利率3.25% 看似誘人，可房?jī)r(jià)跌8.3%，還貸壓力會(huì)讓你喘不過氣嗎？

鄭州綠博新城的售樓員小李這天下午第三次看了看表，展廳里還是沒什么人；而同一時(shí)間，合肥濱湖新區(qū)云境花園的業(yè)主群里卻熱鬧得很有業(yè)主說，小區(qū)二手房掛牌價(jià)比去年底跌了8.3%，可半年前銷售還說“地鐵一通，至少漲15%”呢。

這事兒聽著有點(diǎn)荒唐卻實(shí)實(shí)在在反映了2025年中國樓市的現(xiàn)狀：政策上已經(jīng)放得很寬了，可房?jī)r(jià)怎么就漲不上去呢？

2025年到現(xiàn)在全國已經(jīng)有132個(gè)城市松了樓市政策，首付比例降到15%，首套房貸利率最低到了3.25%，而且還在有新的城市加入這個(gè)行列。

但政策松了買房的人卻沒見多多少，就拿合肥來說，時(shí)候全面取消了限購，可商品住宅成交量也就比4月多了7%，遠(yuǎn)比不上2020年同期政策放松時(shí)30%的漲幅。

小李在鄭州綠博新城賣房子，他說現(xiàn)在客戶來售樓處，先問的不是利率優(yōu)惠，而是“這房子不會(huì)爛尾吧”“要是降價(jià)了能補(bǔ)差價(jià)不”。

這個(gè)2023年開盤的項(xiàng)目，一共1200套房子，兩年過去了才賣了312套，去化率還不到26%，下午三點(diǎn)的時(shí)候，來看房的人比售樓處的銷售還少。

更讓人在意的是全國的房子庫存現(xiàn)在待售的商品房面積有7.82億平方米，按現(xiàn)在的銷售速度，得賣14個(gè)月才能賣完，而且這個(gè)庫存還在每月以5.2%的速度增加，差不多每個(gè)月都能多出相當(dāng)于3個(gè)深圳建成區(qū)大小的待售房子。

再看不同城市的情況差別可就大了。北京東城區(qū)的王女士2021年花1200萬買了套學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在掛1050萬都沒人買；可離這兒20公里的通州，有的新樓盤已經(jīng)降價(jià)20%在賣了。

這種差距在全國很多地方都能看到，像上海黃浦區(qū)和北京東城區(qū)，2025年上半年二手房?jī)r(jià)格稍微漲了點(diǎn)，黃浦區(qū)漲了0.5%，東城區(qū)漲了0.3%，這是因?yàn)檫@兩個(gè)地方上半年新增加的房子還不到500套，也就相當(dāng)于2019年一個(gè)月的供應(yīng)量。

但外圍區(qū)域就不一樣了，東莞的新房均價(jià)，比2023年的最高時(shí)候跌了18.3%；常州的奧體新城，2024年賣1.6萬每平方米。

到2025年7月促銷1.35萬每平方米還是沒多少人買。核心城市和三四線城市的房?jī)r(jià)差距，已經(jīng)從原來的梯度變成了鴻溝。

剛需買房的和投資買房的，想法也完全不一樣。萬科搞了個(gè)“保價(jià)協(xié)議”，說買房后要是降價(jià)了，就補(bǔ)差價(jià)，成都的萬科公園5號(hào)因?yàn)檫@個(gè)政策，6月成交量比5月漲了22%，但買這些房子的都是真正要住的剛需家庭。

可投資的人就不太敢動(dòng)了中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國商品房要轉(zhuǎn)手得花6.8年，這比2019年的3.2年多了一倍還多，想靠短期買賣賺差價(jià)基本不可能。

上海鏈家的老周做中介10年了他說最近經(jīng)手的單子里，賣方主動(dòng)降價(jià)5%以上的占了67%，而2021年的時(shí)候，根本沒人會(huì)主動(dòng)降價(jià)。

國家統(tǒng)計(jì)局的70城數(shù)據(jù)也能看出來2025年前5個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格總共跌了2.8%，牡丹江、北海這些城市，跌幅都超過了5%，差不多把過去三年漲的都跌沒了。

合肥的購房者小張最近也在看房，有個(gè)銷售勸他趕緊買，說“馬上要漲價(jià)”，但小張沒動(dòng)心，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)這個(gè)開發(fā)商有3個(gè)項(xiàng)目都在住建部的“保交樓”名單里。

到2025年6月全國還有23個(gè)城市有沒解決的逾期交房項(xiàng)目，這些事讓購房者心里沒底，買房的時(shí)候就更謹(jǐn)慎了。

這種對(duì)開發(fā)商的不信任也讓政策效果打了折扣，中原地產(chǎn)算過，同樣是降這么多利息，2020年能讓成交量漲30%，可2025年只能漲7%。小張的話說出了很多人的想法：“不是拿不出首付，是怕錢花出去了，房子卻拿不到?！?/p>

未來兩年核心城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)稍微漲一點(diǎn)，三四線城市大概率會(huì)稍微跌一點(diǎn)，想讓所有城市的房?jī)r(jià)都漲起來，太難了。

不過對(duì)剛需來說，這也不一定是壞事，至少可以慢慢選，還能跟開發(fā)商講講價(jià)，要些補(bǔ)償。只是以前那種靠買房就能實(shí)現(xiàn)財(cái)富大幅增長(zhǎng)的日子，真的結(jié)束了嗎？

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