本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

近日，開業(yè)12余載的南京金陵新城飯店也被擺上貨架，起拍價(jià)直降近一億元，引發(fā)千余人圍觀。今年上半年，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，拍賣或者掛牌的億元的酒店達(dá)到80家，成交只有6家。

半年80家“億元酒店”擺上貨架

繼揚(yáng)州云鶴金陵大飯店之后，已經(jīng)開業(yè)12余年的南京金陵新城飯店也于近日傳出消息，酒店房產(chǎn)被浦口區(qū)人民法院上架阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺。起拍價(jià)在3.2億的房產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)上“直降”近1億元，定為2.3億余元。該酒店距離拍賣還有近一個(gè)月的時(shí)間，但已吸引了千余人“圍觀”拍賣頁面。據(jù)了解，該酒店擁有客房266間，近期房價(jià)在350多元到1100多元之間。

今年以來，酒店被擺上貨架似乎像雞蛋被擺上貨架一樣尋常，其中不乏奢華與高端酒店。例如，打頭陣的北京華爾道夫酒店，1月20日，其業(yè)主中糧集團(tuán)將其100%股權(quán)正式掛牌北京產(chǎn)權(quán)交易所，起拍價(jià)23億元。根據(jù)公開披露數(shù)據(jù)，該酒店2024年?duì)I業(yè)收入為1.6億元，凈利潤391.96萬元。目前，酒店依然處于待售狀態(tài)。

還有三家希爾頓酒店也在今年上半年接連出售。5月29日，大理首個(gè)高端國際品牌酒店大理實(shí)力希爾頓酒店于阿里司法拍賣網(wǎng)進(jìn)行公開司法拍賣，拍賣評估價(jià)約為10.93億元，起拍價(jià)約9.84億元，最終因無人報(bào)名而流拍。據(jù)了解，該項(xiàng)目建筑面積達(dá)到8.4萬平方米，最初由實(shí)力集團(tuán)投資18億元建成，于2016年開業(yè)，選址大理蒼山腳下少有地段。酒店目前還在正常運(yùn)營，近期價(jià)格最低1149一晚，價(jià)格最高的號稱是可以坐擁洱海全景的套房，4633元/晚。

6月20日，阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)顯示，湖南省長沙市岳麓區(qū)鉑翠灣世茂希爾頓酒店101的房地產(chǎn)以起拍價(jià)6.04億元公開拍賣，但在臨拍前卻突然中止。緊隨其后，6月30日，沈陽青年大街地標(biāo)性酒店沈陽世茂希爾頓酒店以4.71億元的起拍價(jià)被拍賣，最終因24小時(shí)無人報(bào)名宣告流拍。

曾在2021年以23億元掛牌價(jià)吸引買家的上海虹橋新華聯(lián)索菲特酒店，因未能成交也于今年進(jìn)入法拍程序，定于7月28日10時(shí)開拍，起拍價(jià)9.984億元，保證金1億元，加價(jià)幅度499萬元，評估價(jià)14億2627.19萬元，其中不動(dòng)產(chǎn)部分評估價(jià)14億1580萬元、動(dòng)產(chǎn)部分評估價(jià)1047.19萬元。起拍價(jià)是評估價(jià)的7折。

開業(yè)不到2年的上海金普頓前灘酒店也在不久前傳出出售消息，酒店位于上海市浦東新區(qū)前灘大道，坐落于前灘CBD核心四方城，緊鄰黃浦江畔，與徐匯西岸藝術(shù)園區(qū)隔江相望，但價(jià)格卻出乎意料，據(jù)消息，該酒店報(bào)價(jià)為13.75億元。

以上酒店只是今年酒店拍賣大軍中的一小部分，據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)及空間秘探梳理，從今年1月至今，單擺上貨架的“億元酒店”就有超80家，數(shù)量遠(yuǎn)超前一年。

6家億元酒店成功拍賣

在超80家“億元酒店”中，也不乏幾家“上岸”者。今年2月，成都希頓國際酒店最終以約5億的底價(jià)成交。網(wǎng)絡(luò)競價(jià)結(jié)果確認(rèn)書顯示，此次競得者為四川省卓雅華庭酒店管理有限公司。

該酒店原是成都希爾頓酒店，也是成都首家希爾頓酒店，2015年開業(yè)。希爾頓官網(wǎng)顯示，2023年2月15日起，成都希爾頓酒店不再由希爾頓集團(tuán)管理，于同年3月更名為成都希頓國際酒店。其業(yè)主成都喬治希頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2024年9月因無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，且債權(quán)人、債務(wù)人均無重整、和解意愿，最終宣告該公司破產(chǎn)。經(jīng)評定估算，成都喬治希頓破產(chǎn)清算范圍的全部資產(chǎn)市場價(jià)值約為11.78億元。

據(jù)了解，此次拍賣標(biāo)的物的用途為酒店，競得者四川省卓雅華庭酒店管理有限公司成立于2025年1月13日，其成立時(shí)間與參與成都希頓國際酒店拍賣的時(shí)間僅相隔一個(gè)多月。媒體實(shí)地探訪競買方注冊地發(fā)現(xiàn)，該競買人的地址和瀘州大型地產(chǎn)集團(tuán)佳樂地產(chǎn)一致。

3月，紹興富麗華大酒店以202440000元被廈門揚(yáng)賢商業(yè)管理有限公司成功拍下。據(jù)了解，該酒店于2月27日進(jìn)行過首次拍賣，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)為2.5億元，但以失敗告終。據(jù)酒店原業(yè)主某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司透露，酒店拍賣主要系租約到期，并表示紹興的酒店業(yè)總體處于供過于求的狀態(tài)，行業(yè)競爭進(jìn)入存量博弈，要么走連鎖化，依靠集團(tuán)的規(guī)模效應(yīng)，未來將會(huì)把紹興地區(qū)的工作重心集中到紹興富悅溫德姆酒店。

南充最知名的高星級酒店及城市地標(biāo)之一南充天來大酒店于4月成功拍出，成交價(jià)為2.208億元。據(jù)官方資料，天來酒店建成于2012年，由于所屬“南充天來酒店有限公司”破產(chǎn)，該酒店及附屬寫字樓等資產(chǎn)于去年4月份被擺上網(wǎng)絡(luò)司法拍賣貨架。接盤者為南充市屬國企——四川巽航貿(mào)易有限責(zé)任公司。從公開的股權(quán)穿透信息看，該公司由南充市高坪區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司100%控股，背后實(shí)際控制人則為南充市國資委下屬的南充臨江東方投資集團(tuán)有限公司。

5月，紹興上虞老牌五星級酒店上虞國際大酒店以1.8億元價(jià)格成功出讓。據(jù)了解，該酒店于2004年1月開張營業(yè)，2005年3月被國家旅游局評定為“五星級飯店”，是集客房、餐飲、會(huì)議、展覽、健身娛樂、商務(wù)辦公于一體的國內(nèi)超大規(guī)模的頂級商務(wù)酒店。同月，湖北利川騰龍國際度假酒店也以1.225億元高價(jià)成交。酒店拍賣主要系湖北利川騰龍國際度假酒店旅游發(fā)展有限公司破產(chǎn)，起拍價(jià)8250萬元，經(jīng)過19輪激烈競價(jià)成功拍出。

6月，惠州原凱賓斯基酒店被競買號M9296的買家以底價(jià)1.456億元的價(jià)格接手。資料顯示，惠州原凱賓斯基酒店由帝景集團(tuán)旗下子公司惠州市帝景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年投資建設(shè)，總投資額超10億元。2018年帝景房地產(chǎn)集團(tuán)因資金鏈斷裂，向平安銀行貸款的8.8億元本金及利息無法償還，酒店被法院查封并啟動(dòng)司法拍賣程序。

以上成交的拍賣酒店，大多呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)。一是經(jīng)過多輪降價(jià)，價(jià)格實(shí)惠。如南充天來大酒店首次法拍時(shí)，起拍價(jià)超過9億元，雖引起了各界廣泛關(guān)注，但并沒有買家出價(jià)。此后一年時(shí)間，該資產(chǎn)包又先后九次上架，價(jià)格也一路下調(diào)，但前十次拍賣均已流拍告終?；葜菰瓌P賓斯基酒店通過四次拍賣，資產(chǎn)價(jià)格從初始的10.4億元逐步壓縮至1.456億元，最終被神秘人接手；成都首家希爾頓酒店，后更名為希頓酒店，最初掛牌價(jià)超10億，歷經(jīng)8次拍賣，到最終5億成交……

二是地理位置優(yōu)越，酒店經(jīng)營情況良好，被拍賣主要系業(yè)主方資金鏈斷裂。上述酒店大多位于城市核心區(qū)域，甚至是城市地標(biāo)性酒店，如成都希頓國際酒店位于高新區(qū)天府大道旁，房間價(jià)格從418元到6725元不等。

三是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)明晰，這一點(diǎn)在資產(chǎn)市場中受到大部分買家重視。像湖北利川騰龍國際度假酒店從起拍價(jià)的8250萬元到成交價(jià)1.225億元，溢價(jià)率高達(dá)48.5%，主要系性價(jià)比高，土地權(quán)屬清晰。資料顯示，該酒店土地使用權(quán)面積51993㎡，用途為住宿餐飲用地，出讓性質(zhì)，使用期限至2050年12月7日。

為何這些酒店不好賣？

但相對來說，成功拍賣的億元酒店只占少數(shù)，更多的是失敗案例。廣州新世紀(jì)酒店從今年1月6日第一次拍賣時(shí)的起拍價(jià)3.8億元，到6月16日第三次起拍價(jià)3.457億元，連降近5000萬元，超1.4萬人次圍觀，依舊無人競拍而流拍。廣州富力空港假日酒店首次拍賣從3.96億元降低至2.77億元起拍，依舊是無人舉牌接盤。萬豪麗澋大酒店于1月8日上架拍賣，起拍價(jià)為105,272,439.1元，因無人出價(jià)最終流拍，此前已經(jīng)歷三次流拍。

為何這些酒店難以出售？首先是買家思維，以建造價(jià)格衡量賣價(jià)。從買家角度出發(fā)，酒店當(dāng)下的運(yùn)營能力及未來預(yù)期收益是定價(jià)的決定性要素，而不是酒店的建造成本及投入成本。像廣州新世紀(jì)酒店始建于1996年，作為20世紀(jì)90年代建筑，現(xiàn)有結(jié)構(gòu)難以滿足現(xiàn)代酒店需求，整體改造預(yù)算預(yù)估超億元，運(yùn)營競爭力與新酒店相比差距較大，改造投入也難以覆蓋未來預(yù)期收入。此外，廣州新世紀(jì)酒店法拍要求的58%首付比例（約2億元）也將多數(shù)潛在投資者擋在門外。

一些運(yùn)營能力相對較弱的酒店資產(chǎn)，對買家吸引力有限，反而容易造成買賣雙方價(jià)格預(yù)期嚴(yán)重錯(cuò)位，市場陷入“降價(jià)－觀望－再降價(jià)”的惡性循環(huán)。

其次是產(chǎn)權(quán)及債務(wù)結(jié)構(gòu)不清晰，貿(mào)然接盤麻煩較多，甚至一些拍賣酒店處于資不抵債情況，經(jīng)營條件較差，投資人接盤可能需要不斷貼錢。產(chǎn)證及所有證件齊全、物業(yè)無抵押融資無糾紛在大多酒店收購要求中，都會(huì)被列為硬性要求。2024年，宿遷國開科創(chuàng)投集團(tuán)以近2億元收購揚(yáng)州某酒店產(chǎn)權(quán)，后就因權(quán)屬不清問題，與原酒店所屬物業(yè)公司發(fā)生糾葛，致每日直接經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)20萬元。

再是酒店品牌知名度及自身影響力較弱，酒店競爭力薄弱。如位于四川資陽安岳縣的博爾大酒店，評估總價(jià)為93566.34萬元， 首次起拍價(jià)為72523.0184萬元，多次拍賣無人競拍流拍；嵊州保羅大酒店首次拍賣時(shí)間為2022年11月，持續(xù)到今年9次拍賣均流拍，拍賣價(jià)從首次起拍價(jià)2.8329億，降至1.95億元；永州市老牌大酒店南華大酒店，去年共經(jīng)歷8次拍賣，均流拍，今年1月3日，南華大酒店迎來2025年第一拍賣，總第九次拍賣，起拍價(jià)降至1.53億元，再次流拍……

這些老牌酒店，一方面開業(yè)時(shí)間過長，另一方面知名度僅限于當(dāng)?shù)兀放朴绊懥τ邢?，雖為五星級酒店，但少有消費(fèi)者買賬。這幾年消費(fèi)者對“五星級酒店”有所祛魅，尤其是一些設(shè)施陳舊、服務(wù)老舊的老牌奢華酒店，已經(jīng)很難吸引年輕消費(fèi)者，除非大幅跌價(jià)，否則難以受資本市場青睞。

未來酒店資產(chǎn)交易三大趨勢

今年，酒店拍賣市場的大宗交易數(shù)量依舊呈不斷上升趨勢，隨著大量玩家的入場，酒店拍賣市場格局也在悄然生變。

/伴隨高折價(jià)拍賣周期拉長

2023—2024年，中國酒店業(yè)拍賣市場呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢，大量酒店資產(chǎn)涌入市場，買家議價(jià)能力增強(qiáng)，酒店成交難度進(jìn)一步拉大，成交周期進(jìn)一步拉長。《中國2024年法拍酒店統(tǒng)計(jì)分析簡報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2024年掛牌參加法拍的酒店總數(shù)有2704家，但成交數(shù)是215家，只有總數(shù)的7.95%。到今年，情況更加明顯。以上海為例，2025年1—6月上海地區(qū)共有12宗酒店資產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣程序，總估值達(dá)87.6億元，但最終僅成交3宗，成交總額19.3億元，整體折價(jià)率高達(dá)45%。其中，上海五星級酒店大宗交易均價(jià)僅為評估值的52%～68%，億元級酒店交易平均周期延長至11.7個(gè)月。“現(xiàn)在即便是核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，沒有30%以上的折價(jià)根本無人問津?！币晃婚L期從事酒店資產(chǎn)交易的行業(yè)人士表示。

/“煤老板”退場地方國資進(jìn)場

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年超過30宗酒店的收購，背后都有陜北榆林資本的身影。其中，2024年，“煤老板”參與收購的五星級酒店資產(chǎn)占總甩賣資產(chǎn)的30%左右，他們期望通過低價(jià)收購，在未來市場復(fù)蘇時(shí)獲高額回報(bào)。但是到今年，“煤老板”們的身影似乎開始隱匿，大宗交易中，鮮有“煤老板”出手?；蛟S是基于當(dāng)下酒店市場情況，高星酒店無論是翻新還是改造，至少一個(gè)小目標(biāo)起步，且回報(bào)周期長，消費(fèi)者歡迎程度也不斷下降。就連在酒店出租率領(lǐng)先的上海，五星級酒店空房率依舊不低。2020-2024年間上海五星級酒店數(shù)量從78家縮減至69家，客房總量卻仍過剩約15%。

此外，在酒店交易市場，地方國資開始活躍。像去年，山東高速出資約3.3億元，買下浦東金橋萬和昊美酒店30%的股權(quán)；北京銀行則是進(jìn)行了房產(chǎn)“置換”，一邊把原有的上海辦公大樓出售，一邊購入位于黃浦江邊的綠地萬豪酒店。今年國資收并購酒店事件更加頻繁，典型案例如南京商旅擬以1.99億元收購黃埔大酒店100%股權(quán)；中山投資控股集團(tuán)有限公司旗下中山文旅投完成中山國際酒店的收購。在經(jīng)濟(jì)下行期，國資企業(yè)憑借雄厚的財(cái)力和相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，或?qū)⒊蔀槲磥沓椎闹髁姟?/p>

/優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依舊是資產(chǎn)配置主力軍

盡管酒店拍賣成交率不斷降低，周期進(jìn)一步拉長，但優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依舊十分受資產(chǎn)市場歡迎，且往往早在流入法拍市場之前，就已被人搶先一步。相對于辦公、商業(yè)等其他不動(dòng)產(chǎn)，酒店是更好的財(cái)富傳承工具，在不少酒店收購案中，家族傳承占據(jù)了相當(dāng)比例。且酒店資產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)，與其他金融資產(chǎn)（如股票、債券等）具有較低的相關(guān)性，能夠有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，不少民間資本都傾向增持酒店資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置多元化，提高財(cái)富穩(wěn)定性與安全性。

而優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的評判標(biāo)準(zhǔn)往往有以下幾點(diǎn)：一是地理位置好，位于核心商圈或優(yōu)質(zhì)景區(qū)旁；二是投資回報(bào)佳，一般投資回報(bào)率在6%以上更容易受到青睞；三是產(chǎn)權(quán)清晰證件齊全，酒店正常經(jīng)營無抵押融資等債務(wù)糾紛。

綜上，隨著越來越多高星酒店被“白菜價(jià)”拍賣，資本交易市場愈發(fā)顯露其殘酷性，這也警示當(dāng)下酒店行業(yè)，需更加重視酒店運(yùn)營能力和品牌影響力，真正讓酒店資產(chǎn)保值增值。本質(zhì)上來說，未來的20年，中國的酒店交易已經(jīng)跑步奔向資管時(shí)代。