你說，現(xiàn)在的產(chǎn)品有沒有進入同質(zhì)化

某種程度上是有的

因為整個行業(yè)發(fā)展到如今這個階段，幾乎所有房企的模塊都越來越均好，當然也就意味著越來越標準

但標準背后是不是所有的產(chǎn)品就不能再提升

規(guī)則之下是不是就很難再有新玩法

起碼貝好家不這么認為

關于這個品牌

我想很多人知道貝好家是因為貝殼

確實，站在商業(yè)角度這屬于比較少見的渠道轉(zhuǎn)換產(chǎn)品視角的案例

但如果各位有留意過最近的土拍市場，目前貝好家已經(jīng)在北京、上海、成都、杭州等全國9座城市與不同開發(fā)商合作落地14個項目

不可謂不生猛

而另一邊，關于貝好家的出現(xiàn)，因為拿地數(shù)量增多外界有了各種各樣揣測

有人認為這是貝殼要做增量轉(zhuǎn)型，有人認為貝好家是為了給貝殼以后更好服務開發(fā)商做準備，當然也有人會更直接說貝殼這是擺明想要分走開發(fā)商一杯羹

這些聲音都有聽到

但這些也確實屬于宏大敘事的部分

對于一個真實的個體，真正更想知道的其實是在項目末端，貝殼基因之下到底會輸出怎么不一樣的產(chǎn)品，以及又給到未來的業(yè)主什么不同的情緒價值

效果圖

這也是為什么今天我會如此激動跟各位分享這個項目的原因

上?！し钯t新城·貝漣C1

作為貝好家在上海的首個獨立操盤，竟非?？酥疲辉诜钯t新城做一個本地改善類產(chǎn)品

內(nèi)部明確提出「住得好>賣得好」理念

也就是相比項目營銷會更關注業(yè)主長期居住的體感，老實說換做其他任何一家房企我可能都認為這有點自夸

但這可是貝殼啊

無論是行業(yè)最全客戶數(shù)據(jù)庫還是最強的渠道體系都能給到產(chǎn)品很好去化兜底的能力

項目256戶可售總套數(shù)運用渠道都能很快去化

但就是面對這樣的誘惑，我們不妨看看貝好家做了什么決定，以及這樣理念背后表達出這個品牌怎樣的價值選擇

可能會超出不少人的認知

01

貝好家做地產(chǎn)一個本質(zhì)不同在于設計前端，就是它一直會關注那些別人想不到的產(chǎn)品思考路徑

比如關于立面的打造

我們說一個項目的立面當然是品質(zhì)的代表，所以很多高端項目的立面都極盡可能來表達態(tài)度

貝好家當然也是如此

效果圖

可以看到項目1號樓建筑北立面呈現(xiàn)出兩層空中綠廊

為的是符合上海建筑規(guī)范中“住宅在一個單元設置一部電梯時，高于14層以上需要在12層及15層設置連廊”的要求，又因為北立面朝向城市主干道

于是結合新加坡立體綠化的理念，讓建筑很好融入城市風景線

但是貝好家比別人想更多就在于，當所有常規(guī)設計都在確保外界立面效果的時候

貝好家思考的卻是：如何平衡好室內(nèi)采光和外部綠化之間的關系

于是我們看到

整個研發(fā)團隊通過反復模擬北向房間外望視線分析+優(yōu)選1.5米以下低矮類植物，綜合考慮耐候、極端臺風天氣等因素，降低對室內(nèi)采光影響的同時，也便于后期植物長久維護

才有了如今呈現(xiàn)在眼前的畫面

對外是面向城市一眼驚艷的生態(tài)封面

效果圖

對內(nèi)高層住戶也能感覺到一種綠意盎然的愜意

是不是有點不太一樣

再比如大家都會做的景觀公區(qū)，相較于大部分項目最先考慮的永遠是怎么把景觀做得更貴更好看

但是在貝好家內(nèi)部實踐路徑卻截然不同

前期通過對上海、杭州、成都、南京等地多個項目架空層深度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一個社區(qū)的會所之所以能夠長期運營

1、小區(qū)戶數(shù)基本要保持在1000-2000戶以上

2、運營成本可控的背后，一般意味著整個會所需要對外開放

這也是為什么以往很多小戶數(shù)社區(qū)會所交付后容易淪為閑置的原因

基于此貝好家又做了兩個決定

第一將更多成本讓渡給到景觀

目的就是為了拒絕不實用的空間規(guī)劃成為用戶享受自然的阻礙

效果圖

我們看到整個項目社區(qū)景觀讓用戶在歸家、游園，甚至是上電梯那一刻也能被這樣的自然綠意所包裹

大量外擺空間結合疊水瀑布環(huán)繞，整個園林的層次感非常豐富

內(nèi)部架空層也是完全敞開式的設計

效果圖

效果圖

效果圖

可以讓景觀與綠意自由地流淌進去，空間很自然地融合

這樣成本重度投入之后創(chuàng)造出都市人難以獲得的松弛感，確實是比較難得的

第二架空層功能配置上，同樣做到嚴格根據(jù)戶數(shù)做精研

為了更好兌現(xiàn)公區(qū)每一平米的生活價值，為此特意走訪了不同戶數(shù)規(guī)模8個交付小區(qū)現(xiàn)場，也因為樣本足夠真實

團隊發(fā)現(xiàn)相比橢圓機、跑步機那些所謂高大上的器械

反而是乒乓球更受用戶真實喜愛

于是項目按照每個乒乓球桌服務200戶左右的最高使用率，兒童活動區(qū)戶均0.4-0.7平相對合理面積去配置功能區(qū)域，兒童區(qū)也提前考慮了家長休憩的需求

所以你會發(fā)現(xiàn)什么

就是貝好家的產(chǎn)品主張居然如此簡單直白

確實如此，我和貝好家的負責人聊了一會天，他有個詞我覺得說得很好

叫：好的設計是誠實的

最初我還不太懂為什么要用誠實來形容產(chǎn)品設計

但我們可以想象下

我們供應的產(chǎn)品到底是為了買房的人服務還是住房的人服務的

很多人可能覺得差不多，但我們仔細咀嚼，很多產(chǎn)品的呈現(xiàn)是不是只是考慮購房者買房當下所做的準備

很多濃墨重彩的設計是不是也只是希望，用戶當下看的時候喜歡，而不是用的時候

或許這二者之間

也就是設計是炫技還是誠實的區(qū)別

效果圖

本質(zhì)是讓項目兼具審美的同時，整體的設計表達又呈現(xiàn)出強烈的實用主義

02

好，來體會一下

這些東西很難么，其實都不難，說出來的東西哪家開發(fā)商不會做，但是愿意做并且充分付出意志力去執(zhí)行的企業(yè)也確實沒有

所以好設計也只是開始

更重要的關鍵其實在于：過程還原

這次我還在景觀設計看到了一個很有意思的概念

效果圖

屋頂菜園

一是契合很多奉賢本地客戶老家宅地采摘果蔬的需求，二是讓用戶未來親近自然的同時，也能很好培養(yǎng)鄰里關系和親子關系

但涉及到具體落地問題

小區(qū)設置多少菜地合適？菜地建好之后如何分配，后期又怎么保證長久運營？

很多時候執(zhí)行的偏差正是因為把過程想得太簡單

那貝好家怎么做的

整個團隊選擇了最笨的辦法，就是親自去到優(yōu)秀樣本面前去看去感受，前后三次奔赴成都麓湖沚院實地調(diào)研

1、關于菜地設置，根據(jù)沚院的經(jīng)驗再按照小區(qū)戶數(shù)比例在物業(yè)用房屋頂共設置55塊菜地，采用中簽搖號的方式進行菜園分配，一年一輪換

2、另外又進行了部分優(yōu)化，將每塊菜地面積擴大至3平，覆土30厘米，菜畦寬度也增加至50厘米

3、包括后期運營也會采用業(yè)主自治的形式，再由物業(yè)提供自來水、燈光安裝

這就是過程還原的力量

對于貝好家而言，好像不太在乎在營銷階段取悅購房者，但對于如何做好一個小區(qū)卻有著無比的偏執(zhí)

這樣的偏執(zhí)不只在明面上

更在于那些看不見的地方，也是為了解決用戶真痛點

再給大家看幾個細節(jié)

比如供應鏈整合，內(nèi)部會率先反向提資需求

不僅提前預埋智能化條件，還要求主要精裝電器定標前供方均需簽署承諾函，就是想要給到用戶一個真正可兼容的鴻蒙生態(tài)

而背后過程

就是歷經(jīng)3輪選型，涉及超過50個產(chǎn)品反復溝通對比，僅與自動晾衣架廠商談判就耗時約一個半月

這樣的細節(jié)還有很多，好比未來直飲水濾芯的更換都幫忙和廠家談了確保2年內(nèi)按成本價執(zhí)行

精裝選型也不是品牌邏輯而是以功能導向，基本都是零售功能滿配款

也才有了交付給客戶淋浴模式、如廁模式等智能化場景

在淋浴模式下未來你每一次沐浴，花灑噴頭會自動排除冷水給到身體最舒適的水溫，換氣扇自動打開，冬季電熱毛巾架又會自動幫助你烘干衣物

這是智能化給到生活最大的便利

除此之外

基于六感智能系統(tǒng)，就連一直以來最困擾用戶的噪音也得到了體系化解決

包括通過場地點位分時段測試確認門窗選項，避免鏡像戶型插座對穿，以及設備管材增加隔音措施等等

尤其是針對樓上樓下鄰居的噪音，又特意增加樓板5毫米隔音墊，這對于需要安靜在家獨處的人來說簡直太重要了

在貝好家有一個理念叫：懶生活

我們說怎么才叫懶生活

懶不代表什么都不做，這需要前期周密的思考再結合產(chǎn)品端徹底落位，在有限的空間創(chuàng)造盡可能多的節(jié)點給到用戶無限便利

才可能讓客戶回到家呈現(xiàn)一種慵懶自在的狀態(tài)

這種有溫度的產(chǎn)品，未來你住進去的時候就感覺像是一直和老朋友在一起

低調(diào)但又很懂你

03

這也是為什么我一直認為戰(zhàn)略再怎么高級都抵不過執(zhí)行力的浪漫

但浪漫是要費錢的

而貝好家還選擇把它花在讓房子擁有更長期的價值上：給用戶選擇

回憶下一般我們買房什么流程

差不多是開發(fā)商提供既定的戶型既定的精裝然后用戶再在為數(shù)不多的戶型圖中挑選一個差不多的面積段

但在貝好家看來

提出可變戶型的背后，更重要的不只是可變，而是全周期可變

可變戶型圖

首先是所有面積段可選擇

負責人告訴我前期有過嚴謹?shù)目蛻粜枨蠼y(tǒng)計

根據(jù)貝好家太原項目的經(jīng)驗，成交的165組可變 106m2戶型，其中32%選擇兩居，38%選擇三居，17%選擇短期兩居未來三居，13%選擇短期三居未來兩居

于是項目最終決定做到約97平、118平、139平所有戶型可變，這意味著用戶可以買到任一自己想要面積段的空間定制

另外全周期可變就在于

選擇兩房還是三房也不是一成不變

整個流程從銷售到交付再到未來二手交易，以及當下也還在探索的墻體隨時可變

讓每一位用戶幾乎在任何時期的房型需求變化都能被精準照顧到

尤其滲透至二手交易

預判用戶需求是很難的，但無論下位買家提出幾房要求都可基于全周期可變提前定制，這極大提升了項目的二手談判溢價權，但對于企業(yè)就是成倍建筑成本投入

再比如交付滿配收納

分為交付柜體和加載柜體兩種解決方案，需求不同方案也不同

比如玄關、廚房收納屬于常規(guī)范疇，而類似電視背景墻、北房間結合飄窗加載成為兒童床這樣的個性化收納則可選擇交由開發(fā)商付費加載

如果按照立方米計算，部分戶型可釋放出的收納空間約等于200個24寸行李箱

我們說當房地產(chǎn)投資屬性退卻，用戶換房周期不斷拉長

一套房子到底如何保持長久價值

貝好家給到一個方向，就是需求隨時可定制

因為客戶也會根據(jù)自身所處的不同生活階段而發(fā)生需求更改，未來需求進一步細分，而越有遠見的企業(yè)，也越關注客戶的長期利益

這是給到用戶更多選擇權的本質(zhì)

04

所以

貝好家是如何能夠做到的

當我把這個問題拋給貝好家負責人，我本以為會聽到各種大數(shù)據(jù)報表非常理性的分析

但沒想到的是，內(nèi)部反而表現(xiàn)出極大的真誠

來自這三個方面

第一，是所有的產(chǎn)品推導轉(zhuǎn)化為客戶視角

貝好家很明顯有行業(yè)最完整的數(shù)據(jù)驅(qū)動，前期項目已經(jīng)走過全國20+城市，上百個項目、剖析近三年上海成交數(shù)據(jù)

但哪怕如此，依然選擇傾聽奉賢500余組家庭客戶聲音

就真的一戶戶來到客戶面前坐下來

而且是一個個面對面地聊

伴隨整個研發(fā)客戶視角的持續(xù)性滲透，也才決定了每一個痛點都可以在前期被充分暴露并解決

第二是基于自上而下頂層意識滲透

今年我們看過太多新項目之所以很好地呈現(xiàn)，背后正是依靠老板層面結合設計師強勢驅(qū)動，最終將用戶需求轉(zhuǎn)化為真實產(chǎn)品語言

這和以往地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的邏輯有很大不同

不過不太一樣的是

這種頂層意識在貝好家可以滲透到何種程度，并非一兩處

而是整整40篇

大概流程是：客戶層面確定需求→頂層推動→每個模塊獨立調(diào)研→反復推敲迭代→一體化設計→落地

所以當我們埋下來看貝好家的產(chǎn)品細節(jié)

比如“能持續(xù)運營的水景”：物業(yè)前置介入精算水體面積（控制在300多平）、水泵數(shù)量等要素，交付后的水景也能實現(xiàn)常開；

比如“最近歸家路背后的巧思”：相比于重金打造的大門，增加小區(qū)西北次入口讓部分業(yè)主路程縮短約2分鐘，客戶歸家最短、最快也能被悉心照顧...

你看，這就是團隊的價值

把頂層意志理性化解構，然后堅定不移地執(zhí)行，讓每個業(yè)主都能感受到未來社區(qū)交付后兌現(xiàn)的真實場景

第三個點

也最為關鍵，什么是貝好家更長遠的戰(zhàn)略

其實內(nèi)部定位一直非常清晰，圍繞C2M數(shù)據(jù)驅(qū)動背后

未來貝好家會成為一個平臺

和更多房企以及想要進入房地產(chǎn)企業(yè)的伙伴一起合作房地產(chǎn)項目

這也是為什么今年我們看到貝好家唯二兩個獨立操盤項目，一個在上海奉賢新城，另一個又是成都核心高端地塊

本質(zhì)就是在告訴市場

成都項目作為城市塔尖面向豪宅市場，上海奉賢貝漣C1通過品質(zhì)打樣輸出改善樣本

所以對于上?！し钯t新城·貝漣C1

從一開始就肩負著成為既是客戶期待的改善樣本，也是行業(yè)期待的合作樣本

這樣的使命而來

05

所以討論貝好家到底在討論什么

房子從投資屬性金融產(chǎn)品回歸到消費屬性居住產(chǎn)品，從金融邏輯回歸到制造業(yè)的邏輯

最大的回歸，是回歸到客戶

而對于貝好家而言，這不是我們第一次對接，去年去到北京和貝好家CEO阿甘碰面，我本以為會聽到一個殺伐果斷的故事

最后得知貝好家基于客戶數(shù)據(jù)的100個課題已經(jīng)研究超20多個

而現(xiàn)在一年時間過去了

當外界還在試圖揣測貝好家是不是開發(fā)商的時候

關于地產(chǎn)開發(fā)這塊業(yè)務，如今貝好家再一次真實兌現(xiàn)在每一位客戶面前，以及當下每一位地產(chǎn)同行面前

并且完全超預期兌現(xiàn)

我們或許都知道行業(yè)的難

不僅是房產(chǎn)銷售，項目開發(fā)包括中介服務市場都陷入一個淡市周期，但就是在這樣的周期里，是選擇等待，還是選擇躺平，還是做點什么

這都是關乎價值觀的選擇

客戶為本這句話聽起來有點像是口號，但基業(yè)長青也正在于此

一直以來對于貝殼是這樣

如今貝好家奉賢項目、成都項目也會如此，上?！し钯t新城·貝漣C1展廳也即將在奉賢天街開放，各位真的可以來現(xiàn)場感受下這位跨界玩家的作品到底有何不同

未來也還有更多貝好家參與項目在全國落地

真的到了那個時候

對于當下購房者來說的選擇或許更加明確就是：選擇什么樣的企業(yè)

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6192篇原創(chuàng)文章

免責聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設計變更原因，以上示意圖、效果圖、實景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請關注相關最新宣傳資料，買賣雙方權利義務以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準。發(fā)布時間：2025年8月