房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

買房后居住近 30 年，卻因購(gòu)房協(xié)議丟失無(wú)法辦理房產(chǎn)證，孩子上學(xué)都受影響，這種情況下購(gòu)房者該如何維權(quán)？北京大興區(qū)一起案例給出了答案：法院結(jié)合繳費(fèi)記錄、居住事實(shí)等證據(jù)，判令開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：金柱（購(gòu)房者）

被告：乙公司（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）

關(guān)聯(lián)人物：金明（金柱的孫子）

（二）事件經(jīng)過(guò)

1994 年，金柱向乙公司購(gòu)買了位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)陽(yáng)光花園的七號(hào)房屋（601 室），支付購(gòu)房款 8.9 萬(wàn)元。因當(dāng)時(shí)該小區(qū)尚未建成命名，乙公司以其開(kāi)發(fā)的另一小區(qū) “幸福家園” 名義進(jìn)行交易。

1995 年 4 月 20 日，乙公司向金柱出具收據(jù)，載明 “收到金柱幸福家園 XX#-X-XXX 交來(lái)補(bǔ)發(fā)房款 5193.1 元”。金柱稱，收據(jù)中記載的 “幸福家園 ” 實(shí)為七號(hào)房屋，其從未在幸福家園小區(qū)居住，多年來(lái)一直居住在七號(hào)房屋。

乙公司認(rèn)可幸福家園小區(qū)為其開(kāi)發(fā)，承認(rèn)出售陽(yáng)光花園房屋時(shí)因小區(qū)未命名，故以幸福家園名義對(duì)外出售，且幸福家園小區(qū)并無(wú) 32 號(hào)樓（最大樓號(hào)為 11 號(hào)樓）。乙公司提交的小區(qū) 32 號(hào)樓登記表顯示，某房對(duì)應(yīng)住戶為金柱，應(yīng)收房款 82227.89 元，實(shí)收 82227.89 元，該表中其他住戶的購(gòu)房收據(jù)也多記載為幸福家園或未寫項(xiàng)目名稱。

經(jīng)查詢，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)陽(yáng)光花園 32 號(hào)樓自 1995 年起所有權(quán)人為乙公司，產(chǎn)權(quán)來(lái)源為新建。金柱因購(gòu)房協(xié)議丟失，無(wú)法辦理房產(chǎn)證，而孫子金明即將報(bào)名上小學(xué)，需房產(chǎn)證才能獲得入學(xué)資格。金柱多次要求乙公司補(bǔ)開(kāi)購(gòu)房協(xié)議和情況說(shuō)明，均遭拒絕，故訴至法院，請(qǐng)求判令七號(hào)房屋歸其所有，乙公司協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

乙公司辯稱，根據(jù)查證材料，無(wú)法顯示金柱購(gòu)買過(guò)相關(guān)房屋，不同意其訴訟請(qǐng)求。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

金柱與乙公司之間是否存在關(guān)于七號(hào)房屋的買賣合同關(guān)系？

乙公司是否有義務(wù)協(xié)助金柱辦理七號(hào)房屋的過(guò)戶手續(xù)？

二、案件分析

（一）買賣合同關(guān)系的認(rèn)定

金柱提交的補(bǔ)交房款收據(jù)顯示，其于 1995 年 4 月 20 日向乙公司支付了 “幸福家園 XX#-X-XXX” 的購(gòu)房款，結(jié)合乙公司認(rèn)可的 “出售陽(yáng)光花園房屋時(shí)以幸福家園名義對(duì)外出售” 及 “幸福家園無(wú) 32 號(hào)樓” 等事實(shí)，可認(rèn)定收據(jù)中記載的房屋實(shí)為七號(hào)房屋。

乙公司提交的小區(qū) 32 號(hào)樓登記表明確顯示 “金柱，應(yīng)收 82227.89 元，實(shí)收 82227.89 元”，且該表中其他住戶的購(gòu)房收據(jù)也存在類似的小區(qū)名稱記載問(wèn)題，進(jìn)一步佐證金柱購(gòu)買七號(hào)房屋的事實(shí)。

金柱提交的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、天然氣費(fèi)等票據(jù)連續(xù)完整，證明其自購(gòu)房后一直居住在七號(hào)房屋內(nèi)，乙公司在此期間未對(duì)房屋主張過(guò)權(quán)利，符合買賣合同履行的常態(tài)。

綜上，現(xiàn)有證據(jù)足以證明金柱與乙公司之間存在關(guān)于七號(hào)房屋的買賣合同關(guān)系，金柱已支付全部購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋。

（二）過(guò)戶義務(wù)的履行

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，遵循誠(chéng)信原則，履行協(xié)助等義務(wù)。

乙公司作為房屋出賣人，協(xié)助購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是其法定義務(wù)?，F(xiàn)七號(hào)房屋登記在乙公司名下，金柱已履行付款義務(wù)并長(zhǎng)期居住，乙公司應(yīng)協(xié)助金柱辦理過(guò)戶手續(xù)。

（三）關(guān)于確認(rèn)房屋所有權(quán)的請(qǐng)求

本案為房屋買賣合同履行糾紛，金柱基于買賣合同關(guān)系主張過(guò)戶，而確認(rèn)房屋所有權(quán)需基于物權(quán)登記或法定事由。在未辦理過(guò)戶登記前，金柱尚未取得房屋所有權(quán)，故其要求確認(rèn)七號(hào)房屋歸其所有的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

被告乙公司于本判決生效后 10 日內(nèi)協(xié)助原告金柱將北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)陽(yáng)光花園 （七號(hào)房屋）過(guò)戶至原告金柱名下；

駁回原告金柱的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房憑證要妥善保管

購(gòu)房合同、付款收據(jù)等是證明房屋買賣關(guān)系的重要憑證，應(yīng)妥善保管，避免因丟失影響產(chǎn)權(quán)登記。若不慎丟失，應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通補(bǔ)辦，或通過(guò)其他證據(jù)佐證交易事實(shí)。

（二）長(zhǎng)期居住和繳費(fèi)記錄可作為重要佐證

在購(gòu)房憑證缺失的情況下，長(zhǎng)期居住證明（如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等繳費(fèi)票據(jù)）可作為證明實(shí)際占有使用房屋的關(guān)鍵證據(jù)，輔助認(rèn)定買賣合同關(guān)系的存在。

（三）開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極履行協(xié)助義務(wù)

開(kāi)發(fā)商對(duì)于歷史遺留的房屋交易，應(yīng)本著誠(chéng)信原則，配合購(gòu)房者核實(shí)交易事實(shí)，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記，不得因時(shí)間久遠(yuǎn)、資料不全等理由推諉責(zé)任。

（四）地名變更不影響實(shí)質(zhì)交易關(guān)系

購(gòu)房時(shí)因小區(qū)未命名、名稱變更等原因?qū)е缕睋?jù)記載與實(shí)際房屋不一致的，可通過(guò)當(dāng)事人陳述、小區(qū)規(guī)劃、樓號(hào)核實(shí)等方式確認(rèn)實(shí)際交易房屋，地名記載差異不影響實(shí)質(zhì)交易關(guān)系的認(rèn)定。

（五）及時(shí)維權(quán)保障合法權(quán)益

購(gòu)房者在辦理產(chǎn)權(quán)登記遇阻時(shí)，應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律途徑主張權(quán)利，提供充分證據(jù)證明交易事實(shí)和居住情況，借助司法力量督促開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，避免因拖延影響入學(xué)、落戶等重要事宜。

本案中，法院綜合各項(xiàng)證據(jù)認(rèn)定金柱與乙公司的房屋買賣關(guān)系成立，判令乙公司協(xié)助辦理過(guò)戶，既解決了歷史遺留問(wèn)題，也保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益。這提醒購(gòu)房者重視憑證保管和證據(jù)留存，開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行誠(chéng)信義務(wù)，共同維護(hù)房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性和公正性。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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