7月1日，中央財經委員會第六次會議提出“要縱深推進全國統(tǒng)一大市場建設，要聚焦重點難點，依法依規(guī)治理企業(yè)低價無序競爭，引導企業(yè)提升產品品質，推動落后產能有序退出”。與此同時，《求是》雜志發(fā)表文章《深刻認識和綜合整治“內卷式”競爭》。

“反內卷”一詞，再次登上各大媒體頭版。

事實上，這并非中央首次發(fā)聲“反內卷”。

2024年7月，中央政治局首次提出“要強化行業(yè)自律，防止‘內卷式’惡性競爭”；

2024年12月中央經濟工作會議提出“綜合整治‘內卷式’競爭”；

2025年3月份政府工作報告更是將“綜合整治‘內卷式’競爭”列為年度任務；

“反內卷”，被提升到了國家戰(zhàn)略高度。

所謂“內卷式競爭”，主要指的是違背經濟運行規(guī)律、低質量、同質化的過度無序競爭。過度內卷往往造成成本過度壓縮，產品質量下降，創(chuàng)新能力不足，產品高度同質化；同時，也擠壓了產業(yè)鏈的生存空間。惡性競爭之下，企業(yè)利潤縮水，也造成居民消費能力下降。

今年以來，多個行業(yè)站出來響應中央號召，發(fā)出反內卷倡議。其中就包括房地產產業(yè)鏈上的建筑建材行業(yè)。那么，作為內卷重災區(qū)的房地產行業(yè)，怎么好像沒啥動靜？

其實不然。房地產反內卷早就開始了。

房地產產業(yè)鏈開始反內卷

7月1日中央財經委員會會議后不久，工信部宣布將實施新一輪十大重點行業(yè)（即鋼鐵、有色、石化、化工、建材、機械、汽車、電力裝備、輕工、電子）穩(wěn)增長工作方案，核心聚焦淘汰落后產能、優(yōu)化供給結構。

這十大行業(yè)中，涉及到多個房地產上下游行業(yè)。

不久，中交、中鐵、電建、能建、中冶、北京建工、上海建工等33家建筑類企業(yè)聯(lián)合發(fā)出建筑行業(yè)“反內卷”倡議書，提出不拼湊規(guī)模、不盲目擴張、不過度負債、不設“空殼架構”虛耗資源，共同維護市場秩序。

中國水泥協(xié)會發(fā)布《關于進一步推動水泥行業(yè)“反內卷”“穩(wěn)增長”高質量發(fā)展工作的意見》，要求企業(yè)推動水泥行業(yè)熟料生產線備案產能和實際產能的統(tǒng)一工作。

中鋼協(xié)發(fā)出呼吁，要求企業(yè)加強自律，防止“內卷式”的惡性競爭。鋼鐵重鎮(zhèn)唐山市的鋼鐵企業(yè)應聲啟動減產措施，高爐休風停產，燒結機限產30%……

房地產產業(yè)鏈之所以深陷內卷，主要還是受樓市持續(xù)低迷的影響。

比如鋼鐵，國產鋼鐵絕大部分用于房地產和基建。房地產從巔峰時期的年銷售額18萬億，到了2024年的9.7萬億，規(guī)?？s水一半以上。一大批房企陷入流動性危機，也拖累了一眾上下游行業(yè)，鋼鐵便是其中之一。

建筑業(yè)的內卷更是由來已久。最低價中標，單價一壓再壓；墊資做工程，結算結不了；不接項目餓死，接了項目虧死……

隨著這一輪房地產下行，整個房地產及上下游產業(yè)鏈遭遇嚴重的產能過剩。供過于求，產品又高度同質化，企業(yè)為了活下去，紛紛自降身價，不求賺錢，只求“活下去”。線上獲客不停歇，點擊了解

企業(yè)之間互卷不說，企業(yè)內部也卷得飛起。近年來，土木建筑人員“提桶跑路”現(xiàn)象愈演愈烈，背后正是過度內卷造型的畸形生態(tài)。

如今房地產產業(yè)鏈已開啟轟轟烈烈的反內卷行動。“卷王”房地產行業(yè)，又將何去何從？

房地產內卷的根源在于過剩

在房地產，內卷早就是普遍現(xiàn)象了。

卷價格，別人98折我就95折，別人送物業(yè)費我送汽車；別人打折扣我就零首付……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

企業(yè)內部卷人效：減員、降本、控費，一個人干三個人的活，領一個人的工資，號稱降本增效；卷匯報：月報、周報、日報，甚至要精確了每小時做什么事；卷開會：月會、周會、雙周會、項目例會、復盤會、拉通會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經干活……

此外，還有卷傭金、卷開盤速度、卷全民營銷……一些房企，已經形成了內卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內卷為榮，倡導員工比拼誰更能卷。線上獲客不停歇，點擊了解

說到底，這都是由于需求萎縮，產能過剩造成的惡性競爭。無論是房地產，還是上下游產業(yè)鏈，如果不能解決過剩問題，就無法從根本上跳出內卷怪圈。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至今年6月份，全國商品住宅待售面積為76948萬㎡，仍然處于近10年的巔峰位置。

△數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，制圖：明源地產研究院

另外，可以看出，商品房的銷售量自2021年觸頂后極速下滑，到了2024年商品房的銷售面積僅剩下9.7億平方米，與2021年相比將近腰斬。

△數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，制圖：明源地產研究院

商品房供應過剩，而市場急劇萎縮，是這一輪房地產問題的核心。僧多粥少的市場環(huán)境下，房企不得不以價換量，斷臂求生。房企投資收縮，也造成了大量人才溢出，進而加劇了人才競爭的激烈程度，造成了有內到外的全面內卷狀態(tài)。

和其他行業(yè)一樣，房地產要走出內卷首先要“減產保價”，讓企業(yè)有營收，有利潤，有進一步發(fā)展的動力；同時，更要推動產能升級，開拓新的需求市場。

而這，其實已經在進行中。

中央部署下

房地產反內卷早已開始

回顧自從2021年以來的房地產政策，會發(fā)現(xiàn)房地產的反內卷其實從未間斷。

第一，行業(yè)風險出清

2024年兩會記者會上，住建部長倪虹明確表示，“對于資不抵債，失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產的破產“。

某種程度上來講，資不抵債的房企破產，才能加速房地產行業(yè)供給側改革和風險出清。

與此同時，通過房地產融資協(xié)調機制，將項目與企業(yè)的風險隔離，推動項目復工復產，達成保交付的目標。

第二，商品房去庫存

商品房的去庫存，從供需兩端同時發(fā)力。

供應端體現(xiàn)為土地供應“控量提質”。

2021年，自然資源部便要求各地在編制年度供地計劃時，嚴格限制住宅用地總量，尤其對庫存消化周期長的城市減少供地規(guī)模，明確“控總量、調結構”的導向。

2024年自然資源部發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，明確提出以人定房，以房定地，合理控制新增商品住宅用地供應。并要求各地根據(jù)去化周期劃定供地規(guī)模。

由此帶來宅地供應大幅縮減。

從數(shù)據(jù)上來看，2021年起全國住宅新開工面積急劇下降，也反映出來土地供應縮量的情況。

△數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，制圖：明源地產研究院

需求端體現(xiàn)為促銷售，收購存量商品房。

①政策松綁，加速市場流通速度

近年來各地調控政策一再松綁，截至目前，除了極少數(shù)的一二線城市外，全國絕大部分城市的限制性政策已全部退出，商貸利率也降至歷史低位。目的就是降低購房門檻和購房成本，充分釋放購房需求，引導購房者入市。

②舊改貨幣化和房票，拉動商品房銷售

發(fā)力城中村及危舊房改造，重點推進貨幣化安置和房票補貼。據(jù)測算，100萬套的城中村改造將帶動近1億平方米住宅銷售。

③存量收購，消化部分土地及商品房

發(fā)行4.4萬億專項債，主要用來支持地方收購閑置土地及存量商品房等，截至6月底，存量商品房收購規(guī)模已達6128套。

這些舉措，正是為了控制商品房增長，減少商品房庫存，緩解商品房供需失衡的局面。

第三，促進產能升級

遏制內卷的終極辦法，是讓供應結構與需求結構相適配。通過新舊產能迭代，開拓出新的需求市場。

不難發(fā)現(xiàn)，這幾年中央的政策主線，基本是圍繞“消化存量、優(yōu)化增量”展開的。

在推出一系列措施去產能的同時，通過引導產品升級迭代。這在今年已有明顯成效。

自2022年住建部首次提出“好房子”概念以來，“加大高品質住房供給”、“推動建設好房子”等便頻繁出現(xiàn)在中央各大重要會議上。今年“好房子”首次寫進兩會工作報告。各地也相繼出臺住宅計容新規(guī)，推動四代住宅、類四代住宅產品的橫空出世。今年五月份正式實施國家標準《住宅項目規(guī)范》，標志著好房子建設進入到全面普及階段。好房子，安心交付，點擊了解

我們知道，中國目前不缺房子，但缺“好房子”。人們對優(yōu)質居住條件的追求是無止境的。好房子戰(zhàn)略的推出，就是要引導商品房更新迭代，從一個過剩領域，走向一個非過剩領域，重新達成供應結構與需求結構的適配關系。

產能去化+產品革新，正是反內卷的題中之義。由此可見，房地產反內卷早已深入推進，并且，還在持續(xù)加碼中。

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