫，300名市民參與活動(dòng)，平均停留超3小時(shí)，帶動(dòng)餐飲零售銷售額增長28%，，助商業(yè)空間成“城市文化策源地”。

日常場景黏性：商場成“社區(qū)第三空間”

煙火氣的本質(zhì)是“高頻次、低門檻的日常參與”。項(xiàng)目需通過“便民服務(wù)+高頻活動(dòng)+社區(qū)共建”，讓居民將商場視為“下樓即達(dá)的生活延伸”，而非“偶爾打卡的目的地”。

◎便民服務(wù)： 針對老城區(qū)"停車難"痛點(diǎn)，提供超1500個(gè)停車位及會(huì)員免費(fèi)停車權(quán)益（單日最高6小時(shí)），數(shù)據(jù)顯示，免費(fèi)停車后會(huì)員平均停留時(shí)間延長40%，連帶消費(fèi)提升25%；

◎全齡友好： 打造母嬰室、引進(jìn)人寵友好、騎行友好、親子友好商戶服務(wù)，提供社區(qū)干洗店、修表鋪、便民藥房等，實(shí)現(xiàn)"下樓買日用品、上樓喝咖啡"的15分鐘生活圈；

◎高頻陪伴： 粵式酒樓圣豐城·臻品推出"早茶套餐"，"日咖夜酒"街區(qū)打造"年輕人的深夜食堂"，寵物/騎行友好店組織社群活動(dòng)，推動(dòng)商戶從"經(jīng)營者"變?yōu)?社區(qū)共建者"，形成"活動(dòng)聚人氣、服務(wù)留人心"的良性循環(huán)。

深聯(lián)動(dòng)的“消費(fèi)樞紐”效應(yīng)

依托蓮塘、文錦渡、羅湖三大口岸的15分鐘車程輻射優(yōu)勢， 項(xiàng)目精準(zhǔn)承接 港 客入深消費(fèi)“第一站”；更通過“高頻次、低門檻”觸達(dá)特性，將港客“偶發(fā)打卡”轉(zhuǎn)化為“日常剛需”，為項(xiàng)目注入穩(wěn)定客流。

//跨境服務(wù)降門檻：從"開業(yè)嘗鮮"到"周周復(fù)購"。 項(xiàng)目推出跨境支付全覆蓋（支持Alipay+WechatPay）、港人專屬權(quán)益（會(huì)員休息區(qū)、快速寄存）等“五大禮遇”，從支付暢通到服務(wù)配套降低消費(fèi)門檻。數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)以來港客消費(fèi)占比穩(wěn)定超30%，部分港客因口岸通勤便利，每周到訪2-3次，成 為客流"壓艙石"。

//品牌 深度適配港客“剛需+體驗(yàn)”偏好。 永輝超市（學(xué)習(xí)胖東來模式）以生鮮品質(zhì)成港客日?！把a(bǔ)給站”； 一緒、桂滿隴、啫火等以特色風(fēng)味滿足嘗鮮需求 ； 名創(chuàng)優(yōu)品、TOPTOY等“順手一逛”特產(chǎn)必選；米兜歡樂王國、江南足跡等體驗(yàn)生活配套…… 這些品牌既契合本地居民對品質(zhì)生活的追求，更因口岸的客流輻射，成為港客心中“入深必逛”的標(biāo)簽，真正實(shí)現(xiàn)“主客共享、雙城融合”。

未來，項(xiàng)目計(jì)劃引入更多 深港澳 餐飲、零售文創(chuàng)品牌，在保留港客消費(fèi)記憶的同時(shí)，為本地客群帶來新鮮體驗(yàn)，進(jìn)一步夯實(shí)"深港商業(yè)融合示范地"角色。

Vol.4

城市共生長的起點(diǎn)

開啟益彩商管新征程

羅湖益田假日廣場作為益彩 商 管 集團(tuán) 成立以來 第7 個(gè) 輕資產(chǎn) 開業(yè)項(xiàng)目， 其 優(yōu)異 表現(xiàn) 證明了：在 存量商業(yè) 同質(zhì)化競爭加劇的當(dāng)下，“輕資產(chǎn)+強(qiáng)運(yùn)營”的組合，完全可以通過精準(zhǔn)定位打造出兼具商業(yè)價(jià)值與城市價(jià)值的“長紅項(xiàng)目”。

回望益彩生活20年征程，這是一條與城市同頻共振的生長之路：

• 2005年深圳南山益田假日廣場的落地，正式開啟全國戰(zhàn)略布局的序章；

• 2016年，西安益田假日世界以輕資產(chǎn)模式首秀，創(chuàng)下當(dāng)?shù)厣虉鲩_業(yè)新紀(jì)錄 ；

• 2021年，品牌戰(zhàn)略升級為“ 深圳市益彩生活商業(yè)管理集團(tuán) ”，戰(zhàn)略重心從傳統(tǒng)開發(fā)轉(zhuǎn)向多元化資產(chǎn)管理，標(biāo)志著從“規(guī)模擴(kuò)張”向“價(jià)值創(chuàng)造”的深刻轉(zhuǎn)型。

20年間 ，益彩生活以“文化旅游+體驗(yàn)商業(yè)”為底色，在“運(yùn)營升級+輕資產(chǎn)拓展”雙輪驅(qū)動(dòng)下，已在全國7大區(qū)域20余城布局30多個(gè)項(xiàng)目，覆蓋 六大產(chǎn)品線 （益田假日廣場、益田假日世界、益田假日天地、益田假日里、益田假日步行街、益田假日奧特萊斯） ，并打造出陽朔益田西街（國家級夜間文旅消費(fèi)集聚區(qū)） 、深莞奧特萊斯（煥新標(biāo)桿） 等多個(gè)城市文商融合樣本。

以羅湖假日廣場開業(yè)為契機(jī)，益彩商管集團(tuán)聯(lián)動(dòng)全國16大商業(yè)項(xiàng)目，圍繞“人與自然、人與藝術(shù)、人與文化”三大主題，打造跨區(qū)域、多場景的假日體驗(yàn)盛宴。通過自然環(huán)保、藝術(shù)共創(chuàng)、文化傳承等系列活動(dòng)，以跨界融合煥新消費(fèi)場景，傳遞品質(zhì)生活理念，形成全國性消費(fèi)共振，強(qiáng)化品牌協(xié)同效應(yīng)。此次聯(lián)動(dòng)不僅提升各項(xiàng)目客流與互動(dòng)熱度，活動(dòng)期間實(shí)現(xiàn)會(huì)員新增同比提升16%，會(huì)員消費(fèi)總額同比提升28%，為消費(fèi)者締造一場充滿靈感與溫度的假日狂歡！

面向未來， 益彩 商管 集團(tuán) 的每一步拓展都將以“能力為翼”，在價(jià)值突圍中釋放更強(qiáng)韌性：

• 多樣化產(chǎn)品線： 成熟的六大產(chǎn)品體系 ， 精準(zhǔn)適配不同城市的文化基因與消費(fèi)需求 ， 如老城區(qū)歷史記憶主題街區(qū)、新興商圈沉浸式場景等；

• 過硬運(yùn)營實(shí)力： 高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)與“集團(tuán)-區(qū)域-項(xiàng)目”三級管理體系 （ 平均年齡32歲，核心團(tuán)隊(duì)平均服務(wù)年限15年 ） ， 保障了對市場動(dòng)態(tài)的快速響應(yīng) ；

• 投融管退全鏈條運(yùn)作： 從項(xiàng)目定位到資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”全周期運(yùn)作，助力合作伙伴最大化投資收益。 如南山益田假日廣場發(fā)行53.01億元ABS及68億元類REITs的資本實(shí)踐 。

• 靈活合作模式： 益彩商管 集團(tuán) 的 過往 合作網(wǎng)絡(luò)從北京東城區(qū)政府、黃山市政府等地方政府，延伸至華僑城集團(tuán)、深圳地鐵集團(tuán)等大型國企文投。2025年 再落一子， 與深圳長城開發(fā)科技股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作， 將 負(fù)責(zé)運(yùn)營其45萬方深科技城商務(wù)綜合體商業(yè)板塊 ， 打造“精品公園式CBD活力商業(yè)標(biāo)桿” 。

深科技城商務(wù)綜合體 ， 打造城市活力成長充電站

以羅湖益田假日廣場為新出發(fā)點(diǎn)，未來 益彩商管 集團(tuán) 將在20年深耕商業(yè)的積淀上，以更清晰的價(jià)值導(dǎo)向，在一、二線城市持續(xù)拓展商業(yè)版圖，續(xù)寫“商業(yè)與城市共生”的新篇章。

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