作者：周軍律師.

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日常生活中經(jīng)常會有購房者已支付首付或全部購房款，房屋已經(jīng)交付入住好多年，但卻遲遲無法辦理房產(chǎn)證的情況。

那么，已付全款因開發(fā)商抵押銀行無法辦證的，買房人該怎么辦？

一、了解情況，收集證據(jù)

1. 確認(rèn)房屋抵押事實

買房人首先要通過合法途徑確認(rèn)房屋被抵押的具體情況?？梢韵虍?dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，獲取房屋抵押登記的相關(guān)文件，明確抵押的銀行、抵押金額、抵押期限等詳細(xì)信息。

同時，仔細(xì)查閱與開發(fā)商簽訂的購房合同，查看合同中對于房屋產(chǎn)權(quán)狀況以及違約責(zé)任的相關(guān)條款，看開發(fā)商是否存在隱瞞房屋抵押情況的違約行為。

2. 保留支付憑證等證據(jù)

買房人要妥善保存好購房款支付的所有憑證，包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等，這些證據(jù)能夠證明自己已經(jīng)履行了全部付款義務(wù)，對于后續(xù)維護(hù)自己的權(quán)益至關(guān)重要。

二、與開發(fā)商協(xié)商解決

1. 要求開發(fā)商解除抵押并辦證

買房人可以直接與開發(fā)商進(jìn)行溝通，要求開發(fā)商盡快解除房屋抵押。向開發(fā)商表明自己已經(jīng)按照合同約定支付了全部房款，開發(fā)商有義務(wù)為自己辦理房產(chǎn)證，而房屋抵押狀態(tài)的存在是辦理房產(chǎn)證的障礙。

協(xié)商過程中，可以要求開發(fā)商提供解除抵押的具體時間表，并以書面形式記錄下來，作為后續(xù)監(jiān)督開發(fā)商履行承諾的依據(jù)。

2. 協(xié)商賠償事宜

由于開發(fā)商的抵押行為導(dǎo)致買房人無法及時獲得房產(chǎn)證，買房人遭受了一定的損失，如無法及時行使房屋的處分權(quán)、可能面臨的房屋被銀行處置的風(fēng)險等。買房人可以就這些損失與開發(fā)商協(xié)商賠償問題，賠償內(nèi)容可以包括逾期辦證的違約金、因無法及時使用房屋產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失等。

三、法律途徑解決

1. 起訴要求解除抵押和辦證

買房人可以依據(jù)購房合同和相關(guān)法律規(guī)定，向法院提起訴訟。在訴訟請求中，要求法院判令開發(fā)商解除房屋抵押，并為自己辦理房產(chǎn)證。同時，為了防止開發(fā)商在訴訟過程中轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或者房屋被銀行擅自處置，買房人可以向法院申請財產(chǎn)保全，查封涉案房屋。

2. 要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失

在訴訟中，買房人還可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)購房合同中關(guān)于違約責(zé)任的條款以及相關(guān)法律規(guī)定，如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定》，要求開發(fā)商支付逾期辦證的違約金。并且，對于因無法及時獲得房產(chǎn)證給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失，如房屋租金損失、因房屋產(chǎn)權(quán)不確定導(dǎo)致的交易機(jī)會喪失等，也可以要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。

3. 行使合同解除權(quán)并要求賠償

如果開發(fā)商的抵押行為嚴(yán)重影響買房人的權(quán)益，且無法通過其他方式解決，買房人可以考慮行使合同解除權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，在開發(fā)商構(gòu)成根本違約的情況下，買房人有權(quán)解除購房合同。解除合同后，買房人可以要求開發(fā)商返還已付購房款，并按照合同約定或者法律規(guī)定支付違約金和賠償損失。同時，對于因解除合同產(chǎn)生的其他合理費用，如銀行貸款利息損失（如果是貸款購房）等，也可以要求開發(fā)商一并賠償。

周軍律師提醒，在遇到付完全款房因開發(fā)商已抵押銀行無法辦證的情況時，買房人應(yīng)根據(jù)具體情況，選擇上述多種途徑積極維護(hù)自己的合法權(quán)益。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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