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在房屋買賣中，買方未按約支付房款構(gòu)成違約，賣方主張按合同約定的 20% 總房款支付違約金，法院是否會(huì)全額支持？北京一起案例給出答案：違約金需結(jié)合實(shí)際損失、過(guò)錯(cuò)程度等因素綜合判定，過(guò)高時(shí)可酌情調(diào)整，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳宇（房屋出賣人）

被告：陸峰（房屋買受人）

第三人：丙公司（房產(chǎn)中介服務(wù)商）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2023 年 2 月 18 日，陳宇與陸峰在丙公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定陳宇將位于大興區(qū)的九號(hào)房屋（建筑面積 72.71 平方米，已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為A銀行）出售給陸峰，總價(jià)款 168 萬(wàn)元。

合同及補(bǔ)充協(xié)議約定：

陸峰應(yīng)于 2023 年 2 月 22 日支付定金 2 萬(wàn)元，2023 年 3 月 26 日前支付剩余房款 166 萬(wàn)元；

陳宇需在 2023 年 3 月 31 日前辦理完畢房屋提前還款及抵押登記注銷手續(xù)；

若陸峰逾期付款超過(guò) 15 日，陳宇有權(quán)解除合同，陸峰應(yīng)按總房款的 20% 支付違約金。

合同簽訂后，陳宇積極履行義務(wù)，于 2023 年 2 月 25 日償還九號(hào)房屋剩余按揭貸款 61 萬(wàn)元，結(jié)清全部貸款并注銷抵押登記。但陸峰未按約支付定金及購(gòu)房款，經(jīng)陳宇多次通過(guò)微信、電話催要，陸峰始終推諉拖延，甚至不再回復(fù)消息。

2024 年 1 月，陳宇起訴請(qǐng)求：1. 判令陸峰支付違約金 33.6 萬(wàn)元（總房款 168 萬(wàn)元的 20%）；2. 訴訟費(fèi)由陸峰承擔(dān)。

陸峰辯稱：認(rèn)可簽訂合同的事實(shí)，但雙方簽訂合同是因陳宇想換房，對(duì)房?jī)r(jià)未充分協(xié)商，且合同簽訂后雙方均未實(shí)際履行，陳宇未產(chǎn)生實(shí)際損失，故不同意支付違約金，請(qǐng)求駁回訴請(qǐng)。

經(jīng)查，雙方均認(rèn)可《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》已解除，陳宇主張解除日期為 2024 年 1 月 10 日（起訴狀提交之日），陸峰主張為 2024 年 7 月 19 日（庭審之日）。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

陸峰未支付房款的行為是否構(gòu)成根本違約？

合同約定的總房款 20% 的違約金是否過(guò)高，應(yīng)否調(diào)整？

違約金數(shù)額應(yīng)如何確定？

二、案件分析

（一）根本違約的認(rèn)定

根據(jù)《民法典》第五百七十七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中：

涉案合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行；

陳宇已按約結(jié)清貸款并注銷抵押，履行了合同義務(wù)；

陸峰未支付定金及房款，逾期遠(yuǎn)超 15 日，且經(jīng)催告后仍不履行，符合補(bǔ)充協(xié)議中 “逾期履行義務(wù)超過(guò)十五日構(gòu)成根本違約” 的約定，構(gòu)成根本違約。

（二）違約金的調(diào)整依據(jù)

根據(jù)《民法典》第五百八十五條，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以適當(dāng)減少。本案中：

合同約定按總房款 20% 支付違約金（33.6 萬(wàn)元），陸峰主張?jiān)摌?biāo)準(zhǔn)過(guò)高；

陳宇未提交證據(jù)證明其實(shí)際損失的具體數(shù)額，無(wú)法證明約定違約金與實(shí)際損失相符；

法院需綜合合同履行情況（陳宇履行了主要義務(wù)，陸峰未支付任何款項(xiàng)）、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度（陸峰單方違約）、預(yù)期利益等因素，對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。

（三）調(diào)整后違約金的確定

陸峰的違約行為導(dǎo)致合同解除，陳宇需重新尋找買家，可能產(chǎn)生房屋閑置、交易周期延長(zhǎng)等損失；

考慮到陳宇已結(jié)清貸款，存在資金成本損失，結(jié)合當(dāng)?shù)胤课萁灰资袌?chǎng)行情及同類案件裁判標(biāo)準(zhǔn)；

法院酌情將違約金調(diào)整為 25 萬(wàn)元，既體現(xiàn)對(duì)違約行為的懲戒，又避免違約金過(guò)高造成不公平。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

被告陸峰于本判決生效后七日內(nèi)支付原告陳宇違約金 25 萬(wàn)元；

駁回原告陳宇的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）合同條款的審慎約定

簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)明確付款時(shí)間、違約責(zé)任等核心條款，違約金約定需合理，避免過(guò)高或過(guò)低；

可約定違約金的計(jì)算方式（如按日計(jì)算逾期付款違約金），同時(shí)明確根本違約的情形及責(zé)任，增強(qiáng)條款的可執(zhí)行性。

（二）違約后的證據(jù)留存

賣方履行合同義務(wù)（如還款、注銷抵押）的憑證需妥善保存，證明自身無(wú)過(guò)錯(cuò)；

買方違約后，賣方應(yīng)及時(shí)催告并留存催告記錄（如微信、短信、郵件等），證明對(duì)方拒不履行的事實(shí)；

主張損失時(shí)，需提供相關(guān)證據(jù)（如資金成本證明、房屋閑置損失、重新交易的差價(jià)等），為違約金主張?zhí)峁┮罁?jù)。

（三）違約金調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知

約定違約金并非必然全額支持，法院會(huì)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、過(guò)錯(cuò)程度等因素綜合判定；

買方認(rèn)為違約金過(guò)高時(shí)，需舉證證明約定違約金遠(yuǎn)超實(shí)際損失，否則可能承擔(dān)不利后果。

（四）合同解除的及時(shí)處理

一方違約后，守約方應(yīng)及時(shí)行使解除權(quán)，避免損失擴(kuò)大；

解除合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)需明確，可通過(guò)書(shū)面通知等方式固定，避免就解除時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議。

本案明確了 “存量房屋買賣合同中違約金過(guò)高時(shí)的調(diào)整規(guī)則”，強(qiáng)調(diào)了違約金約定的合理性及證據(jù)在損失主張中的重要性，為房屋交易雙方防范違約風(fēng)險(xiǎn)、合理主張權(quán)利提供了務(wù)實(shí)指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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