香港的樓市受到多方因素影響，近年來學(xué)者對(duì)樓市走向有不同的看法。一些學(xué)者認(rèn)為樓價(jià)仍有下跌空間，甚至可能較高位大幅回落，而另一些則認(rèn)為樓市可能已經(jīng)觸底，未來可能溫和復(fù)蘇。

葉秀亮：樓價(jià)要從高位跌60％至75％

中文大學(xué)經(jīng)濟(jì)系兼職教授葉秀亮

中文大學(xué)經(jīng)濟(jì)系兼職教授葉秀亮近日在一網(wǎng)臺(tái)上作樓市分析，認(rèn)為本港樓價(jià)要較高位下跌60％至75％，又認(rèn)為目前樓市泡沫比1997年還要大，除非美元“冧咗”，港幣兌人民幣跌一半，就要調(diào)整對(duì)本港樓市的預(yù)測。

葉秀亮表示：“目前香港樓價(jià)真是跌了，跌了就會(huì)繼續(xù)跌，跌了3成。以前升了250％，現(xiàn)在跌了3成,是否跌夠呢？樓價(jià)最高峰時(shí)，物業(yè)租金回報(bào)率是1.8厘，這是一個(gè)泡沫水平。跌50％，這是什么概念？即是回報(bào)率去到3.5厘，這是合理嗎？但地產(chǎn)代理對(duì)你說，是有3厘多，這是騙你的，這其實(shí)用一個(gè)好極端例子說給你聽有這個(gè)租金回報(bào)率。其實(shí)這應(yīng)該是2厘多，都未到3.5厘。要合理，是3.5厘，即是樓價(jià)（對(duì)比高位）要跌50％?！?/p>

葉秀亮續(xù)稱：“但經(jīng)濟(jì)理論說給你知，一跌下去就不會(huì)跌到合理水平，一跌就會(huì)跌更多，好似股票，一插到合理水平就直插下去，然后再升回去。只不過股市以日計(jì)，樓市以年計(jì)，所以樓市會(huì)跌好幾年。樓升了250％，跌50％是合理，但經(jīng)濟(jì)理論話你知，要跌60至70％?！钡麖?qiáng)調(diào)，別太恐慌，“是有個(gè)基礎(chǔ)。例如樓價(jià)跌75％，是什么呢？是相對(duì)于樓價(jià)租金回報(bào)率有6.5厘分即是你收了租是可以跌到供樓利息和本金，你就好舒服。1997到2003年是跌了70幾個(gè)百分比，以前與現(xiàn)在不同，但其實(shí)現(xiàn)在的泡沫比1997時(shí)大?！?/p>

他指出，本港住宅供應(yīng)量多，港府又大量興建資助房屋，而建筑成本根本不是坊間所指的水平，“地皮幾千元一呎，建筑成本說給你知是6000元一呎？那里有呀。新鴻基最貴是5000、6000元，通常香港高檔住宅是4,000幾元，那些是有玻璃幕墻的，是高檔的。如果是大眾化樓盤，3,000幾元而已。如果要騙你的話建筑成本6,000元，呎價(jià)不會(huì)跌穿9,000元，這是騙你的，你明白的！所以你不要信，你若信，是自己找死！在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是利益沖突，你不應(yīng)該信你的經(jīng)紀(jì)，你走去擲銀都有一半機(jī)會(huì)中，你走去信地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，你9成會(huì)死，這樣你都要死，歸根究柢都是貪癡?！?/p>

對(duì)于有意見認(rèn)為利息下調(diào)利好樓市，他認(rèn)為，利息只是跌少少，無需要調(diào)整對(duì)樓價(jià)下跌的推算，就是下跌60％至75％。除非美元“冧咗”，港幣對(duì)人民幣跌一半，那就要調(diào)整?！澳壳按髣莺苊黠@，樓價(jià)跌了下去，供應(yīng)很多，現(xiàn)在樓價(jià)真的很貴，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率只是兩厘幾?！倍乱粋€(gè)關(guān)鍵是防止銀行出事，因此金管局強(qiáng)逼銀行集資，增加資本充足比率，確認(rèn)所有銀行就算樓價(jià)跌75％也不會(huì)執(zhí)笠。

關(guān)焯照：港息低企是入市良機(jī)

冠域商業(yè)及經(jīng)濟(jì)研究中心主任關(guān)焯照

冠域商業(yè)及經(jīng)濟(jì)研究中心主任關(guān)焯照指出，香港作為自由港，先天市場優(yōu)勢強(qiáng)勁，為保持自身競爭力，需從穩(wěn)定的社會(huì)局面、加強(qiáng)與海外市場合作、人才培養(yǎng)與吸引、創(chuàng)新智能化科技的應(yīng)用等方面出發(fā)，持續(xù)鞏固并加強(qiáng)本港國際金融中心的優(yōu)勢地位。關(guān)焯照提到，不穩(wěn)定的政治環(huán)境會(huì)顯著拖垮地區(qū)競爭力，而香港國安法及《維護(hù)國家安全條例》的出臺(tái)從法律上防止黑暴等事件再次發(fā)生，商界及外圍投資人士投資意欲自然上升。此外，他認(rèn)為香港可以主動(dòng)創(chuàng)造合作空間，加強(qiáng)與譬如歐洲、中東、東南亞等地的資本市場的來往與合作，以增強(qiáng)自身競爭力。

他指出，一個(gè)月銀行拆息持續(xù)回落，加上樓價(jià)已累積一定跌幅，令“供平過租”更普遍。十大屋苑“供平過租”的情況，已由本月初的4個(gè)屋苑擴(kuò)展至全數(shù)10個(gè)屋苑，其中荔枝角美孚新邨“供平過租”的差距，更在半個(gè)月內(nèi)從約15.2%擴(kuò)至約30.5%。

不過，他認(rèn)為，近日拆息回落屬技術(shù)因素，情況與2009年美國持續(xù)減息不同，準(zhǔn)買家入市宜以美國減息作參考。以天水圍嘉湖山莊為例，今年4月平均呎租錄約24.5元，假設(shè)該屋苑一個(gè)446 方呎單位，月租約10,927 元，同月屋苑平均呎價(jià)約7959 元，即樓價(jià)約355萬元；若以本月初H按封頂3.5 厘、承造七成按揭、30 年還款期計(jì)，每月供款約11,158元，本月初較租樓支出仍高出約2.1% ；不過，隨著拆息回落下，以最新H 按1.97 厘計(jì)，每月供款約9147 元，較租樓支出低約16.3%，即“供平過租”。

他又認(rèn)為，今次拆息回落并非基本因素，情況與2009年美國持續(xù)減息有所不同，而買樓供樓是長達(dá)20 、30 年，故買家入市不應(yīng)以短期拆息表現(xiàn)作為計(jì)算供樓負(fù)擔(dān)，應(yīng)以美國減息趨勢作為參考。

他指出，根據(jù)資料顯示，二手樓價(jià)已跌至2016年10月的水平，較2021年8月的歷史高位回落超過兩成半，而特區(qū)政府在今年首季決定撤辣，樓價(jià)的確曾出現(xiàn)短暫反彈，但由于市場承接力不足，最終這個(gè)小陽春亦很快消失，樓價(jià)亦已跌穿撤辣前的水平。

他說，本地樓價(jià)未能持續(xù)反彈，與以下兩個(gè)原因不無關(guān)系：第一，自疫后開關(guān)后，不單內(nèi)需表現(xiàn)不及預(yù)期，訪港內(nèi)地旅客消費(fèi)又較疫情前為低；第二，從2022年3月至2023年7月期間，聯(lián)儲(chǔ)局多番加息，其速度之快幅度之高是近年少見的。由于香港采用聯(lián)系匯率制度，港息也被迫跟隨美息上升，自然拖累對(duì)息口向來極之敏感的樓市?！靶液锰貐^(qū)政府在過去幾季已推出數(shù)項(xiàng)政策，來增強(qiáng)內(nèi)需和訪港內(nèi)地旅客的消費(fèi)意欲，例如以夜繽紛推動(dòng)夜經(jīng)濟(jì)（night economy）以及將香港打造為盛事之都＂

他笑說，究竟這些振興經(jīng)濟(jì)政策能否達(dá)到預(yù)期效果仍屬未知之?dāng)?shù)，但樓價(jià)至今仍未企穩(wěn)，肯定會(huì)為香港經(jīng)濟(jì)帶來逆風(fēng)，尤其是市民置業(yè)率已超過五成，樓價(jià)回調(diào)定必會(huì)為整個(gè)社會(huì)帶來負(fù)財(cái)富效應(yīng)。這最終只會(huì)令消費(fèi)信心下跌，為經(jīng)濟(jì)增長帶來不少下行壓力。

他說，現(xiàn)時(shí)樓市表現(xiàn)呆滯，特別是二手樓成交宗數(shù)較過多月前明顯回落，而一手樓也不見得熱賣。樓市成交回落反映買家入市意欲有下降跡象。另外，由于未來三至四年間可提供的一手私人住宅單位已顯著增加，以現(xiàn)時(shí)市場有限的吸納量來說，肯定難以迅速消化未來幾年的供應(yīng)。如果市民相信樓市出現(xiàn)供過于求，置業(yè)意欲自然低企，增加樓價(jià)繼續(xù)調(diào)整的機(jī)會(huì)。

他指，要解決現(xiàn)時(shí)樓市問題，政府不妨考慮管理供求預(yù)期。根據(jù)《長遠(yuǎn)房屋策略》2023年周年年度報(bào)告，政府把公私營房屋新增供應(yīng)比例設(shè)于7:3，但由于現(xiàn)時(shí)地產(chǎn)商已有足夠的新樓庫存和未來三四年市場仍有充足的私人住宅供應(yīng)，政府是有空間調(diào)整公私營房屋供應(yīng)比例，例如將現(xiàn)時(shí)的7:3比暫時(shí)改為8:2比，即是將新增私樓供應(yīng)數(shù)量減少，這有助改變市場對(duì)私樓供應(yīng)過多的看法，對(duì)提高市民置業(yè)意欲是有正面影響的。此外，進(jìn)度報(bào)告指出公營房屋在未來五年的落成量將低于目標(biāo)，政府需要在期后五年追落后。然而，將公私營供應(yīng)比例改為8:2，這將會(huì)釋放更多土地用作興建公屋，對(duì)達(dá)到未來五年后所預(yù)定的公屋單位目標(biāo)肯定有幫助，同時(shí)，這亦可以縮短市民輪候公屋的等候時(shí)間，以上提議可說是個(gè)一石三鳥的方法。

來源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

作者：何潔霞 本刊主筆