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在資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)，有人會(huì)動(dòng)起 “假賣房套貸款” 的心思，可這種操作背后藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。北京豐臺(tái)區(qū)一起案例中，當(dāng)事人為套取銀行貸款簽訂虛假房屋買賣合同，最終合同被認(rèn)定無(wú)效，但房款返還問(wèn)題卻陷入僵局。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳峰、劉芳（原夫妻關(guān)系，2014 年離婚）

被告：張莉（陳峰姐姐張英之女）

關(guān)聯(lián)人物：

張英（張莉母親，陳峰姐姐）

陳強(qiáng)（案外人，參與合同填寫）

（二）事件經(jīng)過(guò)

陳峰與劉芳 1998 年結(jié)婚，2002 年陳峰用工齡以成本價(jià)購(gòu)買了單位公房 —— 位于北京市豐臺(tái)區(qū)的九號(hào)房屋，并于當(dāng)年 8 月取得房屋所有權(quán)證。

2003 年 12 月，陳峰、劉芳與張英簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定將九號(hào)房屋以 15 萬(wàn)元價(jià)格賣給張英，合同由陳強(qiáng)填寫，陳峰、張英簽字蓋章。張莉稱母親張英已以現(xiàn)金支付房款，房屋也交付使用，但未辦理過(guò)戶；陳峰、劉芳則辯稱是在空白合同上簽字，以為是讓母親高興，且劉芳作為共有人未同意，10 萬(wàn)元是借款而非房款。此后，張英和張莉一直使用該房屋。

2009 年底，陳峰因資金周轉(zhuǎn)困難，與外甥女張莉商定 “假賣房套貸款”。2010 年 1 月 12 日，雙方簽訂《存量房屋買賣合同》，約定陳峰將九號(hào)房屋以 65 萬(wàn)元價(jià)格賣給張莉，張莉向A銀行申請(qǐng)按揭貸款 52 萬(wàn)元。1 月 14 日，房屋過(guò)戶至張莉名下；1 月 18 日，張莉以該房屋抵押獲得 52 萬(wàn)元貸款，實(shí)際由陳峰使用并按月還貸。

2017 年 9 月 6 日，張莉?qū)⒕盘?hào)房屋出售給案外人，合同載明價(jià)格 125 萬(wàn)元，張莉自述實(shí)際售價(jià) 342 萬(wàn)元。陳峰、劉芳認(rèn)為 2010 年的合同是虛假的，應(yīng)為無(wú)效，要求張莉返還 342 萬(wàn)元售房款及資金占用費(fèi)。

張莉辯稱：2010 年的合同確實(shí)無(wú)效，但九號(hào)房屋早在 2003 年就已賣給母親張英；陳峰曾向其借款 220 萬(wàn)元，相關(guān)借貸糾紛正在審理中；本案屬于重復(fù)起訴，不同意返還房款。

經(jīng)查，陳峰、劉芳曾起訴張莉、張英委托合同糾紛，要求返還房款 130 萬(wàn)元，被法院駁回；張莉起訴陳峰民間借貸糾紛，一審判決陳峰還款 250 萬(wàn)元，二審發(fā)回重審。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

2010 年陳峰與張莉簽訂的《存量房屋買賣合同》是否有效？

張莉是否應(yīng)返還九號(hào)房屋的 342 萬(wàn)元售房款？

本案是否構(gòu)成重復(fù)起訴？

二、案件分析

（一）2010 年合同的效力認(rèn)定

根據(jù)《合同法》第五十二條，以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。本案中：

陳峰與張莉均認(rèn)可 2010 年的合同是 “假買賣真貸款”，雙方并無(wú)真實(shí)的房屋買賣合意，簽訂合同的目的是套取銀行貸款，屬于以合法形式掩蓋非法目的；

套取銀行貸款的行為違反了金融管理法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了金融機(jī)構(gòu)的利益和金融秩序；

因此，該《存量房屋買賣合同》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

（二）房款返還的處理

陳峰、劉芳主張返還 342 萬(wàn)元售房款，但其與張英 2003 年簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》效力及履行情況存在爭(zhēng)議，涉及九號(hào)房屋的真實(shí)權(quán)屬問(wèn)題；

張莉出售房屋后向陳峰轉(zhuǎn)賬 220 萬(wàn)元，該款項(xiàng)是借款還是房款，雙方存在爭(zhēng)議且相關(guān)借貸糾紛尚未審結(jié)；

由于上述基礎(chǔ)事實(shí)尚未厘清，法院認(rèn)為本案暫不適合處理房款返還問(wèn)題，故對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。

（三）是否構(gòu)成重復(fù)起訴

張莉主張本案是重復(fù)起訴，但此前的委托合同糾紛與本案的合同無(wú)效糾紛，訴訟標(biāo)的和訴訟請(qǐng)求不同；

借貸糾紛與本案分屬不同法律關(guān)系，不影響本案審理，故本案不構(gòu)成重復(fù)起訴。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)原告陳峰與被告張莉于 2010 年 1 月 12 日簽訂的《存量房屋買賣合同》無(wú)效；

駁回原告陳峰、劉芳的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）“假買賣套貸款” 風(fēng)險(xiǎn)極大

以虛假意思表示簽訂的房屋買賣合同必然無(wú)效，無(wú)法受到法律保護(hù)；

套取銀行貸款可能構(gòu)成騙取貸款罪，面臨刑事處罰，切勿心存僥幸。

（二）房屋權(quán)屬需清晰，合同簽訂要謹(jǐn)慎

房屋買賣應(yīng)以真實(shí)交易為基礎(chǔ)，簽訂合同前需明確權(quán)屬，共有人必須同意并簽字；

不要在空白合同上簽字，避免因合同內(nèi)容被篡改而陷入糾紛；

及時(shí)辦理過(guò)戶登記，未過(guò)戶的房屋可能面臨 “一房多賣” 或被查封的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）關(guān)聯(lián)糾紛需先行厘清

當(dāng)房屋涉及多份合同、多個(gè)法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)先通過(guò)訴訟或協(xié)商厘清基礎(chǔ)事實(shí)（如真實(shí)權(quán)屬、款項(xiàng)性質(zhì)等）；

避免在關(guān)鍵事實(shí)未查清的情況下貿(mào)然起訴，導(dǎo)致訴求無(wú)法得到支持。

（四）重視證據(jù)留存，維護(hù)自身權(quán)益

無(wú)論是借款還是購(gòu)房，都要保留書面憑證（如合同、收條、轉(zhuǎn)賬記錄），注明款項(xiàng)性質(zhì)；

房屋交付、使用、維修等相關(guān)證據(jù)（如物業(yè)費(fèi)單據(jù)、裝修合同）也應(yīng)妥善保存，以備不時(shí)之需。

本案的關(guān)鍵在于，法院明確否定了 “假買賣套貸款” 合同的效力，但因存在前期合同爭(zhēng)議和款項(xiàng)性質(zhì)糾紛，未能一并處理房款返還問(wèn)題。這提醒我們，房屋交易需嚴(yán)守法律規(guī)定，任何試圖規(guī)避法律的行為都可能得不償失。如果您遇到類似的資金困難，建議通過(guò)合法途徑解決，必要時(shí)咨詢專業(yè)律師，避免因不當(dāng)操作導(dǎo)致更大損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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