家人們，今天咱來聊聊房地產(chǎn)市場那些讓人揪心又不得不關(guān)注的事兒。這幾年，房地產(chǎn)市場就像坐過山車，一會(huì)兒高一會(huì)兒低，可把咱老百姓折騰得夠嗆。

先跟大家說個(gè)好消息，經(jīng)過各方的努力，保交樓階段基本完成啦！從 2022 年 7 月高層會(huì)議首提 “保交樓” 工作以來，住房交付就成了穩(wěn)民生的重要任務(wù)。2023 年堪稱房地產(chǎn)行業(yè)的交付大年，交付規(guī)模超 300 萬套，3500 億元的保交樓專項(xiàng)借款絕大部分都投放到項(xiàng)目上，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到 99.9%。到了 2024 年，全國又交付住房 338 萬套。

像金昌市，截至去年 12 月，已交付 8 個(gè)綠檔保交房項(xiàng)目 1006 套，是甘肅省內(nèi)首個(gè) 100% 完成保交房項(xiàng)目的城市；遼寧省在去年 5 月部署開展保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)后，截至 11 月 30 日，全省已經(jīng)交付房屋 41715 套，提前完成國家要求的 41279 套保交房攻堅(jiān)任務(wù)。這一個(gè)個(gè)數(shù)據(jù)，都是實(shí)實(shí)在在的成果，意味著很多買房的人終于能拿到自己心心念念的房子了。

不過，這房地產(chǎn)市場的 “劇本” 可沒那么簡單。保交樓任務(wù)完成得差不多了，新的風(fēng)險(xiǎn)又冒出來了，現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向了 “斷供潮”。啥是 “斷供潮” 呢？簡單來說，就是很多買房的人，因?yàn)楦鞣N原因，還不起銀行貸款了，選擇停止還房貸。這背后的主要原因，就是房價(jià)下跌。有些地方的房價(jià)跌得太狠，導(dǎo)致部分房產(chǎn)淪為了 “負(fù)資產(chǎn)”，啥意思呢？就是房子現(xiàn)在的市值，比還欠銀行的貸款還低。

比如說，張三幾年前花 200 萬買了一套房，貸款 140 萬，結(jié)果現(xiàn)在房價(jià)下跌，這套房子只值 100 萬了，可他還欠著銀行 120 萬貸款呢，這房子就成了 “負(fù)資產(chǎn)”。張三心里就會(huì)琢磨，我這房子都不值我欠銀行的錢了，我還拼命還貸款干啥呢？這時(shí)候，就容易出現(xiàn)斷供的情況。

咱再來看看近期房價(jià)和銷量的變化，這更能說明問題。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025 年 1-7 月，TOP100 房企銷售總額為 20730.10 億元，同比下降 13.3%，降幅較 1-6 月擴(kuò)大 1.5 個(gè)百分點(diǎn)；其中 7 月份當(dāng)月銷售額同比下降 18.2%。再看看房價(jià)，7 月，全國 100 個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為 16877 元 / 平方米，環(huán)比上漲 0.18%。但二手住宅 “以價(jià)換量” 仍是市場主流，7 月百城二手房價(jià)格環(huán)比下跌 0.77%，跌幅較上月擴(kuò)大 0.02 個(gè)百分點(diǎn)，同比則顯示下跌 7.32%。從這些數(shù)據(jù)能看出，新房銷售情況不太樂觀，二手房更是在降價(jià)賣。像深圳，前幾年房價(jià)蹭蹭漲，現(xiàn)在很多二手房價(jià)格都降了不少，有的小區(qū)房價(jià)甚至跌回了幾年前的水平。銷量上不去，房價(jià)又下跌，這對于買房人和賣房人來說，都不是個(gè)好消息。

面對 “斷供潮” 的苗頭，銀行這邊也有了新動(dòng)作，那就是暫緩催收。這可不是個(gè)別銀行的自主行為，而是帶有一定普遍性的行業(yè)應(yīng)對。就拿國有大行來說，不少都悄悄調(diào)整了催收策略，對于確實(shí)因房價(jià)下跌導(dǎo)致房產(chǎn)成 “負(fù)資產(chǎn)” 而斷供的業(yè)主，不再像以前那樣一到還款日就電話、短信輪番轟炸，也不會(huì)輕易啟動(dòng)司法程序。一些股份制銀行更是明確內(nèi)部通知，對這類斷供客戶給予 3-6 個(gè)月的緩沖期，期間不計(jì)算罰息，也暫不上報(bào)征信逾期記錄。

為啥銀行會(huì)這么做呢？其實(shí)不難理解，這就像家里孩子犯了錯(cuò)，一味打罵可能會(huì)讓孩子破罐子破摔，不如先冷靜下來想想辦法。如果銀行現(xiàn)在強(qiáng)硬催收，大量業(yè)主可能會(huì)徹底放棄還款，房子被法院拍賣，到時(shí)候銀行拿到的拍賣款很可能遠(yuǎn)低于貸款余額，損失更大。而且一旦形成大規(guī)模斷供和法拍房激增，整個(gè)金融系統(tǒng)都會(huì)受到?jīng)_擊，這就是所謂的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。就像去年某地因?yàn)榧写呤找l(fā)了幾十戶業(yè)主集體斷供，當(dāng)?shù)劂y行的不良貸款率一下子飆升了好幾個(gè)百分點(diǎn)，差點(diǎn)引發(fā)擠兌風(fēng)波，后來還是監(jiān)管部門介入?yún)f(xié)調(diào)暫緩催收才穩(wěn)住局面。

“斷供潮” 帶來的潛在影響可不小。首先，對于銀行來說，斷供的人多了，銀行的不良貸款就會(huì)增加。銀行的錢也不是大風(fēng)刮來的，大部分都是老百姓存進(jìn)去的。如果不良貸款太多，銀行的資金流動(dòng)就會(huì)出問題，甚至可能影響整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。其次，對于買房人自身來說，斷供可不是小事。一旦斷供，個(gè)人信用記錄就會(huì)受到嚴(yán)重影響，以后想貸款買車、做生意啥的，基本都不可能了。而且銀行可能會(huì)把房子收走進(jìn)行拍賣，拍賣的錢如果不夠還貸款，買房人還得接著還剩下的部分。最后，從社會(huì)層面來看，“斷供潮” 可能會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問題，比如大量房子被拍賣，可能會(huì)導(dǎo)致周邊房價(jià)進(jìn)一步下跌，影響整個(gè)小區(qū)居民的資產(chǎn)價(jià)值，甚至可能引發(fā)一些社會(huì)不穩(wěn)定因素。

那面對這種情況，咱們該咋辦呢？我覺得，政府肯定得發(fā)揮作用。從目前來看，銀行暫緩催收，這也是為了避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但這只是權(quán)宜之計(jì)，長期來看，還是得靠政策穩(wěn)房價(jià)。就像今年 8 月 8 日，北京對五環(huán)外限購進(jìn)行了大幅松綁，符合條件的居民家庭購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。這就是政府在想辦法刺激房地產(chǎn)市場，讓市場活躍起來。不過，光靠這一個(gè)政策可能還不夠，還需要更多的政策組合拳，比如降低房貸利率、提高公積金貸款額度等等。

總的來說，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在正處于一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期。保交樓雖然取得了階段性勝利，但 “斷供潮” 和房價(jià)下跌的問題又?jǐn)[在了面前。這需要政府、銀行、開發(fā)商和老百姓共同努力，政府出臺(tái)好政策，銀行做好風(fēng)險(xiǎn)管控，開發(fā)商保證房子質(zhì)量和交付，老百姓理性買房。只有這樣，咱們的房地產(chǎn)市場才能逐漸恢復(fù)健康，回到一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的軌道上。家人們，你們對房地產(chǎn)市場有啥看法呢？歡迎在評論區(qū)留言討論。