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在商品房交易中，已抵押的房屋被出售后，抵押權人是否仍享有優(yōu)先受償權？購房者能否要求抵押權人協(xié)助辦理解押及過戶？北京一起案例給出明確答案：抵押權人出具同意銷售聲明后，全款購房者的權利優(yōu)先于抵押權，抵押權人及開發(fā)商需協(xié)助辦理解押和過戶，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：A 公司（購房者）

被告：B 公司（開發(fā)商）

第三人：C 公司（原抵押權人）、D 銀行（債權及抵押權受讓人）

（二）事件經(jīng)過

2021 年 11 月 30 日，A 公司與 B 公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定以 351.4722 萬元購買位于北京市大興區(qū)四號房屋。合同載明該房屋已抵押給 C 公司，抵押期限為 2020 年 2 月 26 日至 2022 年 2 月 25 日。

A 公司于 2021 年 5 月至 2022 年 6 月支付全部房款，B 公司出具全款發(fā)票，并于 2022 年 7 月 6 日交付房屋，A 公司實際占有使用至今。因四號房屋抵押權未注銷，B 公司遲遲未協(xié)助辦理產(chǎn)權登記，A 公司遂起訴請求：1. 判令 C 公司、D 銀行協(xié)助辦理四號房屋抵押權注銷登記；2. B 公司在解押后 10 日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權登記；3. 訴訟費用由 B 公司承擔。

C 公司辯稱：其已將主債權及抵押權轉(zhuǎn)讓給 D 銀行，不再是實際抵押權人，且不持有抵押他項權證，無法協(xié)助解押；類案執(zhí)行中，法院可直接向登記中心發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書辦理解押，無需其參與。D 銀行表示服從法院判決。B 公司未作答辯。

另查：2020 年 2 月，D 銀行委托 C 公司設立信托，向 E 公司發(fā)放貸款 5 億元，B 公司以包括四號房屋在內(nèi)的 161 套房產(chǎn)提供抵押擔保，并辦理了抵押登記。2020 年 4 月，C 公司出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，同意上述 161 套房產(chǎn)出售。2022 年 3 月，C 公司將債權及抵押權轉(zhuǎn)讓給 D 銀行。2022 年 12 月，河北省石家莊市橋西區(qū)法院生效判決認定，D 銀行對已出售的 160 套房產(chǎn)（含四號房屋）無優(yōu)先受償權，僅能就售房款優(yōu)先受償。

（三）爭議焦點

C 公司、D 銀行是否有義務協(xié)助辦理四號房屋抵押權注銷登記？

B 公司是否有義務在解押后協(xié)助辦理產(chǎn)權登記？

抵押權人出具同意銷售聲明后，購房者權利與抵押權的優(yōu)先級如何認定？

二、案件分析

（一）合同效力與購房者權利

A 公司與 B 公司簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。A 公司已支付全部房款并實際占有使用房屋，依法享有要求開發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權登記的權利。

（二）抵押權的行使限制

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，當事人另有約定的除外。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響。但本案中：

C 公司已出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，明確同意包括四號房屋在內(nèi)的 161 套房產(chǎn)出售，視為對抵押權行使的限制；

生效判決已認定 D 銀行對四號房屋無優(yōu)先受償權，僅能就售房款優(yōu)先受償，故抵押權的行使范圍已限于售房款，而非房屋本身；

A 公司作為全款購房者，其權利應優(yōu)先于已受限的抵押權，抵押權人有義務協(xié)助辦理解押。

（三）抵押權轉(zhuǎn)讓后的義務承擔

C 公司雖將債權及抵押權轉(zhuǎn)讓給 D 銀行，但未辦理抵押權變更登記，仍為登記的抵押權人，根據(jù)物權公示原則，其有義務協(xié)助辦理解押手續(xù)；

D 銀行作為實際抵押權人，生效判決已明確其對四號房屋無優(yōu)先受償權，故其同樣負有協(xié)助辦理解押的義務；

C 公司以 “不持有他項權證、類案無需其參與” 為由抗辯，但協(xié)助辦理解押是其作為登記抵押權人的法定義務，與是否持有權證及執(zhí)行方式無關。

（四）開發(fā)商的協(xié)助義務

B 公司作為出賣人，協(xié)助購房者辦理產(chǎn)權登記是其主要合同義務。現(xiàn)四號房屋已解除查封，抵押權注銷條件已具備，B 公司應在解押后及時協(xié)助 A 公司辦理產(chǎn)權登記。

三、裁判結果

法院判決：

于本判決生效后 10 日內(nèi)，C 公司、D 銀行協(xié)助 A 公司到房屋登記主管部門辦理位于北京市大興區(qū)四號房屋抵押權注銷登記手續(xù)；

于本判決第一項履行完畢后 10 日內(nèi)，B 公司協(xié)助 A 公司到房屋登記主管部門辦理上述房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范

核實抵押狀態(tài)：購買商品房前，應通過不動產(chǎn)登記部門查詢房屋抵押情況，要求開發(fā)商提供抵押權人同意銷售的書面文件；

留存付款憑證：支付房款時，應通過銀行轉(zhuǎn)賬并注明用途，保留全款發(fā)票、入住證明等，證明已履行合同義務；

及時主張權利：發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按約定辦理產(chǎn)權登記時，應及時起訴，避免因抵押權未注銷導致權利受損。

（二）抵押權人的注意事項

明確同意銷售的范圍和條件：出具同意抵押房屋銷售的聲明時，應明確銷售的房屋范圍、房款監(jiān)管方式等，避免因約定不明導致抵押權受損；

及時辦理抵押權變更登記：轉(zhuǎn)讓債權及抵押權后，應及時辦理變更登記，避免因登記信息與實際權利狀態(tài)不符而承擔額外義務。

（三）開發(fā)商的義務履行

規(guī)范銷售流程：出售已抵押房屋時，應確保已取得抵押權人同意，并向購房者如實披露抵押情況；

積極協(xié)助過戶：收到全款后，應及時與抵押權人溝通辦理解押，按合同約定協(xié)助購房者辦理產(chǎn)權登記，避免違約。

（四）權利優(yōu)先級的認定規(guī)則

抵押權人出具同意銷售聲明后，購房者支付全款并實際占有房屋的，其權利優(yōu)先于抵押權；

法院在處理此類糾紛時，會綜合考慮合同履行情況、抵押權行使限制、購房者善意與否等因素，平衡各方利益。

本案明確了 “抵押權人同意銷售的已抵押房屋，全款購房者權利優(yōu)先于抵押權” 的裁判規(guī)則，為購房者在遇到房屋抵押阻礙過戶時的維權提供了清晰指引，同時也對抵押權人及開發(fā)商的行為進行了規(guī)范。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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