北京律師總結：借貸用房屋買賣掩蓋，法院會如何判定關系？

房產律師靳雙權

房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業(yè)律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優(yōu)質法律服務。

在民間借貸糾紛中，當事人常以房屋買賣合同為幌子掩蓋真實借貸關系，此類案件的本金認定、利息標準及責任劃分成為司法實踐的難點。北京一起典型案例中，法院穿透 “房屋買賣” 的表面形式，依法認定民間借貸關系，并對砍頭息、服務費等問題作出明確裁判，為同類案件提供了處理范式。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙磊（出借人）

被告：孫偉（借款人）

關聯(lián)人物：周強（中介）、鄭某（收款方）

（二）事件經過

2022 年 12 月 18 日，孫偉與趙磊簽訂《房屋轉讓合同》，約定孫偉將位于北京市順義區(qū)的八號房屋以 110 萬元價格出售給趙磊，趙磊當日支付首付款 70 萬元，剩余 40 萬元在過戶后支付。同日，趙磊向孫偉轉賬 70 萬元，孫偉出具收據確認收到 “購房定金及首付款”。

2023 年，趙磊以房屋買賣合同糾紛起訴孫偉，要求辦理八號房屋過戶手續(xù)。孫偉辯稱雙方實為借貸關系，《房屋轉讓合同》是為借款簽訂的空白合同，自己從未見過趙磊，款項來自中介周強，且借款當天就被扣除利息 2.3 萬元及服務費 4 萬元（轉賬至鄭某賬戶）。北京市順義區(qū)法院民事判決確認雙方不存在房屋買賣關系，駁回趙磊訴求，該判決已生效。

2024 年，趙磊以民間借貸為由再次起訴，主張孫偉償還借款 70 萬元及利息（自 2022 年 12 月 18 日按年利率 15.4% 計算）。孫偉認可借款事實，但辯稱實際借款人為周強，且砍頭息和服務費應從本金中扣除。

（三）爭議焦點

趙磊與孫偉之間是否存在民間借貸關系？

借款本金應按 70 萬元還是扣除砍頭息后的金額認定？

孫偉支付的 4 萬元服務費能否沖抵本金？

利息計算標準是否符合法律規(guī)定？

二、案件分析

（一）民間借貸關系的認定

盡管雙方簽訂了《房屋轉讓合同》，但生效判決已否定房屋買賣關系的真實性。結合以下事實，法院認定雙方構成民間借貸：

孫偉在另案中自認 “簽訂合同是為借款”，并提交錄音證明約定了利息和服務費；

趙磊向孫偉實際轉賬 70 萬元，孫偉收到款項后支付了 “利息”；

趙磊承認 “最初約定借款，月息 3 分，逾期不還則賣房”，與孫偉所述借貸背景一致。

孫偉主張 “出借人為周強”，但未能提供證據證明趙磊與周強存在委托關系，且轉賬記錄、收據均顯示款項往來發(fā)生在趙磊與孫偉之間，故該抗辯不成立。

（二）本金的認定

根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條，預先扣除的利息應從本金中扣除。本案中：

趙磊認可在借款當天收到孫偉支付的利息 2 萬元，該款項屬于砍頭息，應從 70 萬元本金中扣除，故實際本金為 68 萬元；

孫偉主張另行支付的 4 萬元服務費應沖抵本金，但未能證明該款項支付給趙磊或受其指示，屬于孫偉與中介之間的關系，與本案借款本金無關，法院不予扣減。

（三）利息標準的合法性

孫偉自認雙方約定月息 2.3 萬元（折合月利率 3.29%，年利率 39.5%），超過合同成立時一年期 LPR 的四倍（當時為年利率 15.4%）。趙磊主張按年利率 15.4% 計算利息，未超過法定上限，符合《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十五條，法院予以支持。

三、裁判結果

法院判決：

孫偉于判決生效之日起七日內償還趙磊借款本金 68 萬元及利息（以 68 萬元為基數，自 2022 年 12 月 18 日起按年利率 15.4% 計算至實際付清之日止）；

駁回趙磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）警惕 “以房抵債” 的借貸陷阱

出借人以房屋買賣合同作為借貸擔保時，應明確約定借款期限、利息及擔保方式，避免因合同性質模糊引發(fā)糾紛。借款人需警惕簽訂空白合同，對 “逾期即過戶房屋” 的條款保持審慎，防止陷入 “套路貸”。

（二）砍頭息不受法律保護

借貸雙方不得預先在本金中扣除利息，否則法院將按實際出借金額認定本金。本案中 2 萬元砍頭息被從本金中扣除，提醒出借人需通過合法方式收取利息，借款人應留存支付憑證，以便主張扣減。

（三）服務費與借款本金的區(qū)分

借款人向中介支付的服務費，若未明確約定由出借人收取或實際流入出借人賬戶，不得沖抵借款本金。借款人應與中介單獨簽訂服務合同，明確費用性質，避免與借款本金混淆。

（四）利息約定不得突破法定上限

借貸利率不得超過合同成立時一年期 LPR 的四倍，超過部分不受保護。本案中雙方約定的年利率 39.5% 遠超法定上限，法院最終按 15.4% 核算，借貸雙方需提前了解法定利率標準，避免因高息約定無法實現(xiàn)。

（五）證據留存的重要性

無論是出借人還是借款人，均應保存好轉賬記錄、合同、錄音等證據，以證明款項性質、利息約定及實際支付情況。本案中孫偉提交的錄音、轉賬記錄成為認定砍頭息和服務費的關鍵依據，凸顯了證據在糾紛解決中的核心作用。

本案揭示了民間借貸中 “名為買賣、實為借貸” 的法律關系認定規(guī)則，強調了借貸雙方需遵守法律強制性規(guī)定，通過規(guī)范的合同約定和證據留存維護自身合法權益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）