本課題內(nèi)容框架如下：

• 市場(chǎng)格局與政策環(huán)境：使用數(shù)據(jù)和表格介紹政策利好與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，包括上海“商改租”新政和三類區(qū)域劃分。
• 需求變化與投資轉(zhuǎn)向：分析客群結(jié)構(gòu)變遷和投資趨勢(shì)，包含本土高凈值人群崛起和資本流向。
• 產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新模式：通過案例說明產(chǎn)品差異化和運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，如靈活租期和會(huì)員體系。
• 國(guó)企入局策略建議：提出四方面具體策略，包括政企合作、存量改造、科技賦能和服務(wù)生態(tài)。
• URI總結(jié)：審慎布局，合規(guī)先行，聚焦價(jià)值創(chuàng)造

01

市場(chǎng)新格局

政策紅利與多維競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

1

政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

2025年成為中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵政策窗口期。7月29日上海市政府印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》具有行業(yè)里程碑意義，該政策創(chuàng)新性地通過“功能兼容”機(jī)制破解了長(zhǎng)期困擾行業(yè)的“商改租”產(chǎn)權(quán)障礙問題，允許商務(wù)樓宇在不改變產(chǎn)證性質(zhì)的前提下，通過全周期合同監(jiān)管兼容租賃住房功能。

該政策將上海劃分為三類區(qū)域?qū)嵤┎町惢呗裕?/p>

核心區(qū)（城市主/副中心）：鼓勵(lì)兼容商業(yè)酒店，允許增加服務(wù)公寓和人才公寓，滿足高管人群需求

次級(jí)商圈（地區(qū)中心）：允許兼容租賃住房（含人才公寓），服務(wù)青年白領(lǐng)群體

社區(qū)級(jí)項(xiàng)目（社區(qū)中心）：鼓勵(lì)融合“租賃住房+養(yǎng)老托育+城市建設(shè)者之家”，構(gòu)建15分鐘生活圈

與此同時(shí)，青島于2025年8月發(fā)布《“中國(guó)康灣”建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》，提出到2027年建設(shè)100個(gè)醫(yī)康養(yǎng)綜合社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施，支持既有商業(yè)、商務(wù)辦公建筑轉(zhuǎn)型為高端康復(fù)醫(yī)療公寓、旅居康養(yǎng)公寓。此類政策為國(guó)企通過存量改造入局中高端公寓市場(chǎng)提供了多元化路徑。

2

競(jìng)爭(zhēng)格局多維分化

中高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)已形成“三足鼎立”的競(jìng)爭(zhēng)格局，各類參與主體憑借差異化優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額:

外資系：先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，持續(xù)鞏固基本盤

雖然中高端服務(wù)式公寓在中國(guó)市場(chǎng)已有30余年發(fā)展歷程，但占據(jù)市場(chǎng)份額大頭的一直是外資品牌。近年來，鐵獅門、博楓、領(lǐng)盛、華平、睿星等外資機(jī)構(gòu)更是對(duì)國(guó)內(nèi)中高端服務(wù)式公寓行業(yè)表現(xiàn)出濃厚興趣，推出了一批新興品牌。

以最早進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的新加坡雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓為例，2023年全年，雅詩(shī)閣繼續(xù)鞏固著作為中高端服務(wù)式公寓頭部品牌的地位，在中國(guó)新開20余家物業(yè)、逾5000套公寓及酒店單元，刷新了其2019年創(chuàng)下的年開業(yè)17家物業(yè)、3299套公寓及酒店單元的紀(jì)錄。但在2024年僅開業(yè)5家物業(yè)，逾1700套公寓及酒店單元投入運(yùn)營(yíng)，簽約8個(gè)項(xiàng)目，逾2700套單元，布局增速有明顯的放緩。

房企系：本土品牌崛起，主動(dòng)出擊融入城市發(fā)展

近年來房企系企業(yè)表現(xiàn)相當(dāng)積極。而國(guó)資系房企向來是住房租賃行業(yè)的主力軍，在中高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域同樣不甘人后，如華潤(rùn)、中海、招商等。

以中海為例，中海商業(yè)旗下的中海長(zhǎng)租公寓推出了商務(wù)服務(wù)型品牌中海海堂，通過聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目周邊商辦、購(gòu)物、文娛等多元生態(tài)，著意將中海海堂打造成“全域商業(yè)生態(tài)鏈條”中的居住載體，同時(shí)通過城市商業(yè)綜合體的反哺，讓高端租住生活呈現(xiàn)出更加豐富的面貌。中海的打法也并非個(gè)例，時(shí)至今日，商業(yè)綜合體配建高端服務(wù)公寓幾乎成了業(yè)主方共識(shí)。

民營(yíng)企業(yè)穩(wěn)扎穩(wěn)打，同樣在中高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)有了一席之地。中駿方隅采取“基金管理+數(shù)字化連鎖運(yùn)營(yíng)”模式，與基匯資本、中東主權(quán)基金等設(shè)立多支投資平臺(tái)，總規(guī)模超13億美元。以協(xié)信家為例，作為協(xié)信控股旗下的服務(wù)式公寓品牌，協(xié)信家一開始就錨定了中高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)，并利用市場(chǎng)窗口期獲取了一批優(yōu)越資源和項(xiàng)目，以高端奢華系列協(xié)信瑪莎服務(wù)式公寓和芙嘉洛公寓切入，并在此基礎(chǔ)上開拓了精致化的輕奢服務(wù)品牌安泊芮，進(jìn)一步擴(kuò)大客群覆蓋群體，為扎根中國(guó)高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)打下良好基礎(chǔ)。目前，協(xié)信家擁有芙嘉洛、安泊芮、信匯等三大產(chǎn)品系，并以安泊芮為核心，持續(xù)推動(dòng)著整個(gè)產(chǎn)品體系的升級(jí)和拓展。

酒店系：深研居住概念，推動(dòng)居住形態(tài)變革

相比其他參與者，酒店系公寓往往背靠成熟的經(jīng)管體系以及多年積累的私域流量池（例如城家背靠華住集團(tuán)龐大的2.8億會(huì)員生態(tài)，以及城家自有超1200家企業(yè)客戶和500多家線上合作長(zhǎng)租中介，實(shí)現(xiàn)高效、低成本的精準(zhǔn)導(dǎo)流。有效降低對(duì)OTA的依賴，構(gòu)建私域流量護(hù)城河）。同時(shí)借助對(duì)“居住”這一概念的理解優(yōu)勢(shì)，形成與酒店業(yè)態(tài)的協(xié)同，獲得更多收益節(jié)點(diǎn)和更強(qiáng)的盈利能力。

脫胎于華住集團(tuán)的城家是酒店系長(zhǎng)租公寓的典型代表。近幾年，經(jīng)過多次戰(zhàn)略調(diào)整，城家已經(jīng)形成全品類公寓產(chǎn)品線，其中就包括早前戰(zhàn)略合并的中高端品牌瑞貝庭。兩年多來瑞貝庭擴(kuò)張勢(shì)頭明顯，簽約拓店數(shù)十余家。2023年11月，瑞貝庭首家旗艦店“上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店”開業(yè)（商改租的品質(zhì)躍遷與社區(qū)營(yíng)造）。此后，城家中高端產(chǎn)品線在一線城市的戰(zhàn)略擴(kuò)張更加勢(shì)不可當(dāng)，上海嘉定新城瑞貝庭公寓酒店、北京國(guó)門瑞貝庭國(guó)際酒店以及城家公寓酒店北京三元橋燕莎使館店（輕改造的效率典范，像公寓一樣的酒店）相繼開業(yè)。城家對(duì)瑞貝庭的愿景也非常明確，即希望發(fā)揮自身在長(zhǎng)短租周期管理和業(yè)態(tài)結(jié)合上的優(yōu)勢(shì)，糅合酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)和長(zhǎng)租公寓雙領(lǐng)域積累的經(jīng)驗(yàn)，打造新的服務(wù)式公寓標(biāo)桿，“做中國(guó)人自己的服務(wù)式公寓第一品牌”。

02

需求嬗變與資本轉(zhuǎn)向

本土崛起與理性投資

1

客群結(jié)構(gòu)深度重構(gòu)（一線+新一線城市）

中高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)正經(jīng)歷根本性的客群變遷，這一變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)體系提出全新要求。URI觀察到，在整體租房市場(chǎng)并不景氣的大背景下，如火如荼的租賃市場(chǎng)同樣感受到了涼意，其中又以高端市場(chǎng)受到的沖擊更大。相比中高端服務(wù)式公寓供應(yīng)量的不斷增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)的新增需求卻并未及時(shí)跟上。

主要?dú)w因于經(jīng)濟(jì)下行，消費(fèi)降級(jí)成為趨勢(shì)，同時(shí)許多企業(yè)面臨著改革調(diào)整期，一些外企在疫情后逐漸減少外派人員或降低預(yù)算…這些都對(duì)高收入人群的數(shù)量和消費(fèi)傾向造成了一定影響。他們與普通租房人群一樣，同樣有意控制租金預(yù)算、縮減租金支出，高端租賃需求也隨之有所下降。

與此同時(shí)，2023年開始至今，保租房大量入市，對(duì)中高端服務(wù)式公寓租戶形成了一定程度的虹吸。尤其是那些自我定位失誤、在高端賽道并不具備強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，上無法與標(biāo)桿高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)，下無法與白領(lǐng)公寓競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格，進(jìn)退失據(jù)，往往陷入了尷尬局面。

• 國(guó)籍結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)：雅詩(shī)閣客群從原本超70%外籍人士轉(zhuǎn)變?yōu)槌?strong>70%中國(guó)籍本土客戶。北上深三地服務(wù)式公寓的外籍租戶占比近三年下降超20%而新能源、科技等新興行業(yè)的中籍從業(yè)者成為核心增量客群（杭州尤為明顯）。

• 代際特征凸顯：Z世代及年輕新中產(chǎn)占比顯著提升，其消費(fèi)特征表現(xiàn)為：
• “旅居屬性”強(qiáng)化：傳統(tǒng)半年起租模式難以滿足需求，傾向靈活租期；
• 體驗(yàn)導(dǎo)向消費(fèi)：相比硬件規(guī)格，更關(guān)注社群氛圍、美學(xué)設(shè)計(jì)和數(shù)字化體驗(yàn)；
• 非標(biāo)需求旺盛：48%的生活型租戶對(duì)項(xiàng)目美學(xué)設(shè)計(jì)、社交場(chǎng)景的關(guān)注度同比提升15%

• 消費(fèi)行為分化：
• 商務(wù)客群（占比52%）：更看重高效服務(wù)與商務(wù)配套，如會(huì)議空間、行政酒廊；
• 生活客群（占比48%）：青睞藝術(shù)策展、屋頂花園、娛樂設(shè)施等非標(biāo)設(shè)計(jì)

2

投資趨勢(shì)理性轉(zhuǎn)向

資本對(duì)中高端公寓市場(chǎng)的態(tài)度呈“謹(jǐn)慎樂觀”特征：

• 偏好遷移：2024年超7成投資人表示將聚焦大眾化公寓市場(chǎng)（較2023年增長(zhǎng)33%），僅不足2成投資人明確關(guān)注中高端賽道（2021年超5成）。這一轉(zhuǎn)變主要受保障性租賃住房REITs擴(kuò)容及財(cái)稅優(yōu)惠政策驅(qū)動(dòng)。
• 
  
• 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)化：資本對(duì)中高端項(xiàng)目的考量維度從單純區(qū)位優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)營(yíng)能力，具備以下特質(zhì)的項(xiàng)目更受青睞：

a. 區(qū)位稀缺性：毗鄰產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)或交通樞紐

b. 產(chǎn)品迭代能力：空間設(shè)計(jì)可靈活適配客群需求變化

c. 品牌溢價(jià)效應(yīng)：已驗(yàn)證的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化與客戶黏性

d. 科技賦能深度：智能系統(tǒng)降低運(yùn)營(yíng)成本

• 收益表現(xiàn)分化：盡管市場(chǎng)承壓，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍展現(xiàn)較強(qiáng)抗跌性。2024年上海中高端集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模接近80億元，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出租率維持在85%-90%，租金抗跌性顯著高于寫字樓與零售業(yè)態(tài)。

03

產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新

差異化破局之道

1

產(chǎn)品定位精準(zhǔn)化演進(jìn)

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇，領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)商通過細(xì)分產(chǎn)品線和特色場(chǎng)景營(yíng)造構(gòu)建差異化優(yōu)勢(shì)（舉例部分）：

• 產(chǎn)品線矩陣分層：
• ·中駿方隅打造四條產(chǎn)品線：輕奢系（方隅國(guó)際公寓）、高端系（方隅精品公寓）、共享社區(qū)型（方隅LITE）、委托管理（Managed by FUNLIVE
• 途趣發(fā)展集團(tuán)形成“途趣·閱府（超高端）-途趣服務(wù)式公寓（高端）-悅?cè)し?wù)式公寓（中高端）”的金字塔品牌結(jié)構(gòu);
• 歷史空間再造：
• 北京國(guó)企金隅-東四78號(hào)精品公寓將四合院改造為服務(wù)式公寓，僅設(shè)14間房，保留民國(guó)建筑外觀，融合中西設(shè)計(jì)元素，出租率長(zhǎng)期保持85%以上；
• 上海海格公寓通過保護(hù)性改造，將歷史建筑轉(zhuǎn)型為“公寓+精品酒店”混合體，出租率較改造前提升32個(gè)百分點(diǎn);
• 
  
• 功能模塊創(chuàng)新：
• 藝龍瑞閣公寓采用“1+N”模塊化設(shè)計(jì)，將空間劃分為休閑、零售、社交、健身等可自由組合的功能模塊，構(gòu)建24小時(shí)生態(tài)圈；
• 青島“中國(guó)康灣”計(jì)劃推動(dòng)建設(shè)醫(yī)康養(yǎng)綜合嵌入式服務(wù)設(shè)施，探索“健康管理+居住”融合模式。

2

運(yùn)營(yíng)模式突破性創(chuàng)新

行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)正通過租期靈活性和服務(wù)數(shù)字化重構(gòu)運(yùn)營(yíng)范式：

• 混合租期模式：
• 途趣推出行業(yè)首創(chuàng)的“隨心住”模式：全天24小時(shí)辦理入住，按小時(shí)結(jié)算費(fèi)用，未住滿時(shí)長(zhǎng)可跨城市累積使用；
• 城家公寓實(shí)施“長(zhǎng)租兜底+短租盈利”策略，通過長(zhǎng)短租動(dòng)態(tài)調(diào)整平衡收益。典型項(xiàng)目短租日均價(jià)較長(zhǎng)租溢價(jià)48%，有效提升整體坪效
• 
  
• 會(huì)員體系創(chuàng)新：
• 途趣設(shè)計(jì)“安心住”會(huì)員計(jì)劃，提供免費(fèi)換租、租約凍結(jié)、余額轉(zhuǎn)贈(zèng)等靈活權(quán)益，會(huì)員粘性達(dá)40.9%（日均使用率）;華住依托2.8億會(huì)員體系為城家公寓導(dǎo)流，降低獲客成本
• 
  
• 智能系統(tǒng)賦能：
• 成都城投優(yōu)聯(lián)開發(fā)數(shù)字化資產(chǎn)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)公租房申請(qǐng)全流程線上化，同時(shí)保留線下服務(wù)通道，解決老年租客數(shù)字鴻溝問題；萬科的數(shù)字化工具使其續(xù)租率提升2.7個(gè)百分點(diǎn)至58.5%，在競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下保持93.9%的高出租率

04

國(guó)企入局戰(zhàn)略路徑建議

資源整合與差異化破局

基于市場(chǎng)趨勢(shì)與國(guó)企稟賦，建議從四個(gè)維度構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘：

1

戰(zhàn)略定位：把握政策紅利 創(chuàng)新合作模式

存量改造優(yōu)先：重點(diǎn)關(guān)注地方國(guó)企持有的閑置商辦物業(yè)，例如上?！?5年功能兼容期”等政策紅利，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式盤活低效資產(chǎn)。典型路徑為：接收存量物業(yè)→功能改造→專業(yè)化運(yùn)營(yíng)→通過REITs實(shí)現(xiàn)資本回收。

政企協(xié)同創(chuàng)新：復(fù)制萬科與政府共建模式，打造“人才公寓+青年社區(qū)”綜合平臺(tái)。萬科泊寓已在全國(guó)14個(gè)城市建立29個(gè)“青年驛站”，提供免費(fèi)住宿超100萬天次，同時(shí)配套職業(yè)規(guī)劃、創(chuàng)業(yè)孵化等服務(wù)。此類項(xiàng)目既能滿足政府人才安居需求，又可獲得政策支持和穩(wěn)定客源（聚焦高端人才）。

跨主體合作：借鑒藝龍酒店科技與途趣的合作模式（良程酒管×途趣=藝龍瑞閣），國(guó)企可依托物業(yè)資源優(yōu)勢(shì)與專業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商或酒店集團(tuán)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，快速獲取運(yùn)營(yíng)能力及獲客渠道。

2

產(chǎn)品設(shè)計(jì)：聚焦細(xì)分客群 擬植入康養(yǎng)元素

• 精準(zhǔn)客群定位：
• 商務(wù)精英：核心區(qū)位精品公寓，強(qiáng)調(diào)高效服務(wù)與商務(wù)配套；
• 銀發(fā)群體：銜接青島康灣計(jì)劃，在適老化設(shè)計(jì)中嵌入健康管理中心；
• 青年精英：融合社群空間與共享辦公，如中駿方隅LITE的共享社區(qū)模式
• 
  
• 康養(yǎng)功能融合：
• 在次級(jí)商圈項(xiàng)目中試點(diǎn)“健康服務(wù)型高端公寓”，整合中醫(yī)養(yǎng)生、康復(fù)理療等特色資源，
• 與地方國(guó)資醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，將基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)嵌入高端公寓社區(qū)
• 
  
• 文化元素賦能：
• 學(xué)習(xí)北京東四78號(hào)模式，在具有歷史價(jià)值的國(guó)資存量物業(yè)改造中保留建筑文脈，打造文化地標(biāo)型公寓（經(jīng)典城市更新項(xiàng)目，攔獲國(guó)際權(quán)威大獎(jiǎng)），
• 結(jié)合在地文化特色設(shè)計(jì)公共藝術(shù)裝置，提升空間認(rèn)同感

3

科技與運(yùn)營(yíng)：雙輪驅(qū)動(dòng)效能提升

• 數(shù)字化基建：
• ·部署類成都城投優(yōu)聯(lián)的資產(chǎn)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“線上+線下”雙軌服務(wù)，
• 引入智能水電監(jiān)測(cè)、AI安防系統(tǒng)降低能耗與人房比，方隅通過數(shù)字化使出租率保持在92%以上
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• 靈活租約體系：
• 開發(fā)彈性租期產(chǎn)品組合（短租/中租/長(zhǎng)租自由轉(zhuǎn)換），參考途趣“隨心住”按小時(shí)結(jié)算模式與城家的旅居模式等，
• 為新興行業(yè)自由職業(yè)者設(shè)計(jì)“創(chuàng)作居留計(jì)劃”，提供季度性特色折扣
• 
  
• 社群價(jià)值挖掘：
• 建立會(huì)員積分互通機(jī)制，連接本地商業(yè)、文化場(chǎng)館資源
• ·定期舉辦垂直領(lǐng)域社交活動(dòng)（投資沙龍、藝術(shù)工作坊等），強(qiáng)化社群歸屬感

4

服務(wù)生態(tài)：構(gòu)建“居住+”城市價(jià)值網(wǎng)絡(luò)

超越傳統(tǒng)住宿功能，打造全生命周期服務(wù)生態(tài)：

• 職業(yè)發(fā)展支持：
• 與地方人社部門合作，在公寓內(nèi)設(shè)置“人·才服務(wù)驛站”，提供政策咨詢、就業(yè)對(duì)接；聯(lián)合創(chuàng)業(yè)孵化器為租戶提供低成本創(chuàng)業(yè)空間
• 
  
• 健康管理嵌入：
• 在社區(qū)級(jí)項(xiàng)目中設(shè)置“健康小屋”，配備基礎(chǔ)體檢設(shè)備與遠(yuǎn)程醫(yī)療終端；簽約屬地三甲醫(yī)院開通綠色通道
• 
  
• 生活方式延展：
• 設(shè)計(jì)“城市體驗(yàn)官”計(jì)劃，組織在地文化探訪活動(dòng)；開發(fā)公寓酒店專屬APP整合本地生活服務(wù)（搬家、洗衣、保潔、生鮮配送）

05

審慎布局 合規(guī)先行

聚焦價(jià)值創(chuàng)造

中高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型，從“外需驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“本土深耕”。然而，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行、消費(fèi)理念趨于理性的背景下，高端及泛中高端市場(chǎng)的整體需求承壓明顯（上海等一線城市亦不例外），單純依賴地段溢價(jià)和豪華硬件的傳統(tǒng)模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

對(duì)于擬入局的國(guó)企而言，必須正視三大核心挑戰(zhàn)與趨勢(shì)：

1. 合規(guī)性乃入場(chǎng)基石：服務(wù)式公寓兼具長(zhǎng)租與短租（類酒店）屬性，其核心商業(yè)模式依賴靈活租約。國(guó)企首要任務(wù)是確保持有或擬改造物業(yè)具備完整的、可用于酒店/公寓式酒店運(yùn)營(yíng)的“特種行業(yè)許可證”（特行證）等合規(guī)資質(zhì)。缺乏合規(guī)性將極大限制運(yùn)營(yíng)模式（無法合法開展短租）、影響收入結(jié)構(gòu)，并埋下政策風(fēng)險(xiǎn)隱患，物業(yè)合規(guī)是商業(yè)模式成立的前提，不可回避。

2. 運(yùn)營(yíng)能力是核心壁壘：服務(wù)式公寓本質(zhì)具有強(qiáng)酒店屬性（服務(wù)基因），其成功高度依賴專業(yè)的服務(wù)體系、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)（如人員培訓(xùn)、標(biāo)準(zhǔn)化流程、快速響應(yīng)）及強(qiáng)大的會(huì)員/渠道體系。缺乏深厚酒店基因和專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的國(guó)企，將面臨顯著的運(yùn)營(yíng)能力鴻溝。 與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商深度合作或收購(gòu)成熟團(tuán)隊(duì)是彌補(bǔ)短板的必要路徑。

3. 價(jià)值創(chuàng)造是破局關(guān)鍵：在需求趨緊的市場(chǎng)中，單純提供“標(biāo)準(zhǔn)化住宿空間”已不足夠。國(guó)企必須發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)：

• 產(chǎn)品理念轉(zhuǎn)型：從“空間提供者”向“生活方式解決方案提供者”演進(jìn)，精準(zhǔn)聚焦細(xì)分客群（如人才、銀發(fā)族）的全生命周期需求（居住、工作、健康、社交）；
• 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)升級(jí)：利用“政策紅利+存量改造”降低進(jìn)入成本，并通過“智能科技”提升管理效率與用戶體驗(yàn)（如降低能耗、優(yōu)化服務(wù)）；
• 價(jià)值生態(tài)重構(gòu)：構(gòu)建“居住+職業(yè)+健康+社交”的復(fù)合價(jià)值網(wǎng)絡(luò)，將公寓打造為人才扎根城市的首站平臺(tái)或特定群體（如長(zhǎng)者）的優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)。

未來三年是國(guó)企探索該領(lǐng)域的關(guān)鍵期。成功的關(guān)鍵在于：嚴(yán)守合規(guī)、審慎評(píng)估市場(chǎng)、有效彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)短板，并堅(jiān)定不移地圍繞核心客群深耕產(chǎn)品創(chuàng)新與服務(wù)價(jià)值。 唯有如此，方能在充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境中，抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙重目標(biāo)。URI提醒切忌低估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與運(yùn)營(yíng)復(fù)雜性。

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹懶