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在農(nóng)村房屋交易中，沒有書面買賣合同，僅憑口頭約定和實(shí)際履行，能否認(rèn)定買賣關(guān)系成立？戶籍登記地址與房屋實(shí)際占有情況不一致時(shí)，如何確定所有權(quán)歸屬？北京一起案例給出明確答案：結(jié)合付款憑證、長期占有事實(shí)及村民證言，可認(rèn)定口頭買賣協(xié)議有效，戶籍登記不能單獨(dú)作為確權(quán)依據(jù)，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳軍（主張房屋所有權(quán)人）

被告：李強(qiáng)、李剛（李強(qiáng)與李剛系叔侄關(guān)系，李剛實(shí)際占有房屋）

（二）事件經(jīng)過

陳軍原居住于北京市懷柔區(qū)某某村二號房屋（含兩間住房、一間儲藏室及院落），1970 年左右搬遷至此，1990 年因生活原因外出，房屋空置。

2003 年端午節(jié)前后，李強(qiáng)找到陳軍，稱其侄子李剛想使用二號房屋居住。此后，二號房屋一直由李剛占有使用。陳軍主張雙方系無償借用關(guān)系，多次要求李剛返還房屋并支付租金遭拒，遂起訴請求判令李剛、李強(qiáng)騰空并返還二號房屋。

李剛、李強(qiáng)辯稱：1997 年，李剛經(jīng)李強(qiáng)介紹從陳軍處購買二號房屋，雙方協(xié)商價(jià)款 500 元，由李強(qiáng)代為交付給陳軍；因農(nóng)村交易習(xí)慣簡單，未簽訂書面合同，也未辦理過戶；2007-2008 年曾要求陳軍過戶遭拒；李剛?cè)胱『蠖啻畏薹课荩▔究?、換門窗、做防水、打水泥地面等），2010 年全家搬入居住至今。

另查：陳軍的戶口簿地址為二號房屋；2023 年 4 月，村委會出具《證明》載明 “二號房屋歸陳軍所有”，但出具人彭某后補(bǔ)充說明 “該證明僅為門牌號使用，房屋實(shí)際已賣給李剛多年”；2024 年 9 月，村委會另出具《證明》，載明李剛 2013 年申請建房時(shí)提及已有二號房屋；多位村民證明李剛支付購房款及買賣事實(shí)，12 名村民在李剛書寫的購房情況說明上簽字摁手印。

（三）爭議焦點(diǎn)

陳軍與李剛之間是借用關(guān)系還是買賣關(guān)系？

口頭房屋買賣合同是否有效？

戶籍登記能否作為二號房屋的所有權(quán)依據(jù)？

二、案件分析

（一）法律關(guān)系的認(rèn)定

根據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋，主張法律關(guān)系存在的當(dāng)事人需對基本事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中：

陳軍主張借用關(guān)系，但未提供借條、溝通記錄等證據(jù)，僅以 “多年前要求返還遭拒” 為由，證據(jù)不足；

李剛主張買賣關(guān)系，提供了以下證據(jù)：① 李強(qiáng)代為支付 500 元購房款的證言；② 多位村民證明交易事實(shí)；③ 12 名村民簽字確認(rèn)的購房說明；④ 長期占有使用房屋（20 余年）并多次翻修的事實(shí)；⑤ 村委會關(guān)于李剛自認(rèn)擁有二號房屋的證明；

綜合證據(jù)效力，李剛的主張形成完整證據(jù)鏈，可認(rèn)定雙方存在口頭房屋買賣合同關(guān)系。

（二）口頭合同的效力

農(nóng)村房屋買賣合同并非要式合同，書面形式并非生效要件。本案中：

交易發(fā)生在房屋登記制度不完善的時(shí)期，農(nóng)村地區(qū)普遍存在口頭交易習(xí)慣；

雙方均為同村村民，買賣不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；

李剛已支付對價(jià)、實(shí)際占有房屋并履行管理義務(wù)，陳軍多年未主張權(quán)利，符合買賣合同履行特征；

故口頭買賣合同合法有效，對雙方具有約束力。

（三）所有權(quán)的確認(rèn)依據(jù)

法院認(rèn)為：

戶籍登記地址與房屋所有權(quán)無必然關(guān)聯(lián)，不能僅憑戶口簿推定陳軍為所有權(quán)人；

村委會非物權(quán)登記機(jī)關(guān)，其出具的所有權(quán)證明不具有法律效力，且出具人已說明證明僅用于門牌號；

李剛長期占有、使用并翻修房屋，村民普遍知曉買賣事實(shí)，形成穩(wěn)定的權(quán)利狀態(tài)，應(yīng)認(rèn)定其為二號房屋的實(shí)際權(quán)利人。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告陳軍的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋交易的注意事項(xiàng)

留存交易憑證：即使口頭約定，也應(yīng)讓中間人見證，保留付款收條、證人證言等，避免日后糾紛；

重視占有事實(shí)：購買后應(yīng)及時(shí)入住、翻修并保留相關(guān)證據(jù)（如建材發(fā)票、施工記錄），強(qiáng)化權(quán)利主張；

了解登記政策：若當(dāng)?shù)卦试S過戶，應(yīng)盡早辦理；暫無法過戶的，可通過村委會備案、簽訂書面協(xié)議等方式固化交易。

（二）舉證責(zé)任的分配

主張權(quán)利的一方需提供充分證據(jù)，如買賣合同、付款憑證、占有證明等；

反駁對方主張時(shí)，應(yīng)針對證據(jù)瑕疵提出異議，如證人與當(dāng)事人的利害關(guān)系、證據(jù)鏈的完整性等。

（三）農(nóng)村習(xí)慣的法律意義

法院在審理農(nóng)村糾紛時(shí)，會結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗和交易習(xí)慣，街坊鄰居的證言具有較高證明力；

長期和平占有房屋且無人提出異議，可能被認(rèn)定為權(quán)利歸屬的重要依據(jù)。

（四）戶籍與產(chǎn)權(quán)的區(qū)分

戶籍登記僅為行政管理需要，不直接決定房屋所有權(quán)；

房屋產(chǎn)權(quán)以買賣、繼承、贈與等合法事由為依據(jù)，實(shí)際占有、使用情況是重要參考。

本案明確了 “口頭房屋買賣合同在農(nóng)村地區(qū)的有效性”，強(qiáng)調(diào)了 “事實(shí)履行 + 村民見證” 對產(chǎn)權(quán)認(rèn)定的關(guān)鍵作用，為農(nóng)村房屋交易的規(guī)范和糾紛解決提供了務(wù)實(shí)指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容