今天有位朋友咨詢我一個問題：他的新房已經(jīng)交付一年，但一直未裝修入住，最近物業(yè)公司頻繁打電話催繳物業(yè)費，他覺得很虧——既沒享受服務，為啥還要交錢？

這其實是個很常見的問題。今天我們就結合法律規(guī)定和相關判例，把空置房物業(yè)費的問題說一說。

一、典型案例

2022年1月，在外打工的張某回鄉(xiāng)買房，收房時按開發(fā)商要求簽訂了物業(yè)服務合同。因資金緊張，房屋一直未裝修，處于毛坯空置狀態(tài)。此后兩年，張某以“未實際居住”為由拒交物業(yè)費。2024年3月，物業(yè)公司將其訴至法院，要求補繳費用并支付違約金。

法庭上，張某堅稱：“現(xiàn)在房子連水電都沒通，物業(yè)根本沒為我服務！”而物業(yè)公司反駁：小區(qū)保潔、安保、公共設施維護等服務一直在運行，這些都屬于全體業(yè)主共享的服務。

法院最終判決張某敗訴，理由很明確：1.物業(yè)服務合同合法有效；2.物業(yè)提交證據(jù)證明已履行小區(qū)整體服務義務；3.張某未能證明物業(yè)服務存在重大瑕疵。（注：案例來源中國裁判文書網(wǎng)）

二、法律是如何規(guī)定的？

根據(jù)《民法典》第九百四十四條：“業(yè)主應當按照約定支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已按約定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或無需接受服務為由拒付?！?/p>

換句話說，物業(yè)服務的對象是整個小區(qū)而非單個住戶。即使房屋空置，小區(qū)綠化、電梯維護、消防巡查等成本并不會降低。法律之所以這樣規(guī)定，正是為了避免“搭便車”現(xiàn)象——如果空置房不交費，新房的物業(yè)費必定難以收齊，最終會導致物業(yè)服務質(zhì)量下降，損害全體業(yè)主利益。

三、空置房能減免物業(yè)費嗎？

分三種情況：

1.合同有約定從約定。如果物業(yè)服務合同中明確寫明了空置房優(yōu)惠條款（例如“連續(xù)空置6個月以上可減免50%”），業(yè)主可直接按約定履行。

2.看地方政策。目前全國性法律未統(tǒng)一規(guī)定減免標準，但部分省市有特殊政策。例如：江蘇省規(guī)定：空置房物業(yè)費可按70%繳納；陜西省西安市規(guī)定：空置前需向物業(yè)申報，通過后按70%收費；山東省部分地區(qū)允許空置首年減免40%。（建議查詢當?shù)亍段飿I(yè)服務收費管理辦法》或咨詢住建部門）

3.物業(yè)服務質(zhì)量不達標。如果物業(yè)存在嚴重失職（如長期不打掃公共區(qū)域、監(jiān)控失靈、門禁形同虛設），業(yè)主可保留證據(jù)，要求減免費用甚至更換物業(yè)公司。

對于新收房的業(yè)主來說，要關注物業(yè)是否存在亂收費問題。首先是收房時需要仔細審查合同，重點關注空置房條款、服務標準、違約責任等內(nèi)容，開發(fā)商提供的格式合同往往對物業(yè)更有利。其次是空置期間定期查看房屋，長期無人居住的房屋易出現(xiàn)水管滲漏、門窗損壞等問題，及時發(fā)現(xiàn)問題可以告知物業(yè)，請開發(fā)商在維修期內(nèi)及時上門查看。最后是積極行使監(jiān)督權，業(yè)主有權要求物業(yè)公開收支明細，對不合理收費可向業(yè)委會或住建部門投訴。

總之，法律不會因為“覺得虧”就改變規(guī)則?？罩梅坷U納物業(yè)費的本質(zhì)，是業(yè)主對小區(qū)公共責任的承擔。在糾結費用的同時，應當主動了解當?shù)卣?、參與小區(qū)事務，讓物業(yè)公司按照合同履職到位。