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農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)，其交易效力一直是法律實踐中的熱點。北京某區(qū)一起案例中，原房主以購房者非本村村民為由主張合同無效，卻被法院駁回，這背后的法律邏輯值得關(guān)注。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周明（原房屋所有權(quán)人，某村村民）

被告：趙磊（首次購房者，北京市某區(qū)居民，已去世）

第三人：吳強、劉芳（吳強為某村村民，從趙磊處購得房屋）

第三人：孫偉（房屋買賣介紹人，某村村民）

關(guān)聯(lián)人物：

錢勇、錢麗、錢軍（趙磊的繼承人）

（二）事件經(jīng)過

周明是某村村民，其名下有一處位于某村的二號院（宅基地圖號為 ×××），登記有北房五間，持有集體土地建設(shè)用地使用證。

2003 年 9 月 18 日，經(jīng)孫偉介紹，周明將二號院以 8000 元的價格賣給趙磊，周明向趙磊出具了收條。趙磊并非某村村民，而是北京市某區(qū)居民。

不久后，趙磊將二號院賣給吳強（某村村民），并將周明出具的收條、集體土地建設(shè)用地使用證交給吳強，吳強與劉芳共同占有使用該房屋。

2018 年，因某村進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，二號院被拆除，置換了新的安置房。

2018 年 9 月 17 日，周明以所有權(quán)確認(rèn)糾紛為由將吳強、劉芳訴至法院，請求確認(rèn)二號院的五間北房歸其所有。庭審中，吳強提供了一份 2004 年 3 月 10 日的協(xié)議書，內(nèi)容為周明將二號院賣給吳強，價款 8000 元，但經(jīng)鑒定，協(xié)議書中 “周明” 的簽名與樣本簽名并非同一人所寫。2020 年 1 月 6 日，法院作出判決駁回周明的訴訟請求；周明上訴后，北京市第一中級人民法院駁回上訴，維持原判。

此后，周明再次起訴，請求確認(rèn)其與趙磊于 2003 年就二號院達(dá)成的房屋買賣協(xié)議無效，理由是趙磊并非本村村民。

錢勇、錢麗、錢軍作為趙磊的繼承人，未到庭答辯，經(jīng)詢問稱趙磊曾在某村購買房屋，不久后轉(zhuǎn)售他人，因趙磊已去世，三人對具體情況不清楚，也不主張涉案房屋的權(quán)利。

孫偉、吳強、劉芳述稱，2003 年經(jīng)孫偉介紹，趙磊購買二號院，不久后趙磊將房屋賣給吳強，并交付了收條和集體土地建設(shè)用地使用證，故不同意周明的訴訟請求。

（三）爭議焦點

趙磊是否將二號院賣給了吳強？

周明主張其與趙磊的房屋買賣協(xié)議無效，是否有法律依據(jù)？

二、案件分析

（一）趙磊與吳強之間的房屋買賣事實認(rèn)定

錢勇、錢麗、錢軍作為趙磊的繼承人，雖不清楚具體交易細(xì)節(jié)，但均表示趙磊購房后不久將房屋轉(zhuǎn)售他人，其陳述具有中立性，可信度較高。

吳強、劉芳稱趙磊將房屋賣給吳強，與錢勇等人的陳述一致，且吳強持有周明向趙磊出具的收條、集體土地建設(shè)用地使用證，符合農(nóng)村房屋買賣的交易習(xí)慣。

按照周明所述，吳強自 2005 年起占用涉案房屋，至今無其他人就該房屋主張權(quán)利，進(jìn)一步佐證了趙磊向吳強出售房屋的事實。

綜上，趙磊將二號院賣給吳強的事實具有高度蓋然性，法院予以認(rèn)定。

（二）周明與趙磊的房屋買賣協(xié)議效力問題

農(nóng)村房屋買賣中，購房者為非本村村民的，房屋買賣合同可能因違反法律強制性規(guī)定而無效。但本案中，趙磊已將房屋轉(zhuǎn)賣給吳強，而吳強是某村村民。

吳強作為本村村民，與趙磊之間的房屋買賣合同合法有效，且已實際履行多年。在此情況下，周明主張其與趙磊的房屋買賣協(xié)議無效，缺乏實際意義，也不利于維護(hù)交易穩(wěn)定。

從維護(hù)交易秩序和誠信原則出發(fā)，周明在房屋已被多次流轉(zhuǎn)且新的買賣合同有效的情況下，再主張最初的合同無效，于法無據(jù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告周明的訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣的主體資格很關(guān)鍵

農(nóng)村房屋買賣的買受人應(yīng)為房屋所在村的集體經(jīng)濟組織成員，否則可能導(dǎo)致合同無效。本案中，吳強作為某村村民，其與趙磊的房屋買賣合同合法有效。

非本村村民購買農(nóng)村房屋存在風(fēng)險，可能面臨合同無效、無法取得產(chǎn)權(quán)等問題，應(yīng)謹(jǐn)慎為之。

（二）房屋流轉(zhuǎn)后再主張原合同無效難獲支持

農(nóng)村房屋經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，若后續(xù)交易符合法律規(guī)定（如買受人為本村村民），且已實際履行多年，原房主再主張最初的買賣合同無效，法院通常不予支持。

這體現(xiàn)了法律維護(hù)交易穩(wěn)定和誠信原則的精神，避免當(dāng)事人因市場變化、政策調(diào)整等原因隨意反悔。

（三）交易過程要留存書面證據(jù)

農(nóng)村房屋買賣應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確房屋位置、價款、付款方式、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，并由雙方簽字確認(rèn)。

要妥善保管收條、集體土地建設(shè)用地使用證、房屋交接憑證等材料，這些證據(jù)在發(fā)生糾紛時能有效證明交易事實。

（四）尊重農(nóng)村交易習(xí)慣，及時主張權(quán)利

農(nóng)村房屋買賣有其特殊性，交易習(xí)慣在一定程度上可以作為認(rèn)定事實的依據(jù)，如持有產(chǎn)權(quán)證明、實際占有使用房屋等。

當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)權(quán)利被侵害時，應(yīng)及時通過法律途徑主張權(quán)利，同時要遵守誠信原則，不得濫用權(quán)利。

本案中，法院綜合考慮房屋流轉(zhuǎn)事實、交易習(xí)慣和誠信原則，駁回了周明的訴訟請求。這提醒農(nóng)村房屋買賣的當(dāng)事人，要遵守法律規(guī)定，謹(jǐn)慎交易，注重留存證據(jù)，同時秉持誠信原則，維護(hù)交易的穩(wěn)定性。對于原房主而言，不能因房屋價值變化等原因隨意反悔，否則可能難以得到法律支持。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容