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公租房作為保障性住房，嚴(yán)禁違規(guī)出售。北京通州區(qū)一起案例中，購房者購買了開發(fā)商擅自出售的公租房，因房屋無法交付訴至法院，法院最終認(rèn)定交易無效，判令開發(fā)商返還購房款并支付資金占用費(fèi)。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：趙凱（購房者）

被告：丁公司（北京某某置業(yè)有限公司，由原某某建筑集團(tuán)更名而來）

關(guān)聯(lián)人物：

孫濤（丁公司副總，涉案房屋最初登記在其名下）

梁偉、梁麗（原某某集團(tuán)實(shí)際控制人、總經(jīng)理）

吳剛（通過司法拍賣受讓原某某集團(tuán)股權(quán)的公司法定代表人）

（二）事件經(jīng)過

2014 年 4 月，趙凱經(jīng)丁公司副總孫濤介紹，購買該公司在通州區(qū)房屋（一號(hào)房屋）。雙方口頭約定總房?jī)r(jià)為 768120 元。

2014 年 4 月 1 日，原某某集團(tuán)（后更名為丁公司）向趙凱出具 3 張收據(jù)，分別記載收到趙凱交來的一號(hào)房屋房款 389935 元、面積補(bǔ)差款 26130 元、土地出讓金 30724.8 元、產(chǎn)權(quán)變更費(fèi) 76715.99 元，共計(jì) 523505.79 元，收據(jù)上加蓋了原某某集團(tuán)的財(cái)務(wù)專用章。

2014 年 4 月 2 日，趙凱向?qū)O濤賬戶支付 768120 元（包含上述收據(jù)記載的 523505.79 元）。孫濤帶趙凱到原某某集團(tuán)財(cái)務(wù)處，將房屋登記名字從孫濤變更為趙凱，并告知后續(xù)事宜由其與原某某集團(tuán)時(shí)任法定代表人梁麗處理。原某某集團(tuán)稱 2014 年 11 月底可交房，但到期后并未交付。趙凱實(shí)地查看發(fā)現(xiàn)房屋處于爛尾狀態(tài)，后了解到一號(hào)房屋是不可上市交易的公租房。

此后，趙凱多次與原某某集團(tuán)交涉，對(duì)方既不交房也不退款。2023 年 4 月 27 日，福州某科技有限公司通過司法拍賣受讓原某某集團(tuán) 100% 股權(quán)，同年 8 月 1 日，原某某集團(tuán)更名為丁公司。趙凱遂訴至法院，請(qǐng)求判令丁公司返還購房款 523505.79 元及利息損失并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

丁公司辯稱：1. 其通過拍賣獲得原某某集團(tuán)股權(quán)后，原控制人梁偉、梁麗拒不交接證照文件，無法核實(shí)趙凱所述交易；趙凱未提供購房合同及向公司支付房款的記錄，雙方不存在買賣合同關(guān)系。2. 本案已過訴訟時(shí)效，且存在虛假訴訟嫌疑，原某某集團(tuán)曾違法售賣公租房，在政府協(xié)調(diào)下已返還 80 戶購房款，趙凱可能已收回房款。請(qǐng)求駁回訴訟請(qǐng)求。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

趙凱與原某某集團(tuán)（丁公司）之間是否存在房屋買賣關(guān)系？

雙方的房屋買賣行為是否有效？

丁公司是否應(yīng)返還購房款并支付利息？

本案是否超過訴訟時(shí)效？

二、案件分析

（一）房屋買賣關(guān)系的認(rèn)定

趙凱雖未與原某某集團(tuán)簽訂書面購房合同，但原某某集團(tuán)向趙凱出具了加蓋財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)，明確記載收到趙凱支付的一號(hào)房屋房款、土地出讓金等費(fèi)用，且有趙凱向?qū)O濤的付款記錄及房屋登記名字變更的表格單佐證。

孫濤作為原某某集團(tuán)副總，其行為構(gòu)成職務(wù)行為，結(jié)合收據(jù)等證據(jù)，可認(rèn)定趙凱與原某某集團(tuán)之間存在事實(shí)上的房屋買賣關(guān)系。

丁公司辯稱無法核實(shí)交易及趙凱可能已收回房款，但未提供證據(jù)證明，故其抗辯意見不成立。

（二）買賣行為的效力

公租房是面向特定群體出租的保障性住房，其性質(zhì)和用途受法律嚴(yán)格限制，擅自出售公租房違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

原某某集團(tuán)擅自將一號(hào)房屋（公租房）出售給趙凱，改變了公租房的保障性住房性質(zhì)和用途，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條，該買賣行為無效。

（三）合同無效后的處理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失。

原某某集團(tuán)已更名為丁公司，其權(quán)利義務(wù)由丁公司承繼。原某某集團(tuán)收取了趙凱 523505.79 元，應(yīng)予以返還。

趙凱主張的利息實(shí)為資金占用費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，合同無效后，有權(quán)請(qǐng)求返還價(jià)款的當(dāng)事人可要求對(duì)方支付資金占用費(fèi)。故丁公司應(yīng)按趙凱主張的標(biāo)準(zhǔn)支付資金占用費(fèi)。

（四）訴訟時(shí)效問題

趙凱請(qǐng)求返還購房款的權(quán)利基于雙方買賣行為無效，訴訟時(shí)效應(yīng)從該行為被確認(rèn)無效時(shí)起算，而非從約定交房時(shí)間或知道房屋為公租房時(shí)起算。

本案中，雙方買賣行為的效力尚未經(jīng)確認(rèn)，故訴訟時(shí)效尚未經(jīng)過，丁公司關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯不成立。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)原告趙凱與被告丁公司之間買賣北京市通州區(qū)范某一號(hào)房屋（4 號(hào)樓西單元 1005 號(hào)）的行為無效；

被告丁公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告趙凱 523505.79 元并支付資金占用費(fèi)；

駁回原告趙凱的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）警惕公租房等保障性住房的違規(guī)交易

公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房有嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，嚴(yán)禁違規(guī)出售、轉(zhuǎn)讓。購房者應(yīng)提高警惕，切勿購買此類房屋，以免因合同無效導(dǎo)致權(quán)益受損。

（二）房屋買賣務(wù)必簽訂書面合同并規(guī)范付款

購買房屋時(shí)，應(yīng)與出賣人簽訂書面購房合同，明確房屋性質(zhì)、價(jià)款、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。

付款時(shí)應(yīng)直接支付給出賣人公司賬戶，并要求出具加蓋公司財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)或發(fā)票，避免向個(gè)人轉(zhuǎn)賬，以防出現(xiàn)糾紛時(shí)難以舉證。

（三）企業(yè)變更不影響債務(wù)承擔(dān)

公司發(fā)生名稱變更、股權(quán)變動(dòng)等情況時(shí)，其權(quán)利義務(wù)由變更后的公司承繼，購房者無需因企業(yè)變更而擔(dān)心維權(quán)無門。

（四）及時(shí)主張權(quán)利，注意訴訟時(shí)效特殊規(guī)定

涉及合同無效的糾紛，訴訟時(shí)效應(yīng)從合同被確認(rèn)無效時(shí)起算，而非從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起算。購房者在權(quán)益受損時(shí)，應(yīng)及時(shí)通過法律途徑主張權(quán)利。

（五）開發(fā)商應(yīng)遵守法律法規(guī)，杜絕違規(guī)銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守保障性住房管理的相關(guān)規(guī)定，不得擅自出售公租房等保障性住房，否則不僅交易無效，還需承擔(dān)返還房款、賠償損失等責(zé)任，同時(shí)可能面臨行政處罰。

本案中，法院依法認(rèn)定公租房買賣行為無效，判令開發(fā)商返還購房款并支付資金占用費(fèi)，既維護(hù)了保障性住房制度的嚴(yán)肅性，也保護(hù)了購房者的合法權(quán)益。這提醒廣大購房者要認(rèn)清房屋性質(zhì)，遠(yuǎn)離違規(guī)交易；開發(fā)商要守法經(jīng)營(yíng)，避免因違法銷售承擔(dān)法律責(zé)任。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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