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農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)因涉及宅基地使用權(quán)，一旦合同被確認(rèn)無(wú)效，后續(xù)的拆遷補(bǔ)償分割往往成為糾紛焦點(diǎn)。北京房山區(qū)一起案例中，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效后，雙方就未分割的拆遷補(bǔ)償款對(duì)簿公堂，法院最終根據(jù)過(guò)錯(cuò)比例作出了判決。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：李強(qiáng)（房屋買(mǎi)受人）

被告：王麗（房屋出賣(mài)人王軍之妻）、王磊、王浩（王麗與王軍之子）

（二）事件經(jīng)過(guò)

1998 年 8 月 30 日，李強(qiáng)與王軍（王麗之夫，王磊、王浩之父）簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議書(shū)》，王軍將北京市房山區(qū)城關(guān)街道 × 村的三號(hào)院以 4.2 萬(wàn)元價(jià)格出售給李強(qiáng)。此后，李強(qiáng)全家在三號(hào)院居住至今，1999 年向村委會(huì)繳納水電設(shè)施費(fèi)，2004 年繳納入戶管理費(fèi)，全家戶口也于 2004 年遷入該院。期間，李強(qiáng)在院落內(nèi)新建西房，并多次裝修添附，至 2015 年累計(jì)花費(fèi)十余萬(wàn)元。

2006 年 12 月 11 日，王軍去世。2016 年 1 月，王麗、王磊、王浩起訴李強(qiáng)，要求確認(rèn)《買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效。同年 8 月，法院判決該協(xié)議無(wú)效，雙方均未上訴。2017 年 11 月，李強(qiáng)申請(qǐng)?jiān)賹彵获g回，判決生效。

2017 年 4 月，王麗等三人起訴要求李強(qiáng)返還三號(hào)院及附屬物，李強(qiáng)反訴要求分割拆遷利益、確認(rèn)部分房屋歸屬、賠償損失。2018 年 12 月，法院判決：1. 李強(qiáng)返還房屋及附屬物；2. 王麗等三人給付李強(qiáng)房屋及裝修折價(jià)款 18.63 萬(wàn)元；3. 賠償宅基地區(qū)位補(bǔ)償款損失 28.13 萬(wàn)元；4. 未分割的其他拆遷補(bǔ)償款及安置房屋待協(xié)議生效后另案處理。雙方均未上訴，2019 年 6 月李強(qiáng)通過(guò)執(zhí)行程序返還房屋。

2017 年 6 月 17 日，王麗與村委會(huì)簽訂拆遷協(xié)議，三號(hào)院獲補(bǔ)償總計(jì) 80.9 萬(wàn)元，包括：宅基地區(qū)位補(bǔ)償款 40.19 萬(wàn)元、房屋重置成新價(jià) 12.58 萬(wàn)元、裝修補(bǔ)償 6.06 萬(wàn)元、房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 6 萬(wàn)元、搬遷補(bǔ)助費(fèi) 0.64 萬(wàn)元、搬遷綜合獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 3 萬(wàn)元、預(yù)簽協(xié)議獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 8 萬(wàn)元、有線電視移機(jī)費(fèi) 0.03 萬(wàn)元、熱水器費(fèi) 0.03 萬(wàn)元、其他 4.37 萬(wàn)元，另可選購(gòu)定向安置房 213.6 平方米。2023 年 12 月，王麗簽訂購(gòu)房合同購(gòu)買(mǎi)三套安置房，總價(jià)款 45.27 萬(wàn)元，房屋尚未交付。

李強(qiáng)現(xiàn)起訴要求分割上述未處理的拆遷補(bǔ)償款（周轉(zhuǎn)費(fèi)、搬遷補(bǔ)助等共計(jì) 22.08 萬(wàn)元），主張分得 70% 即 15.46 萬(wàn)元。王麗等三人辯稱，合同無(wú)效后房屋已收回，拆遷與李強(qiáng)無(wú)關(guān)，不同意分割。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效后，未分割的拆遷補(bǔ)償款是否應(yīng)向李強(qiáng)分配？

分配比例如何確定？

二、案件分析

（一）合同無(wú)效后的損失賠償原則

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條，民事法律行為無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的按比例承擔(dān)。本案中，協(xié)議已被確認(rèn)無(wú)效，李強(qiáng)因信賴合同有效投入大量資金裝修并長(zhǎng)期居住，王麗等作為出賣(mài)人對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)賠償李強(qiáng)合理?yè)p失。

（二）拆遷補(bǔ)償款的可分割范圍

2018 年判決已處理房屋重置成新價(jià)、裝修補(bǔ)償及部分區(qū)位補(bǔ)償款，未涉及的周轉(zhuǎn)費(fèi)、搬遷補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等，屬于因房屋拆遷產(chǎn)生的直接利益。李強(qiáng)作為實(shí)際居住人，對(duì)房屋增值及拆遷配合存在貢獻(xiàn)，有權(quán)主張合理份額。

（三）過(guò)錯(cuò)比例與分配依據(jù)

生效判決已確定雙方責(zé)任比例，結(jié)合李強(qiáng)長(zhǎng)期居住、添附增值、配合拆遷等事實(shí)，其對(duì)合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)較小。法院根據(jù)協(xié)議約定的補(bǔ)償項(xiàng)目、雙方過(guò)錯(cuò)程度及生效判決確定的比例，認(rèn)定李強(qiáng)可分得 70% 補(bǔ)償款。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

被告王麗、王磊、王浩于本判決生效后 7 日內(nèi)賠償原告李強(qiáng)房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等共計(jì) 15.45 萬(wàn)元；

駁回原告李強(qiáng)的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)需警惕合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)需符合 “本村村民” 等身份要求，非本村村民購(gòu)買(mǎi)易導(dǎo)致合同無(wú)效，買(mǎi)受人應(yīng)提前核實(shí)自身資格。

簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)明確違約責(zé)任及無(wú)效后的處理方案，避免糾紛。

（二）合同無(wú)效后損失賠償?shù)姆秶?/p>

買(mǎi)受人可主張的損失包括：已付房款、房屋及裝修添附的重置價(jià)值、信賴?yán)鎿p失（如租金差價(jià)）、拆遷補(bǔ)償中與實(shí)際居住相關(guān)的費(fèi)用（周轉(zhuǎn)費(fèi)、搬遷補(bǔ)助等）。

出賣(mài)人明知房屋不得轉(zhuǎn)讓仍出售的，可能承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

（三）拆遷利益分割的關(guān)鍵證據(jù)

買(mǎi)受人應(yīng)留存居住證明（水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)票據(jù)）、裝修添附的支出憑證、戶口遷入記錄等，證明對(duì)房屋的實(shí)際投入和使用。

拆遷協(xié)議、評(píng)估報(bào)告等可作為補(bǔ)償款數(shù)額的直接依據(jù)，需及時(shí)調(diào)取留存。

（四）分步訴訟的策略選擇

若拆遷協(xié)議尚未履行，可待補(bǔ)償款實(shí)際發(fā)放、安置房確定后再起訴分割，避免因履行不確定導(dǎo)致訴求無(wú)法支持。

對(duì)已確定的損失（如房屋價(jià)值）可先行起訴，未處理部分保留訴權(quán)。

本案中，法院基于公平原則和過(guò)錯(cuò)比例，支持了李強(qiáng)對(duì)剩余拆遷補(bǔ)償款的分割請(qǐng)求，既維護(hù)了法律嚴(yán)肅性，也兼顧了實(shí)際居住人的合理利益。這提醒農(nóng)村房屋交易雙方，應(yīng)遵守法律規(guī)定，審慎簽約；一旦發(fā)生糾紛，需注重證據(jù)留存，通過(guò)合法途徑主張權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

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