作者 | 燕大

天下苦高物業(yè)費(fèi)久矣，現(xiàn)今終于迎來一場席卷全國的“物業(yè)費(fèi)大跳水”，降幅之猛、覆蓋之廣，前所未有。

全國的物業(yè)費(fèi)到底有多高？

拿數(shù)據(jù)來說，中指研究院對五個星級物業(yè)水平進(jìn)行過研究，2023年6月其調(diào)研的全國20城物業(yè)費(fèi)水平，20城物業(yè)費(fèi)均價為2.52元/平方米/月。

按照四星級物業(yè)費(fèi)水平為2.75元，五星級為3.93元，20個樣本中有近46%以四星為主。從城市角度看，上海、深圳、南京、武漢、天津、重慶、成都、寧波、昆明九個城市的四、五星級樣本占比均超過60%，領(lǐng)先于其他城市。

物業(yè)費(fèi)這東西跟業(yè)主購買的其他服務(wù)還不一樣，一棟住宅建好后，未來十年、二十年、三十年都可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司靠著這一獨(dú)門生意“躺賺”。

尤其是在樓市增量年代，小區(qū)大量增加、房價持續(xù)上漲，物業(yè)費(fèi)也開始飆升，業(yè)主幾乎沒有拒絕能力，大多數(shù)屬于被動接受，再高也得擔(dān)著，壓根不給你議價機(jī)會，碰到“黑”物業(yè)公司更煩心。

而且有的小區(qū)不在北上廣，物業(yè)費(fèi)卻比北上廣更貴，收入低、收費(fèi)卻高，業(yè)主的心態(tài)可想而知。

但現(xiàn)在風(fēng)向變了，最直觀的信號就是“物業(yè)費(fèi)大跳水”。

去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的100多個項目，都實現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%—35%之間。

像重慶，許多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)比北上廣更貴，去年至今已有30多個小區(qū)成功降費(fèi)，降費(fèi)幅度普遍都在20-30%左右，最高從4塊多腰斬至2塊多、降幅超50%，一些物業(yè)為了保住飯碗還承諾提質(zhì)。

物業(yè)行業(yè)的痛點就在于不透明，物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)等等五花八門，除了以物業(yè)費(fèi)名頭的費(fèi)用在降，有小區(qū)將車位管理費(fèi)也打了7折。

像廣西柳州，甚至出現(xiàn)了“0物業(yè)費(fèi)小區(qū)”，而免費(fèi)條件是物業(yè)公司與小區(qū)續(xù)簽合同。

除了重慶、武漢等城市，過去一年，這波降價潮，在杭州、上海、青島、銀川、成都、南昌、徐州等多個城市都有發(fā)生，就好比杭州蕭山某小區(qū)，物業(yè)費(fèi)從3.1元降到2.3元，浦東某小區(qū)從10元降到8元，南昌某小區(qū)：物業(yè)費(fèi)由2.8元降到了2元。

不單中西部城市的小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)降價潮，連一線也不例外。從原先的幾無議價空間，到現(xiàn)在可商量，可談，可降。

為什么會出現(xiàn)這種情況？有兩方面因素：

一方面，政策推動，去年12月國辦印發(fā)規(guī)范物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)意見，明確要求“合理確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵有條件的地區(qū)適當(dāng)降低物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”。

隨后各省市紛紛出臺細(xì)化措施，從公共區(qū)域能耗費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、消防設(shè)施檢測費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)和安保費(fèi)等五個方面規(guī)范物業(yè)費(fèi)收費(fèi)。

換句話說，物業(yè)這塊，像以前那種野蠻生長的時代結(jié)束了，合規(guī)邊界越來越清晰。

另一方面，樓市的萎靡，加劇推動物業(yè)費(fèi)降息，給買方減少購房成本。

全國超過65%的物業(yè)公司隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隨著房企資金壓力增大，以往依靠前端開發(fā)獲利，后端物業(yè)服務(wù)低質(zhì)、高價的模式難以為繼。

為保持市場競爭力，房企就得主動降低物業(yè)費(fèi)，以提高項目吸引力。

同時整個行業(yè)的競爭加劇，“僧多粥少”的局面導(dǎo)致激烈競爭，企業(yè)不得不通過降價維持市場份額。

最后，物業(yè)費(fèi)的降費(fèi)浪潮，說到底，上述兩塊因素本質(zhì)上其實核心因素只有一個，就是整個樓市的轉(zhuǎn)向。

房價上行階段，與整個行業(yè)相關(guān)的細(xì)分部分都在水漲船高，物業(yè)費(fèi)再高，跟房價漲幅一比，就顯得無足輕重。

但房價回落階段，高物業(yè)費(fèi)就成為持有成本的重點考量之一，沒理由再接受超額持有成本。

根據(jù)現(xiàn)在樓市境況，這波物業(yè)費(fèi)降價潮，大概率仍將繼續(xù)發(fā)酵，直到與小區(qū)的位置、入住率以及收入狀況等相匹配。