回看已經(jīng)過去一半的2025年，廣州樓市似乎按下了“穩(wěn)定”的節(jié)奏鍵。

不是一飛沖天的反彈，也不是長期低迷的延續(xù)，而是一種更有基礎的修復。

據(jù)住建局數(shù)據(jù)，6月廣州新房成交6796套，是今年以來的新高；上半年累計成交32861套，同比增長近17%。

不僅成交量回升了，從節(jié)奏上看也更平穩(wěn)——據(jù)合富研究院，上半年廣州商品住宅成交367萬㎡，月均穩(wěn)定在60萬㎡以上，遠高于前幾年“脈沖式”的起伏狀態(tài)。

這說明什么？

市場不再靠短期政策“刺激”，而是開始在真實需求與結(jié)構(gòu)調(diào)整之間，找回自己的平衡點。

當樓市回歸理性，買房這件事也變得更像一次“擇機”——

不是追趕熱度，而是看清哪些板塊還在生長，哪些產(chǎn)品真正對得起時間。

下半年，廣州有不少項目正在準備入市。這次我們不談“爆款”，而是整理了8個值得關注的新盤，它們有的來自核心區(qū)的加推，有的來自更新板塊的第一批新產(chǎn)品，有的則試圖在城市新的重心里找回確定性。

每一個，都關乎一個問題：我們在什么樣的城市節(jié)點，買什么樣的房子。

新世界·四季山水

關鍵詞：科學城第一波新規(guī)兌現(xiàn)，地鐵上蓋+產(chǎn)品清晰

在黃埔科學城，真正能落到生活細節(jié)的住宅并不多。而四季山水作為深圳新世界入穗首作，在這個片區(qū)扮演的角色，像是一種試探式的“先走一步”。

它的策略也很明確：產(chǎn)品集中在建面約92-141㎡的南向三至五房，使用率114%-118%，站穩(wěn)剛改+改善中段位。

更重要的是，地鐵6號線黃陂站就在項目樓下，是科學城少見的地鐵上蓋項目。而黃陂濕地公園、高爾夫球場、天麓馬術俱樂部等資源環(huán)繞，也讓這個片區(qū)不只是“科研產(chǎn)業(yè)”，而是有了某種生活光景。

對于在科學城工作或生活的人來說，這是一次不需要等待太久的新選擇。

黃埔潤府

關鍵詞：舊改兌現(xiàn)樣本、雙地鐵+成熟配套

在老黃埔，很多舊改項目還處在“圖紙上的想象”階段。但黃埔潤府已經(jīng)進入現(xiàn)實。

項目所在的新溪舊改，靠近黃埔東路、大沙東地鐵站，是片區(qū)最核心的位置之一。首開為兩棟住宅樓，總計約400套，樓下就是7號線和5號線交匯口，去科學城、珠江新城都很順。

相比其他大體量舊改項目，黃埔潤府的一個優(yōu)勢在于：“不需要等待”。商業(yè)對面是已經(jīng)運營多年的惠潤廣場，周邊中大附一等三甲醫(yī)院也都在步行可達范圍內(nèi)。

適合通勤有明確方向、生活偏好老城區(qū)成熟氛圍的人群。

保利航天奇觀二期

關鍵詞：智谷低密，競品圍攻下的理性切入

天河智谷并不缺新盤，甚至可以說是近年改善產(chǎn)品最密集的區(qū)域之一。合生縵云、越秀觀樾、保利天匯……從高端改善到剛改剛需，產(chǎn)品幾乎覆蓋各個段位。

但也正因如此，片區(qū)內(nèi)反而出現(xiàn)了一種“結(jié)構(gòu)真空”——主流產(chǎn)品大多集中在高總價改善段位，適合家庭使用、又不過度追求面積與預算的中小體量產(chǎn)品，反而成為稀缺項。

保利航天奇觀二期填補的，正是這個位置。

項目主打建面約80-140㎡，以三房、四房為主，整體規(guī)劃為6棟塔樓+3棟板樓，低容積率布局、環(huán)湖式排布，部分戶型可望月亮湖水景。教育方面預計可接入天河外國語教育資源，配套則可共享天匯、觀樾的商業(yè)資源。

在高溢價改善與剛需緊縮之間，它打開了一種中段改善的新可能。對于有居住舒適度要求、但預算仍需控制在合理區(qū)間的家庭而言，這類產(chǎn)品正在成為天河智谷市場里的關鍵選項。

保利·臨江大道項目

關鍵詞：天河江岸的頂格表達，新一輪高端住宅敘事

2024年那場土拍里，保利拿下這塊“南方面粉廠”地塊時，不少業(yè)內(nèi)都在問：還會有比匯悅臺更強的產(chǎn)品嗎？

從后續(xù)披露的信息來看，保利的答案是肯定的。

項目位于臨江大道，距離珠江新城僅600米，六棟住宅圍合式排布，面積段從205㎡到640㎡，每棟樓間都有連廊連接，設計規(guī)格上已跳出傳統(tǒng)“豪宅”范疇，更偏向于一種“城市岸線標志物”的角色。

它的出現(xiàn)，意味著珠城板塊的高端住宅邏輯正在更新。

不是簡單的面積疊加，而是在使用率、界面、配套整合和未來可塑性上全面提標——甚至有130%的新規(guī)使用率指標，以及“連片開發(fā)+多項目聯(lián)動”的體系化構(gòu)建。

不是每個人都要買這樣的房子。但它確實提供了一個新的尺度：廣州還有怎樣的產(chǎn)品可以出現(xiàn)。

保利置業(yè)陸居路項目

關鍵詞：白鵝潭新高點，片區(qū)功能與居住邊界的重塑

白鵝潭從來不缺熱度，但過去幾年，更多是在“商業(yè)更新”和“地標規(guī)劃”的討論中。

直到今年初，保利置業(yè)拿下陸居路地塊，這塊區(qū)域才第一次在住宅產(chǎn)品層面，出現(xiàn)明確輪廓。

項目規(guī)劃5棟超高層住宅，最高約180米，總貨量約700套，主力戶型大概率將集中在150㎡以上，部分產(chǎn)品瞄準200-250㎡段位。

對比來看，它更像是白鵝潭改善居住邏輯中的一次提煉：不是外圍大體量，而是稀缺視野下的高純度住宅產(chǎn)品，定位非常直接。

與項目一路之隔的，是建設中的萬象城、三館藝術中心，還有規(guī)劃中的五星級酒店和高線公園。在整個城市的更新節(jié)奏中，它承擔的是一個明確的角色：補上高端居住在白鵝潭的空白拼圖。

華潤·吉山倉二期

關鍵詞：廣園快速以北，偏剛改的“平衡解”

相比以上幾個項目的“明確指向性”，吉山倉二期的意義更像是填補城市中段的一個結(jié)構(gòu)性位置。

它位于廣園快速路以北，屬于華潤在東部板塊的延伸布局，主打建面約90㎡以上的剛改產(chǎn)品。項目自帶幼兒園，周邊還有九年一貫制教育配套，與珠江花城、天河潤府等項目形成聯(lián)動生活圈。

這個片區(qū)不“高調(diào)”，也沒有頂級景觀或地標加持。但在目前東部板塊相對稀缺的“可落地產(chǎn)品”中，吉山倉二期是少數(shù)在交通可達性、教育結(jié)構(gòu)和價格敏感度之間取得平衡的。

在市場越來越細分的當下，這種項目的意義不在于“拔高”，而在于為中段改善家庭，提供一個合適的選項。

鵬瑞1號

關鍵詞：城市形象項目，不以規(guī)模取勝，而以稀缺成勢

鵬瑞1號的位置，在金融城江岸頭排；它的背景，是鵬瑞集團將“深圳灣1號”體系搬到廣州；它的目標客群，幾乎不在傳統(tǒng)樓市盤點的語境中。

項目以建面約300-2000㎡超大平層為主，涵蓋高端公寓、奢華酒店、藝術中心、會所系統(tǒng)、高定商業(yè)等多重功能。是廣州極少數(shù)在“住宅之外”重構(gòu)生活方式形態(tài)的項目。

對于城市而言，這類項目的意義，往往不體現(xiàn)在短期銷售成績上，而是在更長時間維度中，對高端住宅認知、生活審美、甚至灣區(qū)生活符號的一種重新定義。

廣州需要這樣的作品。而鵬瑞1號恰好處在這個空缺點上。

越秀·嘉悅云啟

關鍵詞：三軌交匯TOD，白云改善首選

在所有下半年即將入市的新盤中，嘉悅云啟的入市節(jié)奏無疑是最快的之一。

拿地2個月內(nèi)開放城市展廳、預計8月底首開，越秀與貝殼的合作，從產(chǎn)品定位到客戶畫像，幾乎是“算法精準”+“市場預判”的集合。

項目位于嘉禾望崗地鐵樞紐，是實打?qū)嵉腡OD上蓋，三地鐵交匯、六通八達；自帶54班九年制學校與6班幼兒園，配套完備程度也屬片區(qū)領先。

預計產(chǎn)品面積段在建面約88-120㎡之間，目標人群以白云本地剛改、通勤家庭為主，得房率或?qū)⒔咏乱?guī)上限。

它的優(yōu)勢，在于組合：配套、軌道、戶型效率、產(chǎn)品價格都不“極端”，但整體組合非常完整。它也將成為觀察當前“市場試錯-數(shù)據(jù)回正-產(chǎn)品迭代”邏輯是否真正成立的一個重要樣本。

最后談一點趨勢。

2025年的廣州樓市，沒有什么“造勢式”的爆發(fā)，但也不再是靠利好維持信心的階段。

從上半年數(shù)據(jù)看，市場已經(jīng)回到一個更像“常態(tài)競爭”的格局：

• 核心區(qū)供應節(jié)奏拉開，板塊輪動加快；

• 城市更新持續(xù)推進，老區(qū)換代進入實質(zhì)落地期；

• 房企定價策略更謹慎，產(chǎn)品更注重使用邏輯與效率空間；

• 買家關注點，正在從“補漲空間”回歸到“居住結(jié)構(gòu)”。

換句話說，樓市不再追求“讓所有人都買”，而是在回答“誰會真正買、為什么買、買了之后過什么樣的日子”。

對買家而言，這也是一個需要主動判斷的階段：

1.如果預算充裕，注重地段資產(chǎn)屬性，可關注金融城、白鵝潭的高端項目；

2.若看重生活便利性與未來穩(wěn)定性，嘉禾、黃埔等通勤板塊將更實用；

3.若是自住型改善需求，可在科學城、智谷一帶尋求使用率高、配套清晰的新產(chǎn)品。

廣州仍在變化。但某些好項目的信號已經(jīng)在逐漸浮出水面。

如果你正在等下一個選擇機會，這一輪新盤，或許值得靜靜看一看。