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簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)家突然反悔不想買(mǎi)了，賣(mài)家能按合同約定索要 20% 的違約金嗎？北京一起案例中，法院認(rèn)為約定違約金過(guò)高，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行了調(diào)整，為類(lèi)似糾紛提供了參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳杰（房屋出售方）

被告：林宇（房屋購(gòu)買(mǎi)方）

第三人：乙公司（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，鏈家）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2024 年 3 月 13 日，陳杰與林宇在乙公司的居間服務(wù)下簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)交易文件，約定：陳杰將其名下的三號(hào)房屋出售給林宇，房屋成交價(jià)格 299 萬(wàn)元，家具、家電等作價(jià) 60 萬(wàn)元，總價(jià)款 359 萬(wàn)元；林宇需支付定金 30 萬(wàn)元，其中第一筆 5 萬(wàn)元于合同簽訂當(dāng)日支付，第二筆 5 萬(wàn)元于 2024 年 3 月 14 日前支付，第三筆 20 萬(wàn)元于 2024 年 3 月 20 日前支付；第一筆首付款 105 萬(wàn)元于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前 2 個(gè)工作日以資金存管方式支付。

《補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定：若林宇拒絕購(gòu)買(mǎi)房屋，構(gòu)成根本違約，陳杰有權(quán)書(shū)面通知解除合同，林宇需按成交總價(jià)款的 20% 支付違約金；已支付款項(xiàng)沖抵違約金，多退少補(bǔ)。

合同簽訂后，林宇按約支付了前兩筆定金共計(jì) 10 萬(wàn)元，但未支付第三筆定金 20 萬(wàn)元。2024 年 4 月 4 日，林宇通過(guò)微信及乙公司中介明確表示因行業(yè)不景氣、降薪導(dǎo)致資金籌措困難，無(wú)力支付剩余款項(xiàng)，不再購(gòu)買(mǎi)三號(hào)房屋。

2024 年 4 月 12 日，陳杰當(dāng)面向林宇送達(dá)《書(shū)面解除通知書(shū)》，林宇簽署簽收回執(zhí)，確認(rèn)收到通知且不阻撓陳杰再次出售房屋。同日，雙方與乙公司簽署《解約協(xié)議》，約定相關(guān)合同解除，就違約責(zé)任及賠償金額另行通過(guò)法律途徑解決。

陳杰訴至法院，請(qǐng)求：1. 判令林宇支付違約金 71.8 萬(wàn)元（按總價(jià)款 20% 計(jì)算為 71.8 萬(wàn)元，扣除已支付的 10 萬(wàn)元定金后）；2. 確認(rèn)合同于 2024 年 4 月 12 日解除；3. 訴訟費(fèi)由林宇承擔(dān)。訴訟中，陳杰表示可退還 10 萬(wàn)元定金，將違約金金額變更為 71.8 萬(wàn)元。

林宇辯稱(chēng)：認(rèn)可合同解除事實(shí)，但認(rèn)為違約金金額過(guò)高；合同解除時(shí)間應(yīng)為 2024 年 4 月 4 日，即其明確提出無(wú)力支付款項(xiàng)的時(shí)間；訴訟費(fèi)由法院裁判。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

合同解除時(shí)間應(yīng)如何確定？

林宇應(yīng)支付的違約金數(shù)額如何認(rèn)定？

二、案件分析

（一）合同解除時(shí)間的認(rèn)定

2024 年 4 月 4 日，林宇雖通過(guò)微信及中介表示不再購(gòu)買(mǎi)房屋，但并未簽訂書(shū)面解除協(xié)議。

2024 年 4 月 12 日，陳杰向林宇送達(dá)《書(shū)面解除通知書(shū)》，林宇簽署簽收回執(zhí)，且雙方與乙公司簽署《解約協(xié)議》，明確相關(guān)合同解除。

根據(jù)《民法典》第五百六十五條，當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因此，合同解除時(shí)間應(yīng)以《書(shū)面解除通知書(shū)》送達(dá)并經(jīng)林宇確認(rèn)的 2024 年 4 月 12 日為準(zhǔn)。

（二）違約責(zé)任及違約金數(shù)額的認(rèn)定

陳杰與林宇簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。

林宇因自身原因明確表示不再購(gòu)買(mǎi)房屋，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

合同約定違約金為成交總價(jià)款的 20%（即 71.8 萬(wàn)元），林宇主張?jiān)摷s定過(guò)高。根據(jù)《民法典》第五百八十五條，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以適當(dāng)減少。

陳杰提交證據(jù)證明其因林宇違約導(dǎo)致?lián)Q房計(jì)劃受阻，賠償他人違約金 10 萬(wàn)元，且再次出售房屋存在差價(jià)損失，但上述損失總額低于合同約定的違約金數(shù)額。

綜合考慮林宇的違約情節(jié)、陳杰的實(shí)際損失以及公平原則，法院酌情將違約金調(diào)整為 12 萬(wàn)元。

因陳杰已主張違約金，林宇已支付的 10 萬(wàn)元定金應(yīng)予以退還。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)原告陳杰與被告林宇于 2024 年 3 月 13 日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于 2024 年 4 月 12 日解除；

被告林宇于本判決生效后七日內(nèi)賠償原告陳杰違約金 12 萬(wàn)元；

原告陳杰于本判決生效后七日內(nèi)退還被告林宇合同定金 10 萬(wàn)元；

駁回原告陳杰的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）簽訂合同要謹(jǐn)慎評(píng)估履約能力

購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)充分評(píng)估自身經(jīng)濟(jì)狀況和履約能力，避免因資金籌措困難等自身原因違約。

對(duì)于合同中約定的定金、付款時(shí)間、違約責(zé)任等條款，要仔細(xì)閱讀并理解，確保能夠按約履行。

（二）違約金約定并非絕對(duì)，過(guò)高可請(qǐng)求調(diào)整

雖然合同中可以約定違約金條款，但約定的違約金數(shù)額并非絕對(duì)有效。根據(jù)法律規(guī)定，若違約金過(guò)分高于造成的損失，違約方可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少。

賣(mài)家主張違約金時(shí)，應(yīng)提供證據(jù)證明自身實(shí)際損失，以支持違約金請(qǐng)求；買(mǎi)家認(rèn)為違約金過(guò)高時(shí)，也應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)進(jìn)行抗辯。

（三）合同解除應(yīng)規(guī)范操作，留存證據(jù)

一方主張解除合同的，應(yīng)按照合同約定或法律規(guī)定的方式通知對(duì)方，并留存相關(guān)證據(jù)（如書(shū)面解除通知書(shū)、簽收回執(zhí)、解約協(xié)議等），以明確合同解除時(shí)間及雙方權(quán)利義務(wù)。

避免僅通過(guò)口頭或微信等方式解除合同，以防后續(xù)就解除時(shí)間、解除效力等產(chǎn)生爭(zhēng)議。

（四）定金與違約金不可同時(shí)主張

根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款，二者不可同時(shí)主張。

本案中，陳杰選擇主張違約金，故林宇已支付的定金應(yīng)予以退還。

本案中，法院根據(jù)實(shí)際情況對(duì)過(guò)高的違約金進(jìn)行了調(diào)整，既維護(hù)了合同的嚴(yán)肅性，又體現(xiàn)了公平原則。這提醒房屋買(mǎi)賣(mài)雙方，在簽訂合同時(shí)要理性約定違約金，在履行合同過(guò)程中要秉持誠(chéng)信原則，遇到問(wèn)題及時(shí)溝通協(xié)商，避免違約行為的發(fā)生；若發(fā)生違約，應(yīng)積極采取措施減少損失，并通過(guò)合法途徑解決糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

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