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在房屋買賣中，交定金是常見操作，但如果因為細(xì)節(jié)問題沒談攏，定金能退嗎？北京朝陽區(qū)一起案例給出了答案：若爭議內(nèi)容已在約定范圍內(nèi)，因協(xié)商不成導(dǎo)致合同未簽，定金可能不退。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：高明（購房者）

被告：鄭華（賣房者）

第三人：丙公司（房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）

（二）事件經(jīng)過

2024 年 4 月，高明通過丙公司看中鄭華位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋。雙方經(jīng)協(xié)商，初步確定加車位總價 1600 萬元，不加車位價格可再談。丙公司工作人員向高明發(fā)送車位視頻后，高明認(rèn)為車位位置和寬度不理想，提出不加車位仍按原議價格交易，鄭華未明確同意。

5 月 31 日，高明（乙方）與鄭華（甲方）在丙公司居間下簽訂《定金協(xié)議書》，約定：高明以 1490 萬元購買一號房屋及附屬設(shè)備，全款支付，稅費由高明承擔(dān)；簽訂協(xié)議當(dāng)日支付定金 5 萬元；雙方需在協(xié)議簽署后 1 日內(nèi)按約定條件簽署《北京市存量房屋買賣合同》；任一方未按時按條件簽約視為違約，乙方違約定金歸甲方，甲方違約雙倍返還定金；若因協(xié)議未約定事宜無法達(dá)成一致導(dǎo)致未簽約，不視為違約，甲方退還定金。協(xié)議還約定了后續(xù)付款時間、過戶日期等細(xì)節(jié)。

5 月 30 日，高明向丙公司工作人員蘇某轉(zhuǎn)賬 5 萬元（附言 “意向金”），次日蘇某將該款轉(zhuǎn)給鄭華（附言 “定金”）。

6 月 1 日，高明查看待簽的房屋買賣合同時提出六點意見，其中核心爭議為：合同未包含車位，而其認(rèn)為原商定價格應(yīng)包含車位。鄭華不同意在 1490 萬元中包含車位，雙方協(xié)商無果，未能簽訂房屋買賣合同。

高明認(rèn)為，雙方因協(xié)議未約定事宜（車位是否包含在房價內(nèi)）無法達(dá)成一致，鄭華應(yīng)退還 5 萬元定金。鄭華辯稱，高明未就爭議問題與其直接協(xié)商，且房價是否包含車位并非協(xié)議未約定事宜，不同意退款。丙公司述稱，雙方磋商的不加車位價格，因車位問題談不攏導(dǎo)致交易失敗，同意法院依法處理。

庭審中，鄭華表示若高明愿意繼續(xù)履行，其同意；高明則以鄭華違約為由，堅持要求返還定金。

（三）爭議焦點

雙方因 “房價是否包含車位” 產(chǎn)生的爭議，是否屬于《定金協(xié)議書》中 “未約定事宜”？

高明要求鄭華返還 5 萬元定金的主張是否成立？

二、案件分析

（一）爭議內(nèi)容是否屬于 “未約定事宜”

《定金協(xié)議書》明確約定房屋成交價格為 1490 萬元，未提及包含車位；

微信記錄顯示，雙方此前雖討論過加車位總價 1600 萬元，但高明明確表示車位不理想后，協(xié)商的是不加車位的價格，最終《定金協(xié)議書》確定的 1490 萬元應(yīng)理解為不含車位的價格；

因此，“房價是否包含車位” 并非協(xié)議未約定事宜，而是高明在簽約后對已約定內(nèi)容的變更主張，屬于對原有約定的爭議。

（二）定金返還的條件判斷

根據(jù)《民法典》第五百八十七條，給付定金的一方不履行債務(wù)或履行不符合約定，致使合同目的不能實現(xiàn)的，無權(quán)請求返還定金。本案中：

雙方約定 1 日內(nèi)簽署房屋買賣合同，高明以 “房價應(yīng)包含車位” 為由拒絕簽約，而該主張超出《定金協(xié)議書》約定范圍；

鄭華已按協(xié)議約定準(zhǔn)備簽約，不存在違約行為；

高明未能舉證證明爭議屬于 “協(xié)議未約定事宜”，其因自身主張未得到滿足而不簽約，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)定金不予返還的后果。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告高明的訴訟請求。

四、案件啟示

（一）定金協(xié)議要明確核心內(nèi)容

簽訂《定金協(xié)議書》時，需將房屋價格構(gòu)成（是否包含車位、家具等）、付款方式、違約責(zé)任等核心內(nèi)容寫清楚，避免模糊表述；

對可能產(chǎn)生爭議的細(xì)節(jié)，如 “附屬設(shè)備設(shè)施” 是否包含車位，應(yīng)單獨列明，明確界定范圍。

（二）簽約前充分溝通，留存證據(jù)

交易過程中，所有協(xié)商內(nèi)容（尤其是價格、附加物品等）應(yīng)通過書面形式（如微信、郵件）確認(rèn)，避免口頭約定；

若對合同條款有異議，應(yīng)及時與對方直接溝通，并留存溝通記錄，證明已盡到協(xié)商義務(wù)。

（三）理解 “未約定事宜” 的邊界

定金協(xié)議中 “未約定事宜” 指協(xié)議中完全未提及的內(nèi)容，若爭議內(nèi)容已隱含在約定范圍內(nèi)（如房價是否包含未明確列出的物品），則不屬于此類；

試圖通過變更已約定內(nèi)容導(dǎo)致合同未簽，可能被認(rèn)定為違約，面臨定金損失風(fēng)險。

（四）審慎對待定金支付

支付定金前，務(wù)必確認(rèn)所有關(guān)鍵交易條件已達(dá)成一致，避免因沖動支付導(dǎo)致?lián)p失；

若對交易條件尚存疑慮，可先支付 “意向金”（明確可退），待條件談妥后再轉(zhuǎn)為定金。

本案的關(guān)鍵在于，法院認(rèn)定房價是否包含車位并非協(xié)議未約定事宜，高明因自身主張未獲滿足而不簽約構(gòu)成違約，故駁回其退款請求。這提醒購房者，簽訂定金協(xié)議前要細(xì)致確認(rèn)每一項內(nèi)容，簽約后應(yīng)按約定履行，避免因單方面變更要求承擔(dān)不利后果。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容