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在房屋買賣中，賣方以 “名為買賣實(shí)為借貸” 為由拒絕履行合同，買方能否主張解除合同并要求雙倍返還定金？北京一起案例給出明確答案：在無(wú)充分證據(jù)證明借貸關(guān)系的情況下，房屋買賣合同有效，賣方違約導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)適用定金罰則雙倍返還定金，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林浩（購(gòu)房者）

被告：鄭偉（房屋出賣人）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2024 年 2 月 4 日，林浩分兩筆向鄭偉轉(zhuǎn)賬共計(jì) 20 萬(wàn)元，雙方于 2024 年 2 月 8 日簽訂 的《北京市存量房屋買賣合同》，約定林浩購(gòu)買鄭偉所有的位于北京市順義區(qū)的十號(hào)房屋（配套商業(yè)性質(zhì)，建筑面積 53.21 平方米），成交價(jià)格 60 萬(wàn)元。合同載明：十號(hào)房屋已抵押給張某（抵押登記日期 2022 年 10 月 20 日），鄭偉需于 2024 年 3 月 3 日前辦理抵押權(quán)注銷登記；林浩已支付的 20 萬(wàn)元定金抵作購(gòu)房款，余款 40 萬(wàn)元在過(guò)戶前支付；鄭偉應(yīng)在注銷抵押后 5 日內(nèi)交付房屋。

此后，鄭偉未按約定辦理抵押權(quán)注銷登記，并明確告知林浩不再出售房屋。林浩起訴請(qǐng)求：1. 解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；2. 判令鄭偉雙倍返還定金 24 萬(wàn)元、返還購(gòu)房款 8 萬(wàn)元；3. 訴訟費(fèi)由鄭偉承擔(dān)。

鄭偉辯稱：雙方實(shí)為借貸關(guān)系，20 萬(wàn)元是借款而非定金，其已向案外人支付超過(guò) 8 萬(wàn)元的利息或違約金，不同意原告訴求。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

《北京市存量房屋買賣合同》是否真實(shí)有效？

林浩能否以鄭偉違約為由解除合同？

定金罰則的適用范圍及金額如何確定？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

林浩提交的《北京市存量房屋買賣合同》有鄭偉簽字摁印，鄭偉認(rèn)可簽字真實(shí)性，雖主張系借貸關(guān)系，但未提供充分證據(jù)（如借款合同、利息約定等）佐證；

鄭偉作為完全民事行為能力人，對(duì)簽訂房屋買賣合同的法律后果應(yīng)明知，其關(guān)于 “為借錢而簽合同” 的解釋缺乏合理性，不足以否定合同效力；

林浩已支付 20 萬(wàn)元，合同對(duì)房屋基本情況、價(jià)款、履行期限等核心條款約定明確，符合買賣合同的特征，故應(yīng)認(rèn)定合同真實(shí)有效。

（二）合同解除的條件

根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)或明確表示不履行，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，對(duì)方可解除合同。本案中：

鄭偉未在 2024 年 3 月 3 日前辦理抵押權(quán)注銷登記，違反合同核心義務(wù)；

鄭偉明確表示不再出售房屋，以行為表明不履行主要債務(wù)；

上述行為導(dǎo)致林浩購(gòu)買房屋的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故林浩有權(quán)解除合同。

（三）定金罰則的適用

合同約定定金 20 萬(wàn)元，但主合同標(biāo)的額為 60 萬(wàn)元，根據(jù)《民法典》第五百八十六條，定金不得超過(guò)標(biāo)的額的 20%（即 12 萬(wàn)元），超過(guò)部分（8 萬(wàn)元）不產(chǎn)生定金效力，應(yīng)視為購(gòu)房款；

鄭偉違約導(dǎo)致合同解除，根據(jù)定金罰則，應(yīng)雙倍返還定金（12 萬(wàn)元 ×2=24 萬(wàn)元），并返還視為購(gòu)房款的 8 萬(wàn)元，合計(jì) 32 萬(wàn)元；

鄭偉主張已支付的 “利息或違約金” 與本案無(wú)關(guān)，不影響定金罰則的適用。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)原告林浩與被告鄭偉簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》解除；

被告鄭偉于本判決生效之日起七日內(nèi)返還原告林浩雙倍定金 24 萬(wàn)元、購(gòu)房款 8 萬(wàn)元，共計(jì) 32 萬(wàn)元。

四、案件啟示

（一）合同性質(zhì)的舉證責(zé)任

主張 “名為買賣實(shí)為借貸” 的一方需提供直接證據(jù)（如借貸合意的書面約定、利息支付記錄等），僅以 “缺錢”“被中介誤導(dǎo)” 等理由不足以推翻書面合同的效力；

購(gòu)房者應(yīng)留存好買賣合同、轉(zhuǎn)賬憑證、溝通記錄等，證明真實(shí)的買賣意圖。

（二）定金約定的合規(guī)性

定金金額不得超過(guò)合同標(biāo)的額的 20%，超過(guò)部分不適用定金罰則，建議在合同中明確定金性質(zhì)及金額，避免爭(zhēng)議；

支付定金后，應(yīng)要求賣方出具書面收據(jù)，注明 “定金” 字樣，區(qū)分定金與預(yù)付款。

（三）違約解除的權(quán)利行使

賣方未按約定履行義務(wù)（如注銷抵押、交付房屋）或明確拒絕履約的，買方應(yīng)及時(shí)固定證據(jù)（如書面催告、錄音等），依法主張解除合同；

解除合同后，可選擇適用定金罰則或違約金條款（二者擇一），需根據(jù)實(shí)際損失合理選擇。

（四）商業(yè)性質(zhì)房屋交易的注意事項(xiàng)

購(gòu)買商住房前需核實(shí)房屋抵押狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，確認(rèn)賣方是否有權(quán)處分；

合同中應(yīng)明確抵押注銷、過(guò)戶、交付的具體期限及違約責(zé)任，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

本案明確了 “書面房屋買賣合同的優(yōu)先效力及定金罰則的適用規(guī)則”，警示交易雙方應(yīng)恪守合同約定，同時(shí)為購(gòu)房者在面對(duì)賣方違約時(shí)的維權(quán)提供了清晰指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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