文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

2025年7月14日-15日中央城市工作會(huì)議在北京舉行。本次會(huì)議是繼1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召開(kāi)全國(guó)層面的城市會(huì)議。

本次會(huì)議傳遞五大信號(hào)：

1、城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，都市圈城市群時(shí)代正在到來(lái)。

2、城市更新寫入總體要求，側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。

3、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

4、推動(dòng)“好房子”建設(shè)，釋放改善型需求。

5、土地供應(yīng)“控量提質(zhì)”，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。

本次中央城市工作會(huì)議，以“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，因地制宜，推進(jìn)城市更新，存量提質(zhì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主基調(diào)。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，未來(lái)“三招可救地產(chǎn)”：

1）組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平。

2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購(gòu)房成本。

3）全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開(kāi)，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開(kāi)。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

按照達(dá)利歐的債務(wù)大周期理論和辜朝明的資產(chǎn)負(fù)債表衰退理論，日本之所以會(huì)落入失去的三十年和低欲望社會(huì)，是因?yàn)樽尵用窈推髽I(yè)部門獨(dú)自化解房地產(chǎn)大泡沫破裂以后的債務(wù)。

根據(jù)日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務(wù)大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨(dú)自化解債務(wù)，將導(dǎo)致債務(wù)通縮循環(huán)、資產(chǎn)負(fù)債表衰退和低欲望社會(huì)。由政府和央行擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)減輕居民和企業(yè)債務(wù)壓力，就有望恢復(fù)消費(fèi)和投資的活力。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

1 總基調(diào)：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，因地制宜，推進(jìn)城市更新，存量提質(zhì)

本次會(huì)議總體要求：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作，堅(jiān)持因地制宜、分類指導(dǎo)，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子。

本次會(huì)議是繼1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召開(kāi)全國(guó)層面的城市會(huì)議。時(shí)隔10年再次召開(kāi)中央城市工作會(huì)議，凸顯中央對(duì)城市發(fā)展新階段的高度重視。本次會(huì)議7位政治局常委均出席，且2015年、2025年分別是“十三五”“十五五”規(guī)劃的謀劃之年。

2 城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，都市圈城市群時(shí)代正在到來(lái)

會(huì)議提到：“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期” 、“著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系。著眼于提高城市對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈，分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。”

中央對(duì)城鎮(zhèn)化判斷發(fā)生重大變化，從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期。2015-2024年我國(guó)城鎮(zhèn)化率從57.3到67%，近年城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，大致分三個(gè)階段：緩慢發(fā)展期（30％以前）、快速發(fā)展期（30％-70％）、穩(wěn)定發(fā)展期（70％之后）。

城市群是支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)，其中京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游五大城市群以12%的土地、聚集46%的人口、創(chuàng)造57%的GDP，是國(guó)家重要的區(qū)域增長(zhǎng)極。2015年中央城市會(huì)議就提到“要以城市群為主體形態(tài)，科學(xué)規(guī)劃城市空間布局，實(shí)現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展?！苯刂?023年末，我國(guó)城市達(dá)到694個(gè)（其中，地級(jí)以上城市297個(gè)、縣級(jí)市397個(gè)）?？傮w看，人口、經(jīng)濟(jì)已高度集中于19個(gè)城市群，近年愈發(fā)向核心城市群集聚。2000-2020年，全國(guó)19個(gè)城市群土地面積占全國(guó)39.6%，其常住人口占比由83.4%提升至86.7%。

未來(lái)人口、產(chǎn)業(yè)、資本將進(jìn)一步向核心城市集聚。預(yù)計(jì)2040年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)78.6%，未來(lái)20年超八成新增城鎮(zhèn)人口分布在都市圈內(nèi)部，超九成位于城市群內(nèi)部，其中近五成來(lái)自五大城市群。

除延續(xù)城市群建設(shè)外，特別提到縣域建設(shè)，目前，超50%縣級(jí)市、超9成市轄縣城鎮(zhèn)化率低于60%。在1564個(gè)城鎮(zhèn)化水平較低的縣域行政單位中，居住6億常住人口，平均城鎮(zhèn)化率約45%，此部分城鎮(zhèn)化將催生結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

3 城市更新寫入總體要求，側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”

會(huì)議提到：“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”、“著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市。精心培育創(chuàng)新生態(tài)，在發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力上不斷取得突破；依靠改革開(kāi)放增強(qiáng)城市動(dòng)能，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新?！?、“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。”

城市更新寫入總體要求，定調(diào)從2015年“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造”轉(zhuǎn)變?yōu)?025年的“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”，本次側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長(zhǎng)提到從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來(lái)看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。2025年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提到：到2030年，城市更新行動(dòng)實(shí)施取得重要進(jìn)展，表達(dá)為一項(xiàng)偏長(zhǎng)期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造有一定區(qū)別。從資金看，城市更新偏向中央財(cái)政，區(qū)別于棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時(shí)在政府舉債、融資平臺(tái)等多維度融資機(jī)制。6月，財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織開(kāi)展2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選。擬支持20個(gè)城市：北京、天津、大連、哈爾濱等。2024年我國(guó)首次啟動(dòng)城市更新示范工作，6月第二批城市更新行動(dòng)評(píng)審后，城市更新隊(duì)列擴(kuò)圍，共計(jì)35城被納入。

4 加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

會(huì)議提到：“堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?/b>

我們?cè)凇吨袊?guó)住房存量報(bào)告》提到：經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，2023年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約35.9平方米；城鎮(zhèn)住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達(dá)到靜態(tài)平衡。

近年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式被反復(fù)提及。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到：探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。2024年住建部提到構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，概括為四個(gè)方面：1）理念上，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子。2）體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足多樣化改善性住房需求。3）制度上，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)。4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。

房地產(chǎn)新模式，包括長(zhǎng)租房、保障房，城市群戰(zhàn)略，人地掛鉤，租購(gòu)并舉和房地產(chǎn)稅，以實(shí)現(xiàn)供求平衡和長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計(jì)未來(lái)更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善和落地。

5 “好房子”建設(shè)按下加速鍵

會(huì)議提到：“著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市、建設(shè)安全可靠的韌性城市”、“嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平”。

我國(guó)的住房發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新階段，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。2023年6月，住建部部長(zhǎng)倪虹在中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念以來(lái)，中央多次定調(diào)引領(lǐng)“好房子”建設(shè)。2024年12月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出：增加改善性住房特別是好房子供給；2025年3月，“好房子”首入政府工作報(bào)告，政府工作報(bào)告中提出：完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，為“好房子”建設(shè)明確了層高、電梯配置等要求。2025年7月，住建部調(diào)研組赴廣東、浙江調(diào)研，再次強(qiáng)調(diào)：加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

通過(guò)“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率67%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大空間。在“好房子”加速推動(dòng)發(fā)展背景下，我國(guó)近期各地核心區(qū)域、小面積或低容積率的高品質(zhì)地塊集中出讓，高品質(zhì)第四代住宅項(xiàng)目也持續(xù)去化熱銷。我們認(rèn)為，改善型需求是未來(lái)需求的最大支撐，“好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場(chǎng)成交。我們連續(xù)6年在《中國(guó)住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求下降，但中長(zhǎng)期仍有發(fā)展空間。預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。

6 土地供應(yīng)“控量提質(zhì)”，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)

會(huì)議提到：“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)”、“著眼于提高城市對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合承載能力”。

樓市邁入穩(wěn)定與存量階段，土地供應(yīng)將維持穩(wěn)定適度水平。中國(guó)城鎮(zhèn)化“正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期”，而城市發(fā)展則“正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。近幾年不少城市或地區(qū)明確提出了建設(shè)宜居城市或城區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，在去庫(kù)存的大背景下，土地市場(chǎng)“控量提質(zhì)”供應(yīng)的核心方向也十分明確。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)新增土地供應(yīng)或進(jìn)一步向人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚的核心城市的核心區(qū)域傾斜，且土地出讓總量不會(huì)太大，其中配套好、低容積率、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊占比有望提升。

從土地市場(chǎng)高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，各地方對(duì)土地市場(chǎng)“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路依舊明確。2025年上半年，我國(guó)月均土地供應(yīng)面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價(jià)率持續(xù)回溫，2025年6月百城土地平均溢價(jià)率達(dá)到了5.5%，其中二線城市平均溢價(jià)率達(dá)到7.2%。成都、武漢、天津等熱點(diǎn)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰(zhàn)。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價(jià)地塊，5月一線城市平均溢價(jià)率達(dá)到6.4%。

7 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期

1）外部環(huán)境變化帶來(lái)的不利影響增多，國(guó)內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略超預(yù)期，但恢復(fù)基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。2024年中國(guó)GDP實(shí)際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長(zhǎng)期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長(zhǎng)區(qū)間。2025年一季度GDP同比5.4%，較去年同期高0.1個(gè)百分點(diǎn)；二季度GDP實(shí)際同比5.2%，較一季度下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)。

居民對(duì)未來(lái)就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。2025年5月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對(duì)未來(lái)的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。因就業(yè)、收入預(yù)期處于波動(dòng)，居民傾向減少投資、消費(fèi)，增加存款、降低負(fù)債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產(chǎn)價(jià)格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。我國(guó)住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國(guó)家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國(guó)的50%、日本的38%、美國(guó)的28%、德國(guó)的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房?jī)r(jià)平均跌幅約30%，遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線房?jī)r(jià)幾近腰斬。房?jī)r(jià)下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當(dāng)前需求大多處于觀望階段。

8 三招可救地產(chǎn)：組建5萬(wàn)億住房銀行收儲(chǔ)、持續(xù)降息、全面放開(kāi)限購(gòu)

本次中央城市工作會(huì)議，以“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，因地制宜，推進(jìn)城市更新，存量提質(zhì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主基調(diào)。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，未來(lái)“三招可救地產(chǎn)”：

1）組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問(wèn)題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購(gòu)動(dòng)力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國(guó)企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長(zhǎng)、回款期限長(zhǎng)達(dá)15-30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來(lái)需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國(guó)住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬(wàn)億；

監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來(lái)的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關(guān)于組建住房銀行收儲(chǔ)的必要性》）

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購(gòu)房成本，為居民減負(fù)，并通過(guò)降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購(gòu)房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無(wú)形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過(guò)定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務(wù)大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨(dú)自化解債務(wù)，將導(dǎo)致債務(wù)通縮循環(huán)、資產(chǎn)負(fù)債表衰退和低欲望社會(huì)。由政府和央行擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)減輕居民和企業(yè)債務(wù)壓力，就有望恢復(fù)消費(fèi)和投資的活力。

調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個(gè)bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)；

3）全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開(kāi)，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開(kāi)。廣州已經(jīng)全面放開(kāi)，后續(xù)深圳、上?？梢匀娣砰_(kāi)限購(gòu)，北京可以先放開(kāi)五環(huán)外和大戶型的限購(gòu)。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”，不用擔(dān)心取消限購(gòu)引起市場(chǎng)過(guò)熱，當(dāng)前正是放松限購(gòu)的良機(jī)。今年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。