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在房產(chǎn)交易中，購房者付清全款并實際占有房屋多年，但開發(fā)商始終未協(xié)助辦理過戶手續(xù)，這種情況下購房者能否通過法律途徑維權？北京一起案例給出了肯定答案：只要合同有效、房款付清且房屋無權利瑕疵，即使時隔多年，開發(fā)商仍需履行協(xié)助過戶義務，為類似糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳海濤（購房者）

被告：甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)商，前身為乙公司）

（二）事件經(jīng)過

2004 年 10 月 15 日，陳海濤與乙公司（2015 年更名為甲公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定購買位于北京市朝陽區(qū)一號房屋（建筑面積 74.85 平方米），總房款 30 萬元，交付方式為現(xiàn)房交付，付款方式為現(xiàn)金一次性支付。

合同簽訂當日，陳海濤以現(xiàn)金形式支付全部房款 30 萬元，乙公司出具《收款收據(jù)》，載明收到購房款，并在合同末頁加蓋 “鑰匙交付、現(xiàn)金收訖” 印章，將北京市朝陽區(qū)一號房屋交付給陳海濤。此后，陳海濤一直占有使用該房屋，期間簽訂租賃合同、繳納水電費及物業(yè)費。

因房屋已實際交付，陳海濤起初未意識到需及時辦理房產(chǎn)證，后發(fā)現(xiàn)甲公司失聯(lián)，咨詢律師后于近年提起訴訟，請求：1. 甲公司協(xié)助辦理北京市朝陽區(qū)一號房屋過戶手續(xù)；2. 訴訟費用由甲公司承擔。

甲公司未到庭應訴，視為放棄答辯權利。

（三）爭議焦點

陳海濤與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》是否有效？

甲公司是否有義務協(xié)助陳海濤辦理北京市朝陽區(qū)一號房屋過戶手續(xù)？

陳海濤實際占有房屋多年，是否影響其過戶請求的成立？

二、案件分析

（一）合同效力的認定

根據(jù)《合同法》第八條（現(xiàn)為《民法典》第五百零九條），依法成立的合同受法律保護。本案中：

2004 年 10 月 15 日簽訂的《商品房買賣合同》加蓋了乙公司公章及法定代表人人名章，系雙方真實意思表示；

合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方具有約束力；

乙公司更名為甲公司后，權利義務由甲公司承繼，甲公司應受原合同約束。

（二）付款與交付事實的確認

法院結(jié)合證據(jù)認定：

陳海濤提交的《收款收據(jù)》加蓋了乙公司公章及法定代表人、會計人名章，足以證明其已付清 30 萬元房款；

合同末頁 “鑰匙交付、現(xiàn)金收訖” 印章及陳海濤提交的租賃合同、水電費和物業(yè)費收據(jù)，能夠證實其自 2004 年起實際占有使用北京市朝陽區(qū)一號房屋；

房屋現(xiàn)登記在乙公司（甲公司前身）名下，無抵押、查封或行政限制，具備過戶條件。

（三）過戶義務的法定性

根據(jù)《合同法》第一百零七條（現(xiàn)為《民法典》第五百七十七條），當事人一方不履行合同義務的，應承擔繼續(xù)履行等違約責任。本案中：

協(xié)助辦理過戶手續(xù)是開發(fā)商的法定附隨義務，即使合同未明確約定過戶時限，甲公司也應在合理期限內(nèi)履行；

甲公司未到庭抗辯，亦未提供證據(jù)證明存在阻礙過戶的正當理由；

陳海濤雖多年未主張權利，但實際占有房屋且房屋無權利瑕疵，其過戶請求具有事實和法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于本判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助陳海濤辦理位于北京市朝陽區(qū)一號房屋的權屬證書，將該房屋轉(zhuǎn)移登記至陳海濤名下。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范

及時主張權利：房屋交付后應盡快要求開發(fā)商協(xié)助辦證，避免因拖延導致開發(fā)商失聯(lián)、資料缺失等問題；

留存完整證據(jù)：妥善保存購房合同、付款憑證（尤其是現(xiàn)金支付需索要正規(guī)收據(jù)）、交房證明、占有使用證據(jù)（如物業(yè)費、水電費單據(jù)），為維權提供依據(jù)；

關注開發(fā)商動態(tài)：留意開發(fā)商名稱變更、經(jīng)營狀況等信息，發(fā)現(xiàn)異常及時采取法律措施。

（二）現(xiàn)金支付的注意事項

購房盡量采用銀行轉(zhuǎn)賬方式，注明款項用途（如 “購買北京市朝陽區(qū)一號房屋房款”），便于追溯；

若確需現(xiàn)金支付，需要求開發(fā)商出具加蓋公章的收款收據(jù)，注明付款方式、金額及對應房屋，并保留付款時的見證人證言或錄音錄像。

（三）開發(fā)商的履約提示

企業(yè)名稱變更后，應及時通知購房者并辦理合同主體變更手續(xù)，避免后續(xù)糾紛；

無論房屋是否交付，均需主動履行協(xié)助過戶義務，不得以購房者未催促為由拖延；

對長期未辦證的房屋，應定期核查是否存在權利瑕疵（如抵押、查封），及時消除障礙。

（四）訴訟中的應對策略

開發(fā)商缺席審理時，購房者需提交充分證據(jù)證明合同關系、付款事實及占有狀態(tài)，確保法院查清事實；

若開發(fā)商失聯(lián)，可通過公告送達方式推進訴訟，避免因送達問題拖延審理；

判決生效后，若開發(fā)商拒不履行，可申請法院強制執(zhí)行，憑判決書直接辦理過戶。

本案凸顯了 “占有事實 + 付款憑證” 在房產(chǎn)維權中的關鍵作用，即使時隔多年，只要合同有效且房屋無權利瑕疵，購房者仍能通過法律途徑實現(xiàn)過戶目的。這也提醒購房者，及時維權與證據(jù)留存是保障自身權益的重要前提。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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