中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，7月單月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額為713.9億元，同比增長(zhǎng)90.3%。其中，信用債融資規(guī)模456.5億元，同比大幅增長(zhǎng)104.8%，占比64%。7月債券融資平均利率為2.54%，債券融資平均利率同環(huán)比均下降。同時(shí)，7月份，全國(guó)百城新建住宅均價(jià)為16877元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.64%；百城二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比下跌7.32%。

“冰火兩重天、毒龍金剛轉(zhuǎn)”！房地產(chǎn)未來總的特點(diǎn)就是這句話，簡(jiǎn)單解釋下，冰火說的是新房漲價(jià)，核心地區(qū)大漲價(jià)，二手房降價(jià)，邊緣地區(qū)大降價(jià)！毒龍是說為穩(wěn)定房地產(chǎn)，后續(xù)預(yù)計(jì)進(jìn)一步放寬融資，在土儲(chǔ)、債券、保交付專項(xiàng)資金上繼續(xù)發(fā)力，并持續(xù)降低杠桿成本！金剛鉆就是為保持債務(wù)的可持續(xù)，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)有可能對(duì)一定時(shí)期的二手房收房產(chǎn)稅，對(duì)新房給補(bǔ)貼！當(dāng)然，這只是我個(gè)人的預(yù)測(cè)而已，未來還是要看宏觀政策的一攬子調(diào)節(jié)工具！

我簡(jiǎn)單和大家說下分析吧：

一、市場(chǎng)分化特點(diǎn)

百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲 0.18%，但分化顯著，簡(jiǎn)單而言，區(qū)域豪宅當(dāng)?shù)览骄鶖?shù)據(jù)，全國(guó)一線核心城市拉升平均數(shù)據(jù)！

比如，一線城市高端項(xiàng)目（如上海中海?云邸玖章、廣州保利天奕）均價(jià)超 10 萬元 /㎡，拉動(dòng)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 0.36%；而三四線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌 0.19%，連云港、阜陽等城市跌幅超 0.5%。這種特點(diǎn)，在二手房市場(chǎng)例最為明顯，呈現(xiàn)全面承壓特征，典型的先看前，不管后，百城均價(jià)環(huán)比下跌 0.77%，淮安、鹽城等城市跌幅超 1.5%，反映出存量房 “以價(jià)換量” 的持續(xù)性壓力。

而債券融資同比激增 90.3% 至 713.9 億元，信用債占比 64% 且利率降至 2.54%，顯示金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企信用認(rèn)可度提升，簡(jiǎn)單而言，金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)荒，放眼看去，又有抵押、又有政策、又不在乎利率的還是只有房地產(chǎn)！

當(dāng)然，這一現(xiàn)象也與房企債務(wù)重組進(jìn)展密切相關(guān)：融創(chuàng)、旭輝等頭部房企境外債重組完成，境內(nèi)債通過削債方案緩解流動(dòng)性壓力，帶動(dòng)民營(yíng)房企融資規(guī)模同比增長(zhǎng) 104.8%。此外，ABS 融資占比提升至 61.3%，越秀商業(yè)物業(yè) ABS 等創(chuàng)新產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)，拓寬融資渠道，物業(yè)正成為地產(chǎn)的提款機(jī)，在當(dāng)下物業(yè)包干制模式下，此舉恐直接帶來居民社區(qū)服務(wù)品質(zhì)的下降（物業(yè)沒錢了）。

最后，就是供需結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，高端改善型需求主導(dǎo)新房市場(chǎng)，120㎡以上戶型成交占比升至 30%，北京、上海等城市高端項(xiàng)目去化率超 80%。與之相對(duì)，二手房掛牌量升至 198.2 萬套，去化周期延長(zhǎng)至 16.8 個(gè)月，剛需房源議價(jià)空間普遍擴(kuò)大 5%-10%?，F(xiàn)房銷售占比提升至 35.6%，反映購房者對(duì)期房交付風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避心理。

二、政策面的“大補(bǔ)藥”：

中央城市工作會(huì)議提出 “好城市 + 好房子” 戰(zhàn)略，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)向核心城市傾斜。深圳將公積金貸款額度提升至 231 萬元，杭州余杭區(qū)發(fā)放 5 萬元購房補(bǔ)貼，都是這一政策的反應(yīng)，其直接刺激了改善型需求釋放，而專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地 2900 萬平方米，貨幣化安置比例提升至 40%，也形成約 1.2 萬億元購房需求。

此外，房企融資 “白名單” 擴(kuò)圍至 1500 萬套在建項(xiàng)目，帶動(dòng)開發(fā)貸余額同比增長(zhǎng) 12%。民營(yíng)房企信用債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，新城控股、濱江集團(tuán)等企業(yè)通過 “高溢價(jià)拿地 + 債券融資” 組合拳重塑市場(chǎng)信心，融資成本下降使房企利息支出減少約 15%，現(xiàn)金流壓力邊際緩解。

再次背景下，核心城市高端市場(chǎng)呈現(xiàn) “量?jī)r(jià)齊升”：上海上半年 25 個(gè)高端項(xiàng)目開盤即罄，融創(chuàng)上海壹號(hào)院以 18.9 萬元 /㎡單價(jià)刷新紀(jì)錄。同時(shí)，房企通過產(chǎn)品升級(jí)（如綠色建筑、智能家居）實(shí)現(xiàn)了服務(wù)溢價(jià)，杭州招商蛇口杭序府等項(xiàng)目溢價(jià)率超 15%。這種 “品質(zhì)替代” 策略在分化市場(chǎng)中形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

三、復(fù)蘇基礎(chǔ)的脆弱與風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)下，我國(guó)三四線城市庫存去化周期達(dá) 22 個(gè)月，較核心城市高 10 個(gè)月，部分城市出現(xiàn) “新房降價(jià) - 二手房拋售” 的負(fù)向循環(huán)。

并且土地市場(chǎng)冷熱不均：TOP20 城市宅地出讓金占比 66%，而三四線城市流拍率升至 35%。這種分化可能導(dǎo)致資源進(jìn)一步向核心城市集中，加劇中小房企生存壓力，并呈現(xiàn)出典型的"日本房地產(chǎn)特征“！

而融資可持續(xù)性也存疑，因?yàn)槠? 月債券融資中 60% 用于償還到期債務(wù)，新增投資占比不足 30%。部分房企通過 “借新還舊” 維持流動(dòng)性，但銷售回款率僅 58%，低于 2021 年的 75%。若下半年銷售不及預(yù)期（惠譽(yù)預(yù)測(cè)全年銷售面積降 5%），可能引發(fā)新的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，美國(guó) 8 月實(shí)施的 “對(duì)等關(guān)稅”，預(yù)計(jì)使出口企業(yè)利潤(rùn)可能下降 3%-5%，這會(huì)間接抑制居民購房能力。同時(shí)，當(dāng)下的政策邊際效應(yīng)呈現(xiàn)遞減，上半年大發(fā)力后，已出臺(tái)的 420 余項(xiàng)地方優(yōu)化措施中，約 30% 效果未達(dá)預(yù)期，如部分城市購房補(bǔ)貼申領(lǐng)率不足 20%。此外，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌削弱居民財(cái)富效應(yīng)，可能進(jìn)一步抑制改善型需求釋放。

不過，核心城市在政策支持下，下半年新房銷售或保持 5%-8% 的溫和增長(zhǎng)，但三四線城市降幅可能擴(kuò)大至 10%。房地產(chǎn)債券融資規(guī)模預(yù)計(jì)維持每月 600 億 - 800 億元！

總體而言，房地產(chǎn)已經(jīng)從“房子是住的，不是炒的”漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺孔邮亲〉?，所以要住更好的”！?dāng)然，這是對(duì)有能力的人說的！

汪文灝Roy