北京律師案例：監(jiān)護人處置特殊主體房產(chǎn)，行為效力如何判定？

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)

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在涉及無民事行為能力人財產(chǎn)處置的交易中，監(jiān)護人的代理權(quán)限及行為效力是案件的核心。北京一起案例中，法院明確監(jiān)護人在合理范圍內(nèi)處置無民事行為能力人財產(chǎn)的行為有效，為同類涉及特殊主體的房屋交易糾紛提供了裁判指引。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：孫穎（購房者）

被告：劉梅（被繼承人配偶）、周強（被繼承人之子）、周麗（被繼承人之女）

被繼承人：周建國（生前為無民事行為能力人）

關(guān)聯(lián)公司：丁公司（房地產(chǎn)開發(fā)商）

（二）事件經(jīng)過

周建國與劉梅系夫妻，育有子女周強、周麗。2014 年 7 月，周建國被法院宣告為無民事行為能力人，劉梅、周強作為其監(jiān)護人。

2016 年 7 月，孫穎經(jīng)朋友介紹與周強相識，得知周建國因腦梗需巨額醫(yī)療費，周強與劉梅擬出售周建國名下的五號房屋（位于大興區(qū)）。當月 26 日，周強與孫穎簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定：孫穎支付全部房款后，周強需在房產(chǎn)證辦理完成后無條件配合過戶；若甲方（周強）毀約，需按 300 萬元借款及年息 20% 賠償。同日，劉梅及周強配偶簽署《親屬同意出售聲明》，認可周強的出售行為并放棄房屋所有權(quán)。

協(xié)議簽訂前，孫穎及其丈夫分四次向周強支付購房款共計 205 萬元，周強出具收條確認。2017 年，孫穎辦理入住并裝修，房屋由其父母居住使用，期間孫穎一家繳納水、電、供暖等費用。2017 年 7 月，周建國與丁公司簽訂《拆遷安置房買賣合同》，確認五號房屋為拆遷安置房。2020 年 9 月，五號房屋取得不動產(chǎn)權(quán)證（登記在周建國名下），周強將產(chǎn)權(quán)證交予孫穎，但未配合過戶。

2021 年 10 月，周建國去世，其繼承人為劉梅、周強、周麗。孫穎多次要求三人協(xié)助過戶未果，遂起訴請求判令三被告配合將五號房屋過戶至其名下。

（三）爭議焦點

周強作為監(jiān)護人，出售周建國（無民事行為能力人）名下房屋的行為是否有效？

劉梅簽署的《親屬同意出售聲明》能否視為對房屋買賣的追認？

周建國去世后，其繼承人是否有義務(wù)繼續(xù)履行過戶義務(wù)？

二、案件分析

（一）監(jiān)護人代理行為的合法性

根據(jù)《民法通則》第十八條，監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益。本案中：

周建國為無民事行為能力人，周強、劉梅作為法定監(jiān)護人，有權(quán)在維護周建國利益的范圍內(nèi)處置其財產(chǎn)；

出售房屋的目的是為周建國籌集醫(yī)療費，屬于為被監(jiān)護人利益處分財產(chǎn)，符合監(jiān)護職責要求；

《房屋買賣協(xié)議》由周強簽署，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)認定為有效。

（二）親屬同意聲明的效力

劉梅作為周建國的配偶及監(jiān)護人，簽署《親屬同意出售聲明》明確表示 “認可周強簽署的所有文件”，該行為構(gòu)成對房屋買賣的追認：

聲明中 “放棄房屋所有權(quán)” 的表述，表明劉梅對出售行為無異議；

周強配偶的簽字進一步佐證家庭成員對出售房屋的一致同意，避免了后續(xù)因親屬反對導致合同無法履行的風險。

（三）繼承人的履約義務(wù)

周建國去世后，其繼承人（劉梅、周強、周麗）在繼承遺產(chǎn)的同時，應(yīng)概括承受被繼承人的合同義務(wù)：

孫穎已按約支付全部房款（205 萬元），并實際占有使用房屋多年，履行了合同主要義務(wù)；

房屋產(chǎn)權(quán)證已辦理完成，過戶條件成就，繼承人有義務(wù)協(xié)助孫穎辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

孫穎同意承擔過戶產(chǎn)生的費用，不存在履行障礙。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

劉梅、周強、周麗于判決生效后 10 日內(nèi)，協(xié)助孫穎將位于北京市大興區(qū)的五號房屋過戶登記至孫穎名下。

四、案件啟示

（一）無民事行為能力人財產(chǎn)處置的注意事項

處置無民事行為能力人或限制民事行為能力人的房屋時，需滿足以下條件：

必須為被監(jiān)護人利益（如醫(yī)療、生活等）；

由法定監(jiān)護人共同簽署相關(guān)文件，避免單個監(jiān)護人擅自處分；

保留證明 “為被監(jiān)護人利益” 的證據(jù)（如病歷、醫(yī)療費票據(jù)等），本案中出售房屋為籌集醫(yī)療費的目的成為合同有效的關(guān)鍵。

（二）親屬同意聲明的必要性

涉及夫妻共同財產(chǎn)或家庭共有房產(chǎn)時，需取得其他共有人的書面同意。本案中劉梅的《親屬同意出售聲明》不僅避免了 “無權(quán)處分” 的爭議，也為合同效力提供了額外保障，建議在類似交易中明確所有權(quán)利人的意思表示。

（三）房款支付與證據(jù)留存

購房者應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬支付房款，并要求出賣人出具收條（注明 “購房款”），避免現(xiàn)金交易導致的舉證困難。本案中孫穎提供的轉(zhuǎn)賬記錄和收條，清晰證明了房款支付事實，為其主張權(quán)利奠定基礎(chǔ)。

（四）實際占有對交易穩(wěn)定性的影響

購房者在支付房款后應(yīng)及時實際占有房屋（如入住、繳納物業(yè)費等），并留存相關(guān)票據(jù)。本案中孫穎一家居住多年且承擔各項費用的事實，增強了交易的穩(wěn)定性，法院在裁判時會綜合考慮實際履行情況。

（五）繼承人的合同義務(wù)

房屋出賣人去世后，其繼承人不能以 “非合同當事人” 為由拒絕履行過戶義務(wù)。繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)需繼續(xù)履行合同，購房者可直接起訴繼承人要求協(xié)助過戶，無需重新簽訂合同。

本案凸顯了涉及特殊主體房屋交易中 “程序合規(guī)” 與 “證據(jù)完整” 的重要性，提醒交易雙方注重監(jiān)護人權(quán)限、親屬同意及款項支付等環(huán)節(jié)的規(guī)范性，以保障交易安全。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）