轉(zhuǎn)自“山東高法”.

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買車容易，停車難。業(yè)主的車居然進(jìn)不了自己家的小區(qū)。一邊是閑置的地下車位，一邊是開不回家的車，這是怎么一回事？

案情簡(jiǎn)介

2019年10月，小美與A置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：A公司）簽訂了《商品房買賣合同》（預(yù)售），其中約定小美購(gòu)買A公司開發(fā)的位于西安市雁塔區(qū)某小區(qū)房屋，合同第二十二條第三款約定“規(guī)劃的車位、車庫(kù)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)另行出租、出售。”附件十二第十三條約定“本項(xiàng)目地下、地面停車位產(chǎn)權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)選擇以出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行支配。買受人對(duì)此不持異議?！?022年6月底小美取得案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

該小區(qū)地下停車場(chǎng)建成投入運(yùn)營(yíng)后，第三人W物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：W公司）于2022年5月向小區(qū)業(yè)主發(fā)出通告，載明根據(jù)A公司的要求，從2022年6月起，未購(gòu)買小區(qū)地下車庫(kù)車位的車輛不得駛?cè)氲叵萝噹?kù)。后A公司于2022年7月向W公司發(fā)送工作函，要求W公司禁止未購(gòu)買車位的人員、車輛進(jìn)入或使用小區(qū)地下停車位。

2022年8月，小美駕駛車輛進(jìn)入自己居住小區(qū)地下停車庫(kù)時(shí)被保安（W公司工作人員）以A公司的“限制通行”通知為由予以阻攔，雙方遂發(fā)生糾紛。

小美故將A公司作為被告，W公司為第三人訴至法院。

案涉小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位目前還有一半未出售，符合出租條件，要求被告就產(chǎn)權(quán)車位向其開放出租；另，小區(qū)內(nèi)的機(jī)械車位要求租期20年，并無(wú)短期的租賃選擇，實(shí)為變相的出售。

A公司對(duì)該小區(qū)地下車庫(kù)規(guī)劃的車位采用只售不租的模式，拒絕小區(qū)業(yè)主以租賃車位的形式使用車位，侵犯了原告作為小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

本公司系案涉小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)車位所有權(quán)人，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)車位已出售一半左右，沒(méi)有購(gòu)買產(chǎn)權(quán)車位的業(yè)主可選擇租賃機(jī)械車位，依據(jù)民法典規(guī)定及合同約定，其有權(quán)以出售、附贈(zèng)或出租等不固定方式約定案涉小區(qū)車位的歸屬，原告無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求與其締結(jié)租賃合同。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！庇纱丝芍?，開發(fā)建設(shè)單位對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)登記在其名下的車位雖享有所有權(quán)，但該所有權(quán)的行使依法應(yīng)受優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主需要的限制。

庭審中，A公司自認(rèn)仍有近一半產(chǎn)權(quán)車位尚未售出，此時(shí)案涉小區(qū)的產(chǎn)權(quán)車位具備向業(yè)主出租的條件，故A公司應(yīng)就案涉小區(qū)未處置的產(chǎn)權(quán)車位向小區(qū)業(yè)主開放租賃。小美系A(chǔ)公司開發(fā)的某小區(qū)業(yè)主，有權(quán)要求A公司向其開放出租。

法院最終依法作出如下判決，A公司應(yīng)按優(yōu)先滿足業(yè)主需求的原則就某小區(qū)未處置所有權(quán)的停車位向小美開放租賃。

A公司不服上訴至西安中院，中院維持原判。

法官說(shuō)法

隨著車輛保有量的不斷增加，部分小區(qū)車位數(shù)量的確會(huì)出現(xiàn)無(wú)法滿足業(yè)主使用需求的“窘境”。然而，在該小區(qū)內(nèi)存在大量閑置車位的情況下，車位對(duì)業(yè)主只售不租，顯然是與“滿足業(yè)主需要”相違背的。

小區(qū)停車位有哪幾類

一是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或車庫(kù)；雖然產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，但在車位充足的情況下，開發(fā)商不能限制小區(qū)內(nèi)業(yè)主通過(guò)出租等方式使用車位的權(quán)利，小區(qū)內(nèi)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院判令開發(fā)商將空置的車位向小區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行出租或出售。

二是非建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。開發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)非規(guī)劃內(nèi)車位進(jìn)行處分、獲利。

三是人防車庫(kù)或人防車位。由于產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，開發(fā)商不可出售，僅可出租，且租期最長(zhǎng)不超過(guò)20年。

周軍律師提醒，本案涉及的車位，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的。開發(fā)建設(shè)單位在修建車位、車庫(kù)后，首先應(yīng)當(dāng)是將其出租、出售給業(yè)主，而非向第三人售賣。倘若業(yè)主有能力購(gòu)買，則應(yīng)予以出售；若業(yè)主無(wú)能力購(gòu)買，則應(yīng)予以出租，切不可以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務(wù)。遇到相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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