「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話(huà)！

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問(wèn)答434期

問(wèn)：全款500萬(wàn)買(mǎi)軟西大面積，10年后能跑贏通脹嗎？

答：很多人抱著保值的目的買(mǎi)房，會(huì)陷入誤區(qū)，所謂抗通脹，不算貨幣貶值的情況，是希望500萬(wàn)買(mǎi)，500萬(wàn)賣(mài)，這是理想預(yù)期，但實(shí)際都會(huì)大打折扣。

目前的二手房，軟西天地源、中鐵建、蘇寧、中海、招商等，這些陸續(xù)交房的小區(qū)，因?yàn)橥顿Y客立場(chǎng)，房東急用錢(qián)，四代住宅沖擊等原因， 全線(xiàn)破發(fā)。

幾乎都在降價(jià)賣(mài)，尤其是大面積，需求本就少，單價(jià)壓到了最低，所以買(mǎi)房，尤其是買(mǎi)大房子，保值已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)，流通就是很大問(wèn)題。

至于全款本身，只是少了貸款的利息成本，看似總成本少了，實(shí)際資金的利用效率也變低了，500萬(wàn)現(xiàn)金放在眼前和500萬(wàn)房子放在眼前，誰(shuí)更受歡迎，答案不言而喻。

實(shí)際上，最抗通脹的方式，依舊是存錢(qián)，尤其是通縮的大背景下，現(xiàn)金為王，通脹時(shí)，才是資產(chǎn)為王，銀行存款利率再低，也能保住本金，但500萬(wàn)買(mǎi)的房，如今400萬(wàn)能賣(mài)掉已不容易，五年時(shí)間，全款也虧100萬(wàn)。

問(wèn)：人在經(jīng)開(kāi)運(yùn)動(dòng)公園住，買(mǎi)房到港務(wù)上學(xué)，生活不便，沒(méi)有歸屬感？

答：不是港務(wù)不好，也不是經(jīng)開(kāi)太好，只是兩個(gè)區(qū)域所處的發(fā)展階段不同，如果是06年買(mǎi)經(jīng)開(kāi)，張家堡轉(zhuǎn)盤(pán)周邊，還是空地一片，同樣不會(huì)有歸屬感，現(xiàn)在的港務(wù)就像當(dāng)年的經(jīng)開(kāi)一樣，處在發(fā)展初期。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

人住港務(wù)，有好的城市形象，有家長(zhǎng)認(rèn)可的學(xué)校，有更新，品質(zhì)更高的房子，唯獨(dú)缺商業(yè)，缺人氣，這是因?yàn)楦蹌?wù)早期本就投資客居多。

除學(xué)區(qū)房外，周邊入住率還未上來(lái)，且不少小區(qū)還未交房，蓋房很快，人氣的養(yǎng)成都是以十年為單位的。

再看鳳城八路運(yùn)動(dòng)公園周邊，城北最現(xiàn)代，最繁華的區(qū)域，交通，商業(yè)，學(xué)校，公園一應(yīng)俱全，但唯獨(dú)開(kāi)發(fā)太早，房子太老，沒(méi)有空地，即便是白樺林間，林居這樣的品質(zhì)小區(qū)，也難敵房齡困境。

有的時(shí)候，生活換換環(huán)境挺好，繁華的地方呆幾年，清靜的地方待幾年，兩邊都有房，也是最好的狀態(tài)，港務(wù)當(dāng)下吸引你的是環(huán)境和學(xué)校，而歸屬感，需要自己養(yǎng)成，當(dāng)自住大于投資時(shí)，人氣就沉淀了。

問(wèn)：曲江金地世家風(fēng)華的洋房還會(huì)降嗎，澆滅我買(mǎi)房的欲望？

答：二手房這輪降價(jià)里，跌的最多的也有曲江的二手房，典型的中海凱旋門(mén)，金輝世界城，萬(wàn)科城市之光，金地南湖藝境，大華曲江公園世家等等。

屬于，眼瞅著單價(jià)從20000+，18000+，16000+，15000+不斷下跌，昨天有套招商依云曲江的126㎡三室，掛牌價(jià)185萬(wàn)，房東168萬(wàn)愿意賣(mài)，單價(jià)只有13000+。

撿漏曲江二手房：

對(duì)于二手房東，肯定無(wú)法接受，畢竟21年前后買(mǎi)的時(shí)候，普遍在23000+的單價(jià)，但對(duì)于一手房東，當(dāng)年5500+買(mǎi)入，沒(méi)有趕上最高點(diǎn)賣(mài)，現(xiàn)在也不看好房?jī)r(jià)了，即便13000+賣(mài)，也是穩(wěn)賺不賠。

世家風(fēng)華的洋房比較特殊，曲江二期高層多，洋房少，導(dǎo)致金地，天地源，大華幾個(gè)有洋房的小區(qū)，價(jià)格很硬。

比如世家風(fēng)華，現(xiàn)在二手房均價(jià)32907元/㎡，非頂?shù)灼綄拥?，單價(jià)28350 元/㎡，總價(jià)也在485萬(wàn)，小區(qū)確實(shí)低密度，旁邊有公園，商業(yè)，交通齊全，但這么高價(jià)格，還得貸款，背著負(fù)債，來(lái)買(mǎi)這個(gè)洋房，值不值？

貝殼上，小區(qū)掛牌價(jià)格確實(shí)高，但成交很少，屬于曲高和寡的存在，手握近500萬(wàn)預(yù)算，西安九成的新房都能選，且早買(mǎi)晚享受，晚買(mǎi)有折扣，不必吊在一棵樹(shù)上。

不是千萬(wàn)富豪，對(duì)漲跌隨意的主，沒(méi)必要貸款硬上，為難自己！

問(wèn)：房哥，買(mǎi)保利未央璞悅還是等團(tuán)結(jié)村的綠城，保億？

答：作為未央的五大片區(qū)，徐家灣的位置優(yōu)勢(shì)還是在的，三環(huán)內(nèi)大面積空地，周邊生活配套齊全，地鐵10號(hào)線(xiàn)貫穿，又引入了高新一中初中部的名校+（ 團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 ），龍湖未央天街，紅旗鐵路公園也開(kāi)業(yè)了。

但由于地處城北，周邊未央，浐灞，港務(wù)強(qiáng)敵環(huán)伺，新房不斷，區(qū)域自身熱度又有限，新房的銷(xiāo)量很一般，保利未央璞悅和綠城桂語(yǔ)未央算是少有的大品牌新房案例。

愛(ài)知中學(xué)簽約落地后，對(duì)保利的銷(xiāo)量帶動(dòng)是明顯的，保利本身，園林，大門(mén)，會(huì)所也出彩，有了學(xué)校更好賣(mài)。

上個(gè)月，綠城和保億先后在團(tuán)結(jié)村拿地，從位置看，西側(cè)緊鄰紅旗鐵路公園，南側(cè)有10號(hào)線(xiàn)團(tuán)結(jié)村站，北側(cè)有龍湖天街和團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，算是區(qū)域內(nèi)更核心的位置。

樓面價(jià)不高，綠城46畝，容積率約2.5，樓面地價(jià)6781元/㎡，保億45畝，容積率2.5，樓面地價(jià)6924 元/㎡，參考周邊15000-17000 元/㎡的新房售價(jià)，綠城和保億也是做剛改，要走量，面積和戶(hù)型不會(huì)太大。

徐家灣片區(qū)的買(mǎi)家主要是周邊地緣，城北自住的，手里預(yù)算有限，對(duì)價(jià)格很敏感，本著早買(mǎi)晚享受，晚買(mǎi)有折扣的原則，又是非熱門(mén)板塊，可以等等。

問(wèn)：經(jīng)開(kāi)一小的學(xué)區(qū)，哪個(gè)房子性?xún)r(jià)比高？

答：作為城北的頭部小學(xué)，經(jīng)開(kāi)一小的學(xué)區(qū)范圍西至草灘六路，東至草灘二路，北至河堤路，南至尚耕苑路，區(qū)域很大，但不少是食品園區(qū)和空地，可選的商品房并不多。

包括綠城桂語(yǔ)蘭庭，和悅?cè)A府，東晉桃源， 金泰經(jīng)開(kāi)花城， 白樺林天成，云起時(shí)六個(gè)，最后兩個(gè)還沒(méi)有交房，經(jīng)開(kāi)也沒(méi)有未交房落戶(hù)就上學(xué)的政策，今年買(mǎi)學(xué)區(qū)房，就排除了。

剩下的四個(gè)，品質(zhì)最高的是綠城，2021年剛交房，高層+洋房，小區(qū)環(huán)境，物業(yè)水平，位置是最占優(yōu)勢(shì)的，價(jià)格也最高，高層均價(jià)15000+左右。

其次是和悅?cè)A府，勉強(qiáng)交房了，但合能暴雷后，兌現(xiàn)很一般，賣(mài)點(diǎn)是洋房多，戶(hù)型更好。

接著是經(jīng)開(kāi)花城，剛需小區(qū)，但好歹是金泰的牌子，中規(guī)中矩的高層，最后是東晉桃源，小開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品，物業(yè)，綠化很湊合，能住，價(jià)格最便宜。

經(jīng)開(kāi)一小為西安小學(xué)管理，分兩個(gè)校區(qū)，西校區(qū)就是綠城配套的教育用地，本部在綠城東門(mén)，已開(kāi)學(xué)15年，老牌公辦，目送接送，旁邊經(jīng)開(kāi)一中，也是初中+高中，都是目前城北區(qū)域的頭部學(xué)校。

問(wèn)：為什么西安各個(gè)區(qū)都有名校，航天一個(gè)都沒(méi)有？

答：在很長(zhǎng)的時(shí)間里，開(kāi)發(fā)區(qū)的名校都是比較克制的，基本是自成體系，比如經(jīng)開(kāi)，曲江，航天，這里面有資源問(wèn)題，更有錢(qián)的考量，在沒(méi)有大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)前，開(kāi)發(fā)區(qū)辦名校動(dòng)力有限。

比如經(jīng)開(kāi)，最早期引入交大附中，西安中學(xué)扶持，即后來(lái)自己的經(jīng)開(kāi)一校，一小，一中自成名校，幫扶新建校區(qū)；

比如曲江，最早引入師大附中，后來(lái)曲江一小，一中出名后，又幫扶新建學(xué)校，曲江一校也是近些年才引入的鐵一中。

而航天自成體系，航天一小，一中，交大附中菁英學(xué)校，此前是民辦，買(mǎi)融創(chuàng)攬?jiān)赂袑W(xué)位，摘牌后未轉(zhuǎn)公，不劃學(xué)區(qū)，是區(qū)域內(nèi)的頭部名校。

在港務(wù)區(qū)鐵一中，高新一中引入，帶動(dòng)周邊住宅開(kāi)發(fā)后，其他區(qū)才陸續(xù)跟上，比如西咸，經(jīng)開(kāi)，曲江。

航天目前沒(méi)有太多住宅用地，且學(xué)校數(shù)量夠，對(duì)名校的執(zhí)迷，可能只有家長(zhǎng)本身，中考學(xué)籍和主城區(qū)不通的限制還在，過(guò)度追求名校的，也不會(huì)首選航天。

問(wèn)：中南春風(fēng)南岸，180萬(wàn)買(mǎi)127㎡，高新上班偏剛需？

答：高新剛需外溢的幾個(gè)地方，西灃路，西部大道，大寨路，科技西路，基本都在雁塔，房?jī)r(jià)便宜，且地處高新外圍，通勤可控，生活便利，而中南地處長(zhǎng)安，在上述區(qū)域里，距離高新是最遠(yuǎn)的，位置并不占優(yōu)勢(shì)。

14100元/㎡的二手價(jià)格，相比業(yè)主16290 元/㎡的購(gòu)入價(jià)格，還未降出性?xún)r(jià)比，作為自住需求，中南精裝交房，次新小區(qū)，能看，總價(jià)比旁邊的金地中央公園，融創(chuàng)西安宸院更低，單價(jià)又比隔壁的中糧大悅未來(lái)城便宜。

學(xué)校本身，長(zhǎng)安學(xué)籍和主城區(qū)中考不互通的問(wèn)題還存在，長(zhǎng)安四小，二初的定位更多是有學(xué)上，都是新建普通公辦，別抱太高預(yù)期，小學(xué)接送300米還算方便，初中在1500米外。

問(wèn)：去陜建翠園錦繡看房，感覺(jué)人很少，敢不敢買(mǎi)？

答：陜建是大國(guó)企不假，那是作為施工方的角色，作為開(kāi)發(fā)商，陜建是新手，拿地，賣(mài)房勢(shì)頭很猛，交付小區(qū)數(shù)量有限。

目前交付最好的是西部大道的雁南朗境，而 翠園錦繡作為陜建早期的住宅項(xiàng)目，主要是趕上好時(shí)候，即2018年房?jī)r(jià)上漲，新房房荒時(shí)期。

雖然地處航天腹地，當(dāng)年 10817元/㎡的均價(jià)，吸引很多人來(lái)看，那個(gè)時(shí)期，開(kāi)發(fā)商不重要，房?jī)r(jià)上漲很重要，大家不是沖著陜建來(lái)買(mǎi)的。

同期的小區(qū)還有旁邊的康橋悅?cè)貓@，大華錦繡前城，萬(wàn)科公園大道，綠城春和印月。

對(duì)于一手業(yè)主而言，當(dāng)年買(mǎi)的比較便宜，現(xiàn)在賣(mài)，虧的很少，但對(duì)于買(mǎi)家而言，周邊二手選擇那么多，為啥要看陜建。

房齡最新，品質(zhì)最高的綠城春和印月，現(xiàn)在二手房15000+，萬(wàn)科公園大道也是15000+，要便宜，還有附近的富力城，航天城小區(qū)，單價(jià)11000+。

而翠園錦繡二手賣(mài)14000+，品牌，戶(hù)型，小區(qū)環(huán)境差距很大，買(mǎi)的理由是什么？

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作者：Kikyo

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