土拍是樓市的前瞻反應(yīng)。

透過(guò)土拍市場(chǎng)的行情，可以預(yù)見(jiàn)接下來(lái)至少一年住宅產(chǎn)品的供應(yīng)趨勢(shì)。

今年上半年，全國(guó)各地的土地成交呈現(xiàn)量降價(jià)升的情況，土地供應(yīng)延續(xù)“控量提質(zhì)”的基調(diào)，高能級(jí)城市與低能級(jí)城市之間分化加劇，頭部房企與普通房企之間的差距拉大，土地市場(chǎng)正在加速走向集中化。

與此同時(shí)，各地的拿地規(guī)則也在持續(xù)優(yōu)化，仍有能力拿地的房企，迎來(lái)了屬于他們的“好時(shí)代”。

各能級(jí)城市土拍分化加劇

TOP20城市成為成交絕對(duì)主力

今年的土地供應(yīng)秉持“控量提質(zhì)”的原則，少供地，供好地。宅地供應(yīng)建面和成交金額同比均出現(xiàn)下降，但是不同城市之間冷熱不均。

一二線城市土地成交量?jī)r(jià)齊升，而三四線城市則量降價(jià)升，不同城市之間的差距繼續(xù)拉大。

1、一二線城市土拍回溫，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)

據(jù)wind數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)宅地成交建面17769萬(wàn)平方米，較2024年同比減少5.2%。

與此同時(shí)，土地的成交價(jià)格則逆勢(shì)上升。上半年的全國(guó)宅地出讓共收金7906億元，同比上升13.7%。成交建面減少，而成交總價(jià)上升，說(shuō)明土地的成交單價(jià)是上行的。數(shù)據(jù)顯示，上半年的全國(guó)宅地的成交樓面價(jià)均值為4449元，同比大漲22.2%。

土地成交均價(jià)上漲，主要有兩個(gè)原因，一是高能級(jí)城市的土地成交占比提升；二是高價(jià)地的成交量增加。

各城市間分化加劇，高能級(jí)的一二線城市無(wú)論土地成交量，還是土地成交均價(jià)都穩(wěn)步上升。

而一二線城市的土地成交價(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

樓面價(jià)方面，正如大家所感知，上半年地王頻出，各地的樓面價(jià)記錄不斷被刷新。了解AI智能工牌pro，讀懂客戶，加速轉(zhuǎn)化

比如杭州，上半年杭州憑借1161億元的成交金額，位列全國(guó)第一，接近去年全年的水平。杭州土地市場(chǎng)的熱度可謂領(lǐng)跑全國(guó)，上半年有將近20個(gè)板塊的地價(jià)都創(chuàng)下新高，核心區(qū)域的樓面價(jià)更是突破了8.8萬(wàn)元。

上海靜安大寧、楊浦內(nèi)環(huán)、浦東中環(huán)等板塊也都有新地王出現(xiàn)；北京打破了“兩集中”以來(lái)宅地最高單價(jià)記錄，海淀樹(shù)村地塊成交樓面價(jià)突破10萬(wàn)元/㎡。此外，廣州、成都、武漢、重慶等地也都有新的板塊地王誕生……

統(tǒng)計(jì)顯示，上半年核心一二線城市共計(jì)賣(mài)出了24宗樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/㎡宅地。

相比之下，三四線城市則要冷清許多，無(wú)論成交建面，還是成交金額都還在進(jìn)一步縮水。

值得注意的是，在“控量提質(zhì)”的大背景下，三四線城市供地也是盡可能的拿出壓箱底好貨，盡管成交量還在下探，但平均樓面價(jià)卻止跌回升。

第二，成交高度集中化，top20城市成交占比約7成

尋找確定性，在房企投資行為中已被放到第一位。近年來(lái)，房企優(yōu)化收縮投資戰(zhàn)略，不約而同的聚焦到少數(shù)高能級(jí)城市，不斷推高投資的集中度。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，宅地成交top3城市，也即杭州、北京、上海三者的宅地出讓金額合計(jì)達(dá)到2805億元，占到全國(guó)300城土地成交金額的約33%。

賣(mài)地幾乎成了高能級(jí)城市的“專屬權(quán)利”，基本面一般的三四線城市已經(jīng)很難參與其中。土地成交金額前20家城市，已經(jīng)占到全國(guó)300城總成交金額的68%。

足見(jiàn)土地成交集中度之高。

土地出讓現(xiàn)“高階”玩法

多地推行土地捆綁出讓模式

今年2月份，北京“三間房D區(qū)1205-0007和南區(qū)1202-0006、0007地塊”打包出讓地塊。

該地塊構(gòu)成較為復(fù)雜，不僅有好房子宅地，也有普通住宅用地，還有商辦用地。地塊最終被保利金茂聯(lián)合體以10%溢價(jià)拿下。

事實(shí)上，不同板塊，不同性質(zhì)地塊打包出讓，并非首次出現(xiàn)。早在2024年，北京便已開(kāi)始試水。

2024年6月份，“酒仙橋地塊+前葦溝地塊+中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)F3地塊”打包出讓，被中建智地拿地。同年11月“小紅門(mén)+酒仙橋+十八里店”組合地塊成交，拿地的是中海新城。

有了“大哥”打樣，其他省市也紛紛跟進(jìn)。

去年底，成都首次推出打包出售的組合用地。4幅連襟地位于青羊區(qū)外金沙板塊，其中一幅是住宅兼商業(yè)用地，其余3幅是純宅地。

4幅地塊土地面積總計(jì)約158畝，容積率均為1.8，地塊最終由建發(fā)摘下，成交總價(jià)合計(jì)約34億元。

上海今年第三批次集中供地，也掛出了兩宗組合地塊。

其中，閔行區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)的組合地塊，由兩幅宅地和一幅餐飲旅館用地組成，總出讓面積21.72萬(wàn)㎡（地上19.55萬(wàn)㎡、地下2.17萬(wàn)㎡），綜合容積率1.02，其中宅地的容積率僅1.01。出讓條件規(guī)定必須自持全部約5萬(wàn)㎡左右的商業(yè)配套，并引入國(guó)際知名五星級(jí)酒店。

地塊由象嶼地產(chǎn)以總價(jià)66.79億、樓面價(jià)3.02萬(wàn)/㎡、溢價(jià)率18.97%競(jìng)得。

另一宗組合用地位于青浦西芩單位，共包含8幅子地塊，其中4幅為住宅和辦公混合地塊（容積率為2.0-2.2）、3幅為商辦地塊、1幅為商業(yè)地塊，總出讓面積16.77萬(wàn)㎡（地上14.19萬(wàn)㎡、地下2.58萬(wàn)㎡），總規(guī)劃建面29.2萬(wàn)㎡。地塊由城投公司長(zhǎng)三角投資以底價(jià)競(jìng)得。

此外，河南今年2月份也出臺(tái)文件，明確提出 “實(shí)施宗地組合供應(yīng)”，允許在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)將鄰近的產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)地塊打包為一個(gè)項(xiàng)目，分別出具規(guī)劃條件后整體出讓。

從目前來(lái)看，土地捆綁出讓模式并沒(méi)有固定套路，可以是質(zhì)地不同的宅地組合，也可以是住宅+商辦/酒店；可以是同板塊相鄰地塊打包出讓，也可以是跨板塊地塊捆綁出讓。了解AI智能工牌pro，批量生產(chǎn)銷冠

無(wú)論哪種形式，對(duì)房企而言都意味著準(zhǔn)入門(mén)檻抬高。

一方面，捆綁出讓地塊體量大，資金門(mén)檻也隨之提高，對(duì)于房企的資金實(shí)力提出了更高要求。

另一方面，捆綁出讓地塊可能位置有好有壞，業(yè)態(tài)也更為復(fù)雜，非?？简?yàn)房企的綜合開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)能力。

今年以來(lái)，這一土地出讓模式在多地展開(kāi)，有進(jìn)一步普及的趨勢(shì)。顯然，這一模式有利于土地綜合利用，促進(jìn)產(chǎn)城融合以及區(qū)域均衡發(fā)展。

不過(guò)，絕大部分中小房企注定無(wú)緣參與。這將助推優(yōu)質(zhì)土地資源進(jìn)一步向頭部房企（尤其國(guó)央企）集中，加速行業(yè)馬太效應(yīng)的形成。

各地優(yōu)化土地出讓規(guī)則

對(duì)拿地房企越來(lái)越友好了

樓市持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)風(fēng)向逆轉(zhuǎn)。

如今的土地市場(chǎng)，早就不是賣(mài)方市場(chǎng)，而是買(mǎi)方市場(chǎng)。地方政府賣(mài)地不得不拿出更多的誠(chéng)意，才能吸引到足夠的買(mǎi)家。今年以來(lái)，各地?zé)o論是供地質(zhì)量，還是供地規(guī)則都在持續(xù)優(yōu)化。

1、響應(yīng)好房子建設(shè)，各地主推低容積率優(yōu)質(zhì)地塊

今年是好房子的落地年，土地供地自然要為好房子建設(shè)“鋪路”。

5月份開(kāi)始實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，明確規(guī)定住宅容積率≤3.1、高度≤80米。目的就是終結(jié)高層建筑“鴿子籠”模式，提升居住舒適度，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

從上半年的土地供應(yīng)來(lái)看，各地都在主動(dòng)調(diào)低容積率。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月初，全國(guó)容積率2.0以下在售地塊的占比已經(jīng)達(dá)到44%，創(chuàng)下近四年來(lái)新高。

以深圳為例，深圳素來(lái)以高容積率而出名，過(guò)去很多高端改善項(xiàng)目的容積率直奔4.0，剛需剛改項(xiàng)目更是動(dòng)輒容積率5.0以上。今年以來(lái)，深圳出讓的地塊容積率可以說(shuō)是斷崖式降低，其中最低的一宗為2.5容積率。

其他城市就更低了。比如上海，年初平均供地容積率從1.87下降至1.78，北京也從1.53下降至1.45，均為近年來(lái)最低水平。

優(yōu)越的地理位置、優(yōu)質(zhì)的配套和資源，疊加極低容積率低，催生了高熱度、高成交價(jià)。

比如武漢武昌區(qū)推出的一宗容積率 1.3的地塊，由于條件優(yōu)質(zhì)，吸引了14家國(guó)央企及民企參與，最終以27920元/㎡樓面價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)到54.36%，成為近年來(lái)參與房企最多、樓面價(jià)最高、溢價(jià)率最高的地塊。

杭州今年上半年供應(yīng)的宅地中，低密地塊占比過(guò)半，共計(jì)31宗。而且這些低密地塊有不少位于主城區(qū)，甚至是熱門(mén)板塊的核心地段。比如建發(fā)拿下的蔣村宅地容積率僅 1.1，成交樓面價(jià)高達(dá)88029元/㎡，成為杭州新晉的單價(jià)地王。

優(yōu)質(zhì)宅地的放量供應(yīng)，無(wú)疑刺激了房企的拿地動(dòng)力。當(dāng)然，也推動(dòng)“好房子”建設(shè)駛?cè)肟燔?chē)道。

2、精準(zhǔn)供地，各地紛紛優(yōu)化出讓條件

今年以來(lái)，多地出臺(tái)了政策措施，優(yōu)化土地出讓規(guī)則。

比如，精準(zhǔn)供地。

鄭州今年土地供應(yīng)實(shí)行“點(diǎn)菜制”：自然資源和規(guī)劃局邀請(qǐng)了十余家房企參與全市全年的供地計(jì)劃編制，根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)反饋意見(jiàn)做出調(diào)整。

這樣的供地模式，在鄭州史上尚屬第一次。目的就是讓推出的地塊更滿足買(mǎi)方的需求，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)供地。

北京今年首次對(duì)宅地供應(yīng)實(shí)行彈性指標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)去化靈活增減供地量，并且優(yōu)先保障軌道站點(diǎn)周邊用地。

又如， 試點(diǎn)“交地即交證”。

深圳前海近期出讓的一宗宅地便采用"交地即交證"的模式，交付土地的同時(shí)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批流程，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。

再如，放寬地塊出讓條件，降低房企壓力。

如，成都、蘇州等地提出，對(duì)配建公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)，如配建社區(qū)管理用房、托育設(shè)施等可不計(jì)入容積率指標(biāo)；無(wú)錫、西安等地支持土地出讓金分期支付，緩解房企資金壓力。

一系列的政策舉措，降低了房企的拿地門(mén)檻，也調(diào)動(dòng)房企的拿地積極性。