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自住型商品房因價格優(yōu)勢受到不少購房者關(guān)注，但這類房屋的轉(zhuǎn)讓往往存在嚴格的時間限制。北京一起案例中，買賣雙方在房屋限售期內(nèi)簽訂買賣合同，還約定以 “假結(jié)婚再離婚析產(chǎn)” 的方式過戶，最終合同部分無效，法院判令解除合同并酌情判定補償。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：張磊（購房者）

被告：王芳（房屋出售方）

（二）事件經(jīng)過

2019 年 5 月 14 日，王芳取得位于北京市的三號房屋（自住型商品住房）不動產(chǎn)權(quán)證書，建筑面積 84.69 平方米。

2021 年 3 月 31 日，張磊與王芳簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定張磊以 286 萬元購買三號房屋，付款方式為全款：簽訂合同當日支付定金 5 萬元，清明前支付首付款 15 萬元，2021 年 4 月 15 日支付 60 萬元，剩余 206 萬元在賣方能交房時支付。

合同約定：出賣人將房屋出賣給第三人或不配合過戶導(dǎo)致買受人無法取得房產(chǎn)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)退還已付款、支付利息，并按已付房款 10% 支付違約金，不足彌補預(yù)期利益的按市場價格補足；出賣人應(yīng)于 2021 年 12 月 31 日前交房。

補充約定（第十三條）：房屋于 2022 年 2 月 28 日前辦理過戶，方式為通過離婚析產(chǎn)過戶到買受人名下，過戶當日買受人支付全部房款；雙方須積極配合，不得以任何理由拖延。

合同簽訂后，張磊按約定支付款項：2021 年 3 月 31 日支付定金 5 萬元，4 月 2 日支付首付款 15 萬元，4 月 13 日支付 60 萬元；9 月 14 日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定交房時間延至 2022 年 6 月 30 日，張磊當日支付 10 萬元，2022 年 1 月 20 日支付 10 萬元。后張磊陸續(xù)支付房款，截至 2022 年 7 月 6 日，共計支付 247.4 萬元。

2022 年 6 月至 9 月，雙方因 “假結(jié)婚再離婚析產(chǎn)” 的過戶方式未能協(xié)商一致，合同未繼續(xù)履行。張磊得知王芳在與其簽約前已將三號房屋賣給案外人（售價更低），且房屋于 2022 年 4 月 14 日設(shè)立抵押權(quán)（擔保債權(quán) 120 萬元），尚有按揭貸款未還清，還分別于 2022 年 12 月 29 日、2024 年 1 月 26 日、2024 年 4 月 23 日被三家法院查封。

張磊認為自身權(quán)益受損，訴至法院，請求：1. 解除《北京市存量房屋買賣合同》；2. 王芳返還購房款 247.4 萬元，補償房屋增值損失 114 萬元；3. 王芳承擔訴訟費、保全費、擔保費。

王芳辯稱：不同意解除合同，認為合同無效，同意返還房款，但不同意支付違約金和增值損失；合同無效是因房屋為限售房產(chǎn)，與第三人無關(guān)，補充約定的過戶方式無法實現(xiàn)。

（三）爭議焦點

《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議的效力如何？

合同是否應(yīng)當解除？

王芳應(yīng)返還的款項及補償金額如何確定？

二、案件分析

（一）合同效力認定

三號房屋為自住型商品住房，根據(jù)北京市政策，購房人取得房產(chǎn)證后原則上 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。王芳于 2019 年 5 月 14 日取得房產(chǎn)證，雙方約定的 2022 年 2 月 28 日前過戶及補充協(xié)議約定的 2022 年 6 月 30 日均未滿 5 年，房屋不具備上市交易條件。

合同第十三條補充約定以 “假結(jié)婚再離婚析產(chǎn)” 方式過戶，雙方并非夫妻，該約定隱含 “假結(jié)婚”，違背公序良俗，應(yīng)屬無效。

除第十三條補充約定外，合同其他條款系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。即合同部分無效，不影響其他部分效力。

（二）合同是否應(yīng)當解除

合同雖部分有效，但因房屋處于限售期、存在抵押權(quán)和多輪查封，且王芳在簽約前已將房屋賣給案外人，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，張磊簽訂合同的目的無法實現(xiàn)，故合同應(yīng)予以解除。

（三）返還房款及補償金額的確定

合同解除后，王芳應(yīng)返還張磊已支付的購房款 247.4 萬元。

關(guān)于房屋增值損失，雙方均明知房屋性質(zhì)及限售期，仍簽訂合同并約定違規(guī)過戶方式，均有過錯；但王芳在簽約前已售房、履行中設(shè)立抵押，主觀過錯大于張磊，故法院酌情判定補償款。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認張磊與王芳于 2021 年 3 月 31 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中 “第十三條補充約定” 條款無效；

解除張磊與王芳于 2021 年 3 月 31 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》除第十三條之外的合同條款及雙方于 2021 年 9 月 14 日簽訂的《補充協(xié)議》；

王芳于本判決生效后十日內(nèi)返還張磊購房款 2474000 元；

王芳于本判決生效后十日內(nèi)支付張磊購房補償款 250000 元；

駁回張磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）警惕限售期內(nèi)的房屋交易

自住型商品房、經(jīng)濟適用房等政策性住房通常設(shè)有限售期，購房者應(yīng)提前了解房屋性質(zhì)及交易限制，避免購買處于限售期的房屋，以防合同無法履行。

（二）不得約定違背公序良俗的條款

以 “假結(jié)婚”“假離婚” 等方式規(guī)避政策辦理過戶，違背公序良俗，相關(guān)約定無效，不僅無法實現(xiàn)交易目的，還可能承擔法律風險。

（三）簽訂合同前需全面核查房屋狀況

購房者應(yīng)核實房屋產(chǎn)權(quán)證書、是否存在抵押、查封、是否已出售給他人等情況，避免因房屋權(quán)利瑕疵導(dǎo)致自身權(quán)益受損。

出售方應(yīng)如實告知房屋狀況，不得隱瞞已售、抵押等事實，否則需承擔相應(yīng)責任。

（四）合同部分無效不影響其他部分效力

合同中部分條款無效的，不影響其他有效條款的履行，但如果有效條款因客觀原因無法履行，當事人可依法主張解除合同。

（五）違約責任的承擔需考量雙方過錯

合同履行過程中，雙方均有過錯的，應(yīng)根據(jù)過錯程度承擔相應(yīng)責任。出售方過錯較大的，需對購房者的合理損失進行補償。

本案中，法院依法認定合同部分無效并判令解除，既維護了政策的嚴肅性，也根據(jù)雙方過錯合理分配了責任。這提醒購房者要遵守住房政策，謹慎參與限售房屋交易；出售方要誠信履約，如實披露房屋信息，共同維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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