空置房物業(yè)費(fèi)困局：一份撤回的答復(fù)函引發(fā)的全民大討論

空置房物業(yè)費(fèi)之爭：被撤的答復(fù)函背后，藏著誰的焦慮？

業(yè)主喊冤物業(yè)叫苦，空置房物業(yè)費(fèi)為何成了無解難題？

廣州撤回空置房復(fù)函背后：減免物業(yè)費(fèi)到底動(dòng)了誰的蛋糕

一份掛出又撤回的政府文件，竟讓廣州上百萬空置房業(yè)主集體失眠。
廣州市住建局對(duì)梁麗珍代表建議的答復(fù)函，從官網(wǎng)悄然消失的操作，像顆投入湖面的石子，在業(yè)主群和物業(yè)公司間蕩開層層波瀾——減免空置房物業(yè)費(fèi)，這根觸碰多方利益的敏感神經(jīng)，終究沒能在法律與現(xiàn)實(shí)中找到平衡支點(diǎn)。

政策困境：當(dāng)法律空白撞上現(xiàn)實(shí)訴求

廣州住建局那份被撤回的復(fù)函中，藏著兩條關(guān)鍵信息，也藏著爭議的源頭。
《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得因未享受服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)。《價(jià)格法》更強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，政府不能干預(yù)企業(yè)定價(jià)權(quán)。
但矛盾恰在此處：法律從未禁止地方探索差異化收費(fèi)，只是無人敢邁第一步。

湖南和青島的實(shí)踐早已打破僵局。
2019年湖南省發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條明確：未入住空置房按90%繳費(fèi)。業(yè)主只需憑水電用量低于基數(shù)的證明，就能申請(qǐng)打折。
青島步子更大——2018版《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)細(xì)則》規(guī)定：住宅連續(xù)空置超6個(gè)月，直接按60%交費(fèi)。當(dāng)?shù)貥I(yè)主陳敏算過賬：她位于黃島區(qū)的90㎡房子，全年省下2100元，“足夠支付一套智能門鎖的租金監(jiān)測(cè)費(fèi)”。

廣州的猶豫，表面是依法行政的審慎，深層卻是對(duì)政策連鎖反應(yīng)的忌憚：物業(yè)公司收入銳減會(huì)不會(huì)導(dǎo)致服務(wù)水平滑坡？減免標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定才公平？

物業(yè)費(fèi)真相：業(yè)主喊貴，物業(yè)喊虧

珠江新城業(yè)主王琳翻出近三年繳費(fèi)單：“空置70平公寓，每月物業(yè)加公攤水電固定支出437元，比老家一套房的月租還高！”
這筆“冤枉錢”的源頭，指向廣州物業(yè)費(fèi)的定價(jià)魔幻現(xiàn)實(shí)——
政府指導(dǎo)價(jià)表上，電梯房最貴一檔不過2.8元/㎡·月。但實(shí)際操作中，天河某江景盤收8.5元/㎡·月，黃埔知識(shí)城盤也敢叫價(jià)6元。物業(yè)服務(wù)升級(jí)？業(yè)主更相信是“超一級(jí)”收費(fèi)的文字游戲。

物業(yè)公司同樣一肚子苦水。
廣州科力物業(yè)經(jīng)理張濤透露核心矛盾：“電梯保養(yǎng)月均800元/臺(tái)，消防設(shè)施年檢費(fèi)過萬，哪項(xiàng)能因住戶不在就暫停？”更致命的是，當(dāng)空置率超過35%，多數(shù)物業(yè)公司將陷入虧損，“總不能只給一半樓道開燈吧？”

羊毛出在羊身上，但雙方都覺得剪毛的剪刀在對(duì)方手里攥著。

空置背后：誰被“房住不炒”誤傷

反對(duì)減免者最愛祭出“打擊炒房論”：“空置就該全額交！不讓他們?nèi)馓墼趺葱?？?br/>但走訪越秀、番禺十余名空置房業(yè)主發(fā)現(xiàn)，真實(shí)困境遠(yuǎn)非炒房可概括——

剛需之痛：周曉峰2022年在南沙買入婚房，卻因跨區(qū)通勤單程3小時(shí)，被迫繼續(xù)蝸居天河城中村；

遺產(chǎn)困局：荔灣林伯去世遺留的老房，子女因繼承公證未辦妥，三年未能出租或出售；

維權(quán)停滯：增城某盤因裝修質(zhì)量問題，300多戶業(yè)主拒收，物業(yè)卻照常發(fā)起催繳單。

青島市住建局的數(shù)據(jù)更揭示真相：該市空置房物業(yè)費(fèi)減免政策實(shí)施七年，空置率仍維持在12.8%。“對(duì)投資客，省下的物業(yè)費(fèi)只是利潤零頭；對(duì)普通人，這可能是持續(xù)壓身的稻草?！?/p>

破局探索：比“免不免”更重要的事

當(dāng)爭論聚焦在“該打幾折”，或許已陷入偽命題漩渦。幾個(gè)城市的實(shí)踐給出了新方向。

1. 把選擇權(quán)交給合同

上海徐匯區(qū)“創(chuàng)世紀(jì)花園”的解決方案頗具啟發(fā)性：業(yè)主與物業(yè)簽訂《分級(jí)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議》。
空置房主可選擇關(guān)閉特定服務(wù)：暫停入戶保潔、停用樓棟健身設(shè)施，對(duì)應(yīng)減收30%-45%費(fèi)用。物業(yè)經(jīng)理李靜說：五年推行下來，空置房糾紛下降四成，關(guān)鍵是把“該付多少”變成“想要什么”。

2. 空置認(rèn)定需要一把“公平尺”

目前認(rèn)定空置常見三種漏洞：一是業(yè)主謊報(bào)空置實(shí)際自住；二是物業(yè)刁難拒不認(rèn)證明；三是水電表被惡意調(diào)慢。
杭州上城區(qū)2024年試點(diǎn)智能電表系統(tǒng)提供新思路：結(jié)合用電、門禁開關(guān)數(shù)據(jù)，智能判定空置狀態(tài)，自動(dòng)生成繳費(fèi)清單?！凹夹g(shù)比人更可信?！苯值镭?fù)責(zé)人表示。

3. 政策杠桿要撬動(dòng)雙贏

回看廣州自身改革經(jīng)驗(yàn)也有參照：2025年3月對(duì)停車費(fèi)實(shí)施“越配合管理，收費(fèi)越低”策略——主動(dòng)登記車牌的業(yè)主享受80元/月優(yōu)惠價(jià)，亂停則按原價(jià)120元收費(fèi)。
同樣的邏輯移植到空置房管理上：主動(dòng)報(bào)備空置且配合核查的業(yè)主，可以享受階梯式優(yōu)惠，拒絕監(jiān)管者需按100%繳費(fèi)。

追問本質(zhì)：物業(yè)費(fèi)為何成了“仇恨費(fèi)”

住建局撤回文件的根本原因，或許不在法律依據(jù)缺失，而是沒答好這道核心題：為什么業(yè)主寧愿房子空著白交錢，也不愿承認(rèn)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值？

珠江實(shí)業(yè)某小區(qū)曾做過一次試驗(yàn)：讓空置房主查收季度服務(wù)清單。
結(jié)果發(fā)現(xiàn)，40%業(yè)主不知道樓頂漏水是物業(yè)修的，68%不清楚電梯故障響應(yīng)時(shí)間需寫進(jìn)合同。
這種信息不對(duì)稱之下，物業(yè)覺得委屈：“我們凌晨修水泵時(shí)你們?cè)谀?？”業(yè)主更加憤怒：“錢交了卻連基本監(jiān)督權(quán)都沒有！”

當(dāng)物業(yè)費(fèi)變成單純的“持有房產(chǎn)稅”，而不是看得見的等值服務(wù)，所有爭論終將陷入死循環(huán)。