這兩個(gè)月，后臺私信最多的問題就是：

“老馬，現(xiàn)在還能買房嗎？”

“聽說房地產(chǎn)泡沫要破了？”

坦白說，每次看到這樣的問題，我都會(huì)停頓幾秒。不是因?yàn)闊o話可說，而是因?yàn)椋哼@已經(jīng)不只是“買不買”的選擇題了，而是時(shí)代在變，游戲規(guī)則也變了。

從我近幾年一直盯盤的視角看，2025年，中國房地產(chǎn)市場的走向正在變得前所未有的清晰。

不講玄學(xué)，不談情緒，今天這篇我們就擺事實(shí)、上數(shù)據(jù)——來聊清楚：

房地產(chǎn)真的要大調(diào)整了嗎？哪些信號值得普通人高度關(guān)注？現(xiàn)在到底能不能買房？

信號一：房價(jià)收入比，徹底失衡！

說得直白一點(diǎn)，就是——工資追不上房價(jià)，連車尾燈都看不見。

根據(jù)中國社科院2025年3月的權(quán)威報(bào)告，全國一線城市的平均房價(jià)收入比，已經(jīng)飆到了 19.7:1！

注意，國際合理水平是 3~6 倍。也就是說，中國一線城市的房價(jià)，已經(jīng)是“合理”水平的三倍以上。

北京、上海甚至出現(xiàn)了25:1的驚人比例，什么概念？普通家庭就算不吃不喝，也要攢 快20年才能買下一套房子。

這是泡沫？不，這是剪刀差到了歷史臨界點(diǎn)。

更重要的是，這種“高位橫盤”，不需要天崩地裂的危機(jī)，任何一個(gè)外部沖擊，都會(huì)變成導(dǎo)火索。

我們已經(jīng)看到苗頭了：
2025年第一季度，一線城市新房成交量同比下跌23.7%，環(huán)比下跌18.3%，創(chuàng)近五年最大單季跌幅。購房者觀望情緒高漲，市場的情緒正在轉(zhuǎn)向恐慌。

? 信號二：土地市場，冷到發(fā)抖！

房企能不能撐下去？就看土地拍賣熱不熱。

但現(xiàn)實(shí)是：全國土地市場正在“急凍”。

2024年，全國300城的土地出讓金總額下降了 17.3%。
到了2025年前四個(gè)月，這個(gè)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大到 24.5%。

更嚴(yán)重的是，土地流拍率高達(dá)25.7%，創(chuàng)歷史新高。

開發(fā)商為什么不敢拿地？不是他們不想，是他們已經(jīng)撐不住了！

一位資深分析師對我直言：“現(xiàn)在連土地都不敢碰的企業(yè)，不是資金快斷了，就是對未來沒信心了。”土地市場的冷，正預(yù)示著房價(jià)的下行壓力即將被全面釋放。

??? 更深層次的變量：人口、城鎮(zhèn)化、信貸三重疊加

不是某個(gè)政策導(dǎo)致了樓市變化，而是整個(gè)底層邏輯在重構(gòu)。

1. 人口紅利結(jié)束：2024年，中國人口自然增長率只有0.9‰，這是70多年來的最低點(diǎn)。

2. 城鎮(zhèn)化接近尾聲：城鎮(zhèn)化率65.2%，增長放緩明顯。

3. 住房需求高峰已過：研究顯示，中國住房需求高點(diǎn)已經(jīng)在2021年前后出現(xiàn)，未來5年將下降15%-20%。

而且融資環(huán)境也大變樣了：
2025年4月，全國新增房貸同比暴跌73.6%，創(chuàng)下歷史新低。
不僅如此，二手房貸款審批周期大大拉長，有錢也貸不到款！

調(diào)整已經(jīng)開始，不再是“狼來了”

不是“如果”，是“已經(jīng)”！

2025年第一季度，70個(gè)大中城市中有47個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下降，三四線城市平均降幅達(dá)到4.7%。

根據(jù)清華王教授的說法，這輪調(diào)整“不會(huì)像2014年那樣短暫，而是結(jié)構(gòu)性的、深層次的”，預(yù)計(jì)未來3-5年，全國房價(jià)有15%-30%的下行空間。

你沒聽錯(cuò)：不是一個(gè)城市，不是一兩個(gè)月，而是未來3-5年，全局性調(diào)整！

這不是小震蕩，是一場真正的“價(jià)值回歸”。

金融系統(tǒng)開始感受到地震波

房地產(chǎn)不僅關(guān)乎房子，更牽動(dòng)整個(gè)金融體系。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月，全國房地產(chǎn)貸款余額 52.7萬億元，占銀行總貸款 27.3%！

這是什么意思？一旦房價(jià)大跌，銀行不良率、居民資產(chǎn)縮水、社會(huì)消費(fèi)能力……都會(huì)連鎖反應(yīng)。

這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，連政府都意識到了。

2025年全國兩會(huì)的政府工作報(bào)告，已經(jīng)悄悄拿掉了“房住不炒”的表述，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

換句話說，口風(fēng)變了，政策也在悄悄切換思路。

普通人怎么辦？給你幾點(diǎn)建議：

1. 自住剛需，別著急上車
不是說不能買，而是要選好時(shí)機(jī)。如果目前居住條件能接受，建議觀望12-18個(gè)月，或許會(huì)等來更合理的價(jià)格。

2. 投資客，務(wù)必冷靜！
尤其是三四線城市，那里的樓市泡沫最厚。投資房產(chǎn)早已不是“穩(wěn)賺不賠”的時(shí)代，區(qū)域分化加劇，要避開風(fēng)險(xiǎn)高地。

3. 多套房家庭，適當(dāng)去杠桿
有多套房、背貸款的人，建議趁利率不高，提前還貸一部分，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4. 資產(chǎn)配置，別把雞蛋全放在房地產(chǎn)籃子里
現(xiàn)在是時(shí)候增加一些其他資產(chǎn)比例，比如優(yōu)質(zhì)股票、債券、黃金、現(xiàn)金流項(xiàng)目，做個(gè)穩(wěn)健分散的資產(chǎn)配置。

最后一句：房地產(chǎn)不是“永動(dòng)機(jī)”，但也不是“末日”

一位地產(chǎn)界前輩告訴我：

“1998到2018是黃金時(shí)代，現(xiàn)在我們進(jìn)入白銀時(shí)代?！?/strong>

不是說房地產(chǎn)消亡，而是它將逐漸從財(cái)富工具變成居住工具。

過去買房像買“礦”，今天買房更像買“水泥”——回歸理性，回歸本質(zhì)。

你可能不會(huì)一夜暴富，但也不會(huì)再被吹得脫離實(shí)際。