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在房屋買賣中，買方簽了合同、付了房款，甚至住進了房子，合同就一定有效嗎？北京一起案例給出了否定答案：因賣方無權(quán)處分、交易存在明顯不合常理之處，法院最終認定合同無效，為購房者敲響了警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙鵬（購房者）

被告：孫浩、周敏（孫浩系孫偉之子，周敏系孫偉之母，孫偉已去世）

關(guān)聯(lián)人物：

孫偉（出賣人，孫浩之父，周敏之子，2023 年去世）

孫強（孫偉之父，2019 年去世）

錢陽（趙鵬之兄）

吳麗（見證人）

鄭娜（案外人，涉及轉(zhuǎn)賬）

（二）事件經(jīng)過

2009 年，北京市某區(qū)某鎮(zhèn)某村拆遷，被拆遷人為孫強，家庭人口包括周敏、孫偉、孫浩等 16 人。2017 年 7 月，八號房屋（回遷安置房）的《回遷安置房確認書》載明產(chǎn)權(quán)人為孫浩，建筑面積 86.63 平方米，購房指標占用孫浩和周敏的份額。

孫浩通過自己的銀行賬戶支付了八號房屋的購房款 228370 元及物業(yè)費、取暖費等費用，并于 2017 年 10 月將房屋出租給丁公司，租期至 2023 年 10 月，租金每年 42000 元。

2021 年 12 月，孫偉與趙鵬簽訂《借款協(xié)議》，約定孫動向趙鵬借款 100 萬元，用八號房屋作為抵押，借款期限至 2022 年 5 月 30 日。趙鵬稱通過其兄錢陽向吳麗轉(zhuǎn)賬 70 萬元，吳麗存入 30 萬元現(xiàn)金后，向鄭娜轉(zhuǎn)賬 100 萬元，以此完成借款交付，但雙方均不認識鄭娜。

2022 年 9 月 3 日，孫偉與趙鵬簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定：孫偉將八號房屋以 155 萬元出售給趙鵬；簽訂合同時支付定金 100 萬元（趙鵬稱用 2021 年的 100 萬元借款沖抵），2022 年 10 月 15 日前支付 40 萬元，產(chǎn)權(quán)變更后支付 15 萬元；孫偉應(yīng)于 2022 年 10 月 15 日前交房。當日雙方還簽訂補充協(xié)議，出賣人處打印有孫浩名字，但孫浩未簽名，孫偉、趙鵬及見證人吳麗簽字。

2022 年 12 月 1 日，趙鵬向?qū)O偉轉(zhuǎn)賬 40 萬元，附言 “八號房屋購房款”；同日孫偉向趙鵬轉(zhuǎn)賬 18000 元，趙鵬稱是 “房租（押一付三）”。2023 年 4 月，孫偉病重期間，趙鵬強行更換八號房屋門鎖并居住至今。

2023 年 5 月孫偉去世，其法定繼承人為母親周敏和兒子孫浩。趙鵬起訴請求：1. 確認與孫偉簽訂的《北京市房屋買賣合同》有效；2. 訴訟費由孫浩、周敏承擔。

孫浩、周敏辯稱：八號房屋產(chǎn)權(quán)歸孫浩所有，孫偉無權(quán)處分；合同約定與實際不符，交易不真實，請求駁回趙鵬的訴訟請求。

（三）爭議焦點

孫偉與趙鵬簽訂的《北京市房屋買賣合同》是否是雙方真實意思表示？

孫偉對八號房屋是否有處分權(quán)？

該房屋買賣合同是否有效？

二、案件分析

（一）交易真實性存疑

根據(jù)《民法典》第一百四十六條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。本案中：

趙鵬與孫偉先簽訂《借款協(xié)議》，約定用八號房屋抵押，后將借款沖抵購房款，存在 “以買賣之名掩蓋借貸之實” 的嫌疑；

合同載明房屋建筑面積 97 平方米，與實際面積 86.63 平方米差距較大，趙鵬作為購房者未核實房屋基本信息，不符合常理；

趙鵬未查看八號房屋的安置材料和產(chǎn)權(quán)證明，明知補充協(xié)議列有孫浩卻未取得其同意，交易過程明顯不規(guī)范；

合同約定 2022 年 10 月 15 日交房，但直至 2023 年 4 月趙鵬才強行占有房屋，期間孫偉支付的 18000 元被趙鵬稱為 “房租”，與正常房屋交付流程不符。

（二）孫偉構(gòu)成無權(quán)處分

八號房屋的《回遷安置房確認書》明確產(chǎn)權(quán)人為孫浩，購房指標屬于孫浩和周敏，與孫偉無關(guān)；

房屋的購房款、物業(yè)費等均由孫浩支付，孫偉未對房屋享有任何權(quán)益，其出售房屋的行為屬于無權(quán)處分；

趙鵬在補充協(xié)議列有孫浩名字的情況下，未取得孫浩的同意或追認，仍與孫偉簽訂合同，不屬于 “善意第三人”。

（三）合同無效的認定

孫偉與趙鵬的交易不符合正常房屋買賣的生活經(jīng)驗，合同內(nèi)容與實際情況嚴重不符，難以認定為雙方真實意思表示；

孫偉無權(quán)處分八號房屋，且該行為損害了孫浩的合法權(quán)益，不符合合同有效的法定條件；

綜上，法院認定《北京市房屋買賣合同》無效。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告趙鵬的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）核實房屋產(chǎn)權(quán)是前提

購房前務(wù)必查看房屋產(chǎn)權(quán)證明，明確實際權(quán)利人，避免與無權(quán)處分人交易；

對于拆遷安置房、經(jīng)濟適用房等特殊房屋，需確認是否存在產(chǎn)權(quán)限制或共有人，必要時要求所有權(quán)利人簽字確認。

（二）規(guī)范交易流程很重要

簽訂合同前應(yīng)實地看房，核實房屋面積、結(jié)構(gòu)等基本信息，確保合同內(nèi)容與實際一致；

支付房款時通過本人賬戶轉(zhuǎn)賬，注明 “購房款” 并保留憑證，避免通過案外人中轉(zhuǎn)導致資金流向不清；

房屋交付需辦理正規(guī)交接手續(xù)，對于已出租的房屋，應(yīng)與承租人協(xié)商變更租賃關(guān)系，避免強行占有。

（三）警惕 “以房抵債” 的風險

若存在借款關(guān)系，切勿簡單將借款直接沖抵購房款，應(yīng)明確交易性質(zhì)，避免被認定為 “虛假意思表示”；

以房抵債需簽訂詳細協(xié)議，明確借款與購房的銜接關(guān)系，并核實房屋權(quán)利人的真實意愿。

（四）尊重權(quán)利人權(quán)益，拒絕 “僥幸心理”

明知房屋涉及他人權(quán)益時，必須取得相關(guān)權(quán)利人的同意，切勿輕信 “賣房人能全權(quán)處理”；

試圖通過 “強占房屋” 等方式主張權(quán)利，不僅無法獲得法律支持，還可能承擔侵權(quán)責任。

本案的核心教訓是：房屋買賣涉及重大財產(chǎn)權(quán)益，任何環(huán)節(jié)的疏忽都可能導致合同無效。購房者應(yīng)保持理性，嚴格核查產(chǎn)權(quán)、規(guī)范交易，才能最大程度維護自身合法權(quán)益。如果您在購房過程中遇到類似問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，避免陷入法律糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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