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農(nóng)村自建房交易因涉及宅基地等特殊屬性，容易產(chǎn)生法律糾紛。北京一起案例中，同村村民之間買(mǎi)賣(mài)未取得規(guī)劃許可的自建房，房屋被認(rèn)定為違章建筑拆除后，雙方就合同效力及房款返還產(chǎn)生爭(zhēng)議，法院最終認(rèn)定合同無(wú)效并判令返還購(gòu)房款。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳強(qiáng)（購(gòu)房者，S村村民）

被告：劉軍、張麗（房屋出售方，夫妻關(guān)系，S村村民）、劉洋（劉軍與張麗之子）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2011 年 12 月 30 日，陳強(qiáng)與劉軍、張麗、劉洋簽訂《村民房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定：

劉軍等三人將位于S村的自建房屋（四號(hào)房屋）賣(mài)給陳強(qiáng)，該房屋東西 9 米，南北 13 米，院落面積 117 平方米，房屋面積 54 平方米。

成交價(jià)格 16 萬(wàn)元，陳強(qiáng)于 2011 年 12 月 30 日前一次性支付。

2011 年 12 月 30 日由劉軍等三人交付房屋。

如遇拆遷占地，劉軍等三人配合相關(guān)事宜，補(bǔ)償款歸陳強(qiáng)所有。

協(xié)議落款處有陳強(qiáng)、劉軍、張麗、劉洋的簽名捺印，中間人S村民委員會(huì)加蓋公章。當(dāng)日，陳強(qiáng)支付 16 萬(wàn)元購(gòu)房款，劉軍等三人交付四號(hào)房屋。

2024 年 1 月，S村對(duì)自建房進(jìn)行測(cè)量確權(quán)，張麗將四號(hào)房屋確權(quán)在自己名下。同年 5 月 26 日，因四號(hào)房屋未取得規(guī)劃許可，被衛(wèi)星拍攝記錄，被認(rèn)定為違章建筑，由青云店鎮(zhèn)政府拆除。

陳強(qiáng)認(rèn)為，劉軍等三人未經(jīng)其同意將房屋確權(quán)在自己名下，違反合同約定，導(dǎo)致房屋被拆除，訴至法院，請(qǐng)求：1. 解除《村民房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》；2. 劉軍等三人返還購(gòu)房款 16 萬(wàn)元；3. 支付利息損失；4. 承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

劉軍等三人辯稱(chēng)：1. 案涉合同為無(wú)效合同，不存在解除問(wèn)題；2. 同意按過(guò)錯(cuò)比例返還購(gòu)房款，其過(guò)錯(cuò)比例不超過(guò) 50%，理由是雙方均為村民，對(duì)房屋未審批、無(wú)規(guī)劃知情；陳強(qiáng)使用房屋十余年并獲得租金收益；房屋已被拆除，雙方應(yīng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；陳強(qiáng)未采取救濟(jì)措施導(dǎo)致房屋被拆，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

《村民房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的效力如何？

劉軍等三人是否應(yīng)返還購(gòu)房款及支付利息？

雙方的過(guò)錯(cuò)程度如何認(rèn)定？

二、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

四號(hào)房屋未取得規(guī)劃許可，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。

陳強(qiáng)與劉軍等三人簽訂的《村民房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》涉及買(mǎi)賣(mài)未取得規(guī)劃許可的自建房，違反了相關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

合同解除以合同有效為前提，故陳強(qiáng)要求解除合同的請(qǐng)求，法院不予支持。

（二）合同無(wú)效后的處理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

劉軍等三人因合同取得購(gòu)房款 16 萬(wàn)元，應(yīng)予以返還。

關(guān)于利息損失，陳強(qiáng)在房屋交付后使用多年并獲得收益，且合同無(wú)效系雙方過(guò)錯(cuò)所致，故其要求支付利息的請(qǐng)求，法院不予支持。

（三）過(guò)錯(cuò)程度認(rèn)定

劉軍等三人未取得規(guī)劃許可建房并出售，存在主要過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

陳強(qiáng)作為本村村民，未盡審慎購(gòu)房義務(wù)，對(duì)房屋無(wú)規(guī)劃許可的情況知情或應(yīng)知，存在一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

劉軍、張麗、劉洋于本判決生效之日起十日內(nèi)返還陳強(qiáng)購(gòu)房款 160000 元；

駁回陳強(qiáng)的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)需關(guān)注規(guī)劃審批手續(xù)

農(nóng)村自建房買(mǎi)賣(mài)不僅要符合村民身份等要求，還需確認(rèn)房屋是否取得規(guī)劃許可、建設(shè)審批等合法手續(xù)，避免購(gòu)買(mǎi)違章建筑，以防合同無(wú)效導(dǎo)致權(quán)益受損。

（二）合同無(wú)效不影響財(cái)產(chǎn)返還

即使房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效，出賣(mài)人仍需返還買(mǎi)受人已支付的購(gòu)房款，但買(mǎi)受人需返還房屋；若房屋已滅失（如被拆除），無(wú)法返還的，需根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)分擔(dān)損失。

（三）雙方均有過(guò)錯(cuò)時(shí)的責(zé)任承擔(dān)

買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。出賣(mài)人作為房屋建造者和出售方，對(duì)房屋合法性負(fù)有更大責(zé)任；買(mǎi)受人也應(yīng)盡到審慎審查義務(wù)。

（四）村民委員會(huì)見(jiàn)證不能替代合法手續(xù)

村民委員會(huì)在協(xié)議上蓋章見(jiàn)證，僅能證明交易事實(shí)，不能替代房屋規(guī)劃許可等合法手續(xù)，不能確保合同有效。

（五）房屋使用收益可能影響損失認(rèn)定

買(mǎi)受人在合同履行期間使用房屋獲得收益（如租金）的，在認(rèn)定損失時(shí)可能會(huì)被考慮，從而影響利息等損失的支持與否。

本案中，法院依法認(rèn)定無(wú)規(guī)劃許可的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判令出賣(mài)人返還購(gòu)房款，既體現(xiàn)了對(duì)法律強(qiáng)制性規(guī)定的維護(hù)，也考慮了雙方的過(guò)錯(cuò)程度和實(shí)際履行情況。這提醒農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)雙方，要嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，確認(rèn)房屋合法性，謹(jǐn)慎交易，避免因合同無(wú)效引發(fā)糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

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