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在農(nóng)村房屋交易中，賣方無權(quán)處分房屋，買方能否基于善意取得獲得房屋所有權(quán)？北京一起案例給出明確答案：在符合善意取得條件且房屋買賣未損害集體利益的情況下，買方可以取得房屋所有權(quán)，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：馬濤（購房者，現(xiàn)為本村集體經(jīng)濟組織成員）

被告：高磊、高燕、高敏、高杰（房屋原所有權(quán)人子女，高磊系出賣人）

（二）事件經(jīng)過

高磊、高燕、高敏、高杰系高建國、劉英夫婦子女，二人已去世。位于北京市通州區(qū) XX 鎮(zhèn)東 XX 村一區(qū) XX 號院（即四號房屋）的集體土地建設(shè)用地使用證登記在劉英名下。

1996 年 2 月 1 日，在宋繼堂代筆、高志和宋某作為中證人見證下，馬濤與高磊簽訂《立賣房字據(jù)》，約定高磊將四號房屋（含北正房五間、西廂房兩間及院墻、門樓等附屬設(shè)施）以 6000 元價格賣給馬濤，房款當場交清，1996 年 4 月底交房，東 XX 村村委會在字據(jù)上加蓋印章。

合同簽訂后，高磊交付房屋，馬濤居住使用至今，并于 2010 年經(jīng)村委會同意翻建房屋（正房五間、東西廂房各四間）。馬濤戶籍于 1997 年 7 月從河北省遷入東 XX 村，現(xiàn)為該村集體經(jīng)濟組織成員。

高磊辯稱：賣房時未征得母親劉英及其他兄妹同意，系個人行為，現(xiàn)不同意房屋歸馬濤所有。高燕、高敏、高杰共同辯稱：馬濤買房時非本村村民，不具備購房資格；高磊無權(quán)處分房屋，合同無效；馬濤買房違反 “一戶一宅”，翻建無合法手續(xù)，不應(yīng)取得所有權(quán)。

（三）爭議焦點

《立賣房字據(jù)》是否有效？

馬濤能否基于善意取得獲得四號房屋所有權(quán)？

馬濤購房時非本村村民是否影響合同效力及所有權(quán)取得？

二、案件分析

（一）《立賣房字據(jù)》的效力認定

馬濤與高磊簽訂的《立賣房字據(jù)》系雙方真實意思表示，村委會作為證明機關(guān)蓋章確認，表明集體組織同意該交易；

馬濤雖在 1996 年簽約時非本村村民，但 1997 年戶籍遷入成為本村成員，房屋買賣未導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)出本集體經(jīng)濟組織，未損害集體利益；

高磊無權(quán)處分房屋并非合同無效的法定理由，故《立賣房字據(jù)》合法有效。

（二）善意取得的適用條件

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條，善意取得需滿足 “受讓時善意、以合理價格轉(zhuǎn)讓、已交付（不動產(chǎn)已登記）”。本案中：

善意：高磊系房屋原所有權(quán)人之子，簽約時居住在四號房屋，馬濤有理由相信其有權(quán)處分；村委會蓋章進一步增強了交易的公信力，馬濤盡到合理注意義務(wù)；

合理價格：6000 元符合 1996 年當?shù)剞r(nóng)村房屋的市場價格；

交付與占有：房屋自 1996 年交付后由馬濤持續(xù)居住使用近 30 年，且經(jīng)村委會同意翻建，形成穩(wěn)定占有事實；

綜上，馬濤符合善意取得條件。

（三）購房資格對合同及所有權(quán)的影響

馬濤在戶籍遷入后已具備本村購房資格，彌補了簽約時的主體瑕疵；

農(nóng)村房屋買賣中，買方最終取得本村成員資格的，可認定交易未違反宅基地管理的核心原則，合同效力及所有權(quán)取得不受簽約時非本村身份的影響。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認原告馬濤與被告高磊于 1996 年 2 月 1 日簽訂的《立賣房字據(jù)》有效；

位于北京市通州區(qū) XX 鎮(zhèn)東 XX 村一區(qū) XX 號院內(nèi)正房五間歸原告馬濤所有。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋交易的主體資格審查

買方應(yīng)盡量在具備本村集體經(jīng)濟組織成員資格后進行交易，避免主體瑕疵；

若簽約時不具備資格，需在合理期限內(nèi)取得本村戶籍，以彌補瑕疵，確保交易效力。

（二）無權(quán)處分下的風(fēng)險防范

買方需核實房屋產(chǎn)權(quán)登記信息，確認賣方是否為所有權(quán)人或取得合法授權(quán)；

交易時應(yīng)要求村委會見證并蓋章，增強交易的公示性和公信力，降低無權(quán)處分風(fēng)險。

（三）善意取得的認定要點

買方需證明自身善意（如基于賣方身份、居住狀態(tài)產(chǎn)生的合理信賴）、支付合理對價（保留付款憑證）、長期穩(wěn)定占有使用房屋（保留居住、翻建證據(jù)）；

原權(quán)利人需及時行使權(quán)利，長期怠于主張權(quán)利可能喪失追回房屋的機會。

（四）合同效力與物權(quán)取得的關(guān)系

無權(quán)處分不必然導(dǎo)致合同無效，合同有效是善意取得的前提；

符合善意取得條件的，買方可直接取得房屋所有權(quán)，原權(quán)利人可向無權(quán)處分人主張損害賠償。

本案明確了 “農(nóng)村房屋無權(quán)處分時善意取得的適用規(guī)則”，強調(diào)了主體資格補正、交易公示及權(quán)利行使及時性的重要性，為農(nóng)村房屋買賣雙方提供了清晰的風(fēng)險防范與維權(quán)指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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