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在農(nóng)村房屋交易中，沒有書面合同僅有口頭約定，能否認定買賣關(guān)系成立？房屋買受人能否要求返還集體土地建設(shè)用地使用證？北京一起案例給出明確答案：結(jié)合長期占有、翻建房屋、當事人陳述等證據(jù)，可認定口頭買賣合同有效，出賣人應(yīng)返還物權(quán)憑證，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周強、吳芳（夫妻關(guān)系，購房者）

被告：周軍、孫梅（夫妻關(guān)系，周軍系周強二哥，出賣人）

（二）事件經(jīng)過

周強與周軍均為北京市順義區(qū)某村集體經(jīng)濟組織成員，周強為農(nóng)業(yè)家庭戶。1998 年，周強、吳芳經(jīng)大哥周健介紹，從二哥周軍、孫梅處取得位于該村的六號房屋（宅院），院內(nèi)有北正房三間。周強、吳芳主張以 5000 元現(xiàn)金購買，周軍、孫梅則稱是 4000 元出租。

自 1998 年 5 月起，周強、吳芳實際占有使用六號房屋，并于 2011 年將原有房屋拆除翻建，建成北正房六間、東廂房二間及洗澡間一間，翻建時辦理了《村民原宅基地建房審批表》（戶主登記為周強曾用名）。期間，周強、吳芳從村委會取走六號房屋的集體土地建設(shè)用地使用證（編號某號，登記使用者為周軍）并持有至 2022 年。

2022 年 9 月，孫梅以辦理煤氣罐為由從周強、吳芳處借走該土地證，后拒絕歸還。雙方發(fā)生爭執(zhí)，周軍報警，民警出警時周軍稱 “這房給他了，賣他了”。周強、吳芳遂起訴請求：1. 確認雙方就六號房屋的買賣合同有效；2. 判令周軍、孫梅返還集體土地建設(shè)用地使用證；3. 訴訟費由被告承擔。

周軍、孫梅辯稱：六號房屋是父親遺留財產(chǎn)，分家后歸周軍所有，與周強之間是租賃關(guān)系而非買賣，土地證應(yīng)歸其所有，不同意原告訴求。

（三）爭議焦點

周強、吳芳與周軍、孫梅之間是否存在有效的農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系？

周軍、孫梅是否應(yīng)返還集體土地建設(shè)用地使用證？

無書面合同的情況下，如何認定農(nóng)村房屋交易的性質(zhì)（買賣或租賃）？

二、案件分析

（一）買賣合同關(guān)系的認定

根據(jù)《合同法》第十條（現(xiàn)為《民法典》第四百六十九條），當事人訂立合同可以采取口頭形式。本案中，雖無書面合同，但結(jié)合以下證據(jù)可認定買賣關(guān)系成立：

長期占有使用：周強、吳芳自 1998 年起實際居住六號房屋長達 24 年，期間周軍、孫梅未提出異議；

房屋翻建行為：2011 年周強、吳芳對房屋進行大規(guī)模翻建（從 3 間增至 6 間正房及廂房），并辦理了審批手續(xù)，周軍、孫梅未阻止，視為認可房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移；

物權(quán)憑證持有：周強、吳芳長期持有集體土地建設(shè)用地使用證，符合農(nóng)村房屋買賣中 “交證” 的交易習(xí)慣；

當事人陳述：周軍在民警出警時明確表示 “房給他了，賣他了”，該陳述直接印證買賣事實，其庭審中改口主張租賃未提供證據(jù)支持。

（二）合同效力的判斷

農(nóng)村房屋買賣合同的效力取決于買受人是否為房屋所在村集體經(jīng)濟組織成員。本案中：

周強系六號房屋所在村集體經(jīng)濟組織成員，具備購買資格；

交易標的為農(nóng)村房屋及附著的宅基地使用權(quán)，同一集體經(jīng)濟組織成員間的轉(zhuǎn)讓未違反法律強制性規(guī)定；

雙方交易系真實意思表示，無欺詐、脅迫等無效情形，故買賣合同合法有效。

（三）物權(quán)憑證的返還義務(wù)

集體土地建設(shè)用地使用證是房屋及宅基地權(quán)利的證明，在買賣合同有效的情況下：

周強、吳芳作為買受人，依法享有持有該證的權(quán)利；

周軍、孫梅借走證件后拒絕返還，無合法依據(jù)，構(gòu)成不當占有；

返還證件是出賣人協(xié)助履行合同的附隨義務(wù)，故應(yīng)判令其返還。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認原告周強、吳芳與被告周軍、孫梅于 1998 年就北京市順義區(qū)某村六號房屋內(nèi)房屋所形成的農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系有效；

被告周軍、孫梅于本判決生效之日起七日內(nèi)將編號為某號的集體土地建設(shè)用地使用證返還原告周強、吳芳。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋交易的形式要件

書面合同優(yōu)先：雖口頭合同可成立，但建議簽訂書面協(xié)議，明確交易性質(zhì)（買賣 / 租賃）、價款、交付時間及物權(quán)憑證轉(zhuǎn)移等內(nèi)容，避免日后爭議；

留存交易證據(jù)：支付房款時要求出具收條，保留翻建審批手續(xù)、水電費繳納記錄等，證明實際占有使用房屋的事實。

（二）買賣與租賃的區(qū)分要點

核心差異：買賣以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的，租賃僅轉(zhuǎn)移使用權(quán)。長期占有、翻建房屋、支付合理對價等行為更符合買賣特征；

舉證責任：主張租賃關(guān)系的一方需提供租賃合同、租金支付記錄等證據(jù)，否則法院可根據(jù)交易習(xí)慣推定買賣關(guān)系。

（三）物權(quán)憑證的重要性

集體土地建設(shè)用地使用證是農(nóng)村房屋權(quán)利的核心憑證，交易完成后應(yīng)及時交接，避免他人借故占用；

若證件被占用，可憑合同、占有證據(jù)起訴要求返還，維護自身合法權(quán)益。

（四）集體經(jīng)濟組織成員資格的審查

購買農(nóng)村房屋前需確認自身為房屋所在村集體經(jīng)濟組織成員，否則可能導(dǎo)致合同無效；

同一集體經(jīng)濟組織成員間的交易受法律保護，可依法辦理物權(quán)變動手續(xù)（如條件允許）。

本案明確了 “口頭協(xié)議結(jié)合履行事實可認定農(nóng)村房屋買賣合同有效” 的裁判規(guī)則，強調(diào)了實際履行證據(jù)在無書面合同案件中的關(guān)鍵作用，為農(nóng)村房屋交易的規(guī)范與維權(quán)提供了務(wù)實指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容