編者按：推開(kāi)一扇門，有人看見(jiàn)三代同堂的煙火，有人撞見(jiàn)獨(dú)自拼湊的晨昏，有人在精裝樣板間描摹未來(lái)，也有人從老照片打撈褪色的屋檐?！凹摇睆膩?lái)不是千篇一律的鋼筋水泥，而是無(wú)數(shù)種生活形態(tài)的容器。我們將從不同視角、不同錨點(diǎn)來(lái)探索和還原不同人眼中的“家”，本文為系列報(bào)道的第一篇。

小雅每天下班回家，進(jìn)入小區(qū)地庫(kù)必須經(jīng)過(guò)一段幾十米的“極限彎道”才能到達(dá)車位。這段通道逼仄，且有一處90度急轉(zhuǎn)彎。盡管她自信駕駛技術(shù)過(guò)硬，但仍記不清剮蹭了多少次。

小雅居住的小區(qū)地庫(kù)出入口是分開(kāi)的，這種設(shè)計(jì)避免了進(jìn)出車輛會(huì)車時(shí)的擁堵，但為節(jié)省空間，出入通道均為單行道且逼仄，在晚上下班高峰期，每輛車經(jīng)過(guò)“極限彎道”都需要花費(fèi)幾分鐘，極易擁堵。

在城市中，類似小雅這樣回家之路艱難的現(xiàn)象較為普遍。

有的小區(qū)地庫(kù)因設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致進(jìn)出擁堵；有的則因管理問(wèn)題讓人有家難回，例如，謝陽(yáng)居住的小區(qū)要求臨時(shí)車輛掃碼登記信息，導(dǎo)致地庫(kù)入口常常一堵就是幾十分鐘；更多業(yè)主面臨的問(wèn)題是小區(qū)停車位不足，常軍每次下班回家都得四處尋找車位，常常在地庫(kù)轉(zhuǎn)一圈找不到車位，回到小區(qū)地面再轉(zhuǎn)一圈依然無(wú)果，只能將車停在小區(qū)附近的道路兩側(cè)。

擁有超過(guò)十年建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的王峰告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，小區(qū)停車難是一個(gè)系統(tǒng)性問(wèn)題，既有歷史原因，如老舊小區(qū)普遍車位短缺；也有規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題，如出入口及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理；還有開(kāi)發(fā)商為節(jié)約成本而忽視實(shí)用性的因素。

回家難

小雅居住的小區(qū)于2021年底交付。當(dāng)時(shí)，入住的業(yè)主較少，產(chǎn)權(quán)車位尚未開(kāi)始銷售，多數(shù)車位處于閑置狀態(tài)。她每次回家將車隨意停在某個(gè)臨時(shí)車位，并未發(fā)現(xiàn)停車難的問(wèn)題。

隨著入住的業(yè)主越來(lái)越多，物業(yè)公司開(kāi)始銷售車位，小雅購(gòu)置了一個(gè)車位，這才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

小雅說(shuō)，她第一次將車開(kāi)到自家車位時(shí)是沿著地庫(kù)標(biāo)識(shí)走的，走到“極限彎道”時(shí)，她還以為走錯(cuò)了路。但由于通道狹窄，掉頭不易，她只能硬著頭皮通過(guò)。當(dāng)時(shí)，她尚未意識(shí)到這將成為她日常的必經(jīng)之路。

她試圖尋找其他通道，但根據(jù)地庫(kù)標(biāo)識(shí)繞了幾圈后發(fā)現(xiàn)，“極限彎道”是通向她家車位的唯一通道，吐槽該通道的業(yè)主不在少數(shù)。

每次下班經(jīng)過(guò)“極限彎道”時(shí)，她都憋著一肚子火。業(yè)主們?cè)蛭飿I(yè)公司反映情況，但物業(yè)說(shuō)，這是小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)遺留的問(wèn)題，后期幾乎沒(méi)有調(diào)整空間。

謝陽(yáng)居住的小區(qū)位于河北燕郊，小區(qū)面積不大，只有十來(lái)?xiàng)澑邔?，地下車?kù)空間相對(duì)寬敞。雖然進(jìn)出口設(shè)置在一起，但在車庫(kù)內(nèi)會(huì)車幾乎不擁堵。唯一讓他煩惱的是回到地庫(kù)時(shí)經(jīng)常需要排隊(duì)。

謝陽(yáng)的小區(qū)實(shí)施封閉式管理，外來(lái)訪客及沒(méi)有固定車位的業(yè)主每次進(jìn)入小區(qū)時(shí)均需掃碼登記，填寫車牌、司機(jī)姓名、手機(jī)號(hào)、訪問(wèn)哪一戶等信息，每輛車登記耗時(shí)一到兩分鐘。

從外部道路進(jìn)入謝陽(yáng)居住的小區(qū)需左轉(zhuǎn)。工作日下班高峰期，進(jìn)入小區(qū)地庫(kù)的車輛常常從路面排隊(duì)到地庫(kù)入口，形成擁堵，二十多分鐘也進(jìn)不了地庫(kù)。很多時(shí)候，他下班后將車停在路邊，等吃完晚飯?jiān)賹④嚺策M(jìn)地庫(kù)。

業(yè)主們也多次向物業(yè)反映情況，認(rèn)為既然實(shí)施封閉管理，就不應(yīng)讓臨時(shí)車輛進(jìn)入小區(qū)，或應(yīng)取消登記環(huán)節(jié)。物業(yè)公司也有難處，若放開(kāi)登記，所有車輛都可能進(jìn)入地庫(kù)尋找車位，屆時(shí)將更加擁堵。

與小雅和謝陽(yáng)相比，讓常軍每天下班最痛苦的是找車位。他居住的小區(qū)為2000年后建成的小區(qū)，設(shè)有地下車庫(kù)和地上車位，但數(shù)量均不足。

由于車位少，物業(yè)不允許設(shè)置固定車位。早下班時(shí)，他一般能在地庫(kù)找到車位，但若加班晚歸，能否找到車位全憑運(yùn)氣，往往需要二十分鐘到半個(gè)小時(shí)才能停好車。

小雅說(shuō)，買房時(shí)，她關(guān)注的是小區(qū)位置、樓層、戶型及園林綠化等方面，完全沒(méi)考慮停車問(wèn)題。停車問(wèn)題也是多數(shù)購(gòu)房者容易忽視的問(wèn)題，等入住后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題已成事實(shí)，總不能因?yàn)橥＼噯?wèn)題換房。

在王峰看來(lái)，停車是一個(gè)系統(tǒng)性問(wèn)題，不僅與小區(qū)設(shè)計(jì)有關(guān)，也與城市的交通規(guī)劃相關(guān)。在近來(lái)房地產(chǎn)供大于求的背景下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視這一問(wèn)題，新建小區(qū)的“奇葩”地庫(kù)問(wèn)題逐漸減少。

設(shè)計(jì)缺陷

小雅小區(qū)的樓棟呈回形布局，地下車庫(kù)也大致呈回形格局，除去停車位后，通道雖不寬敞，但尚可接受。然而，小區(qū)的機(jī)房、設(shè)備間往往設(shè)置在地庫(kù)中，占地面積較大，這是“極限彎道”形成的主要原因。

“極限彎道”難題并非不可避免，例如，將機(jī)房和設(shè)備間另置于其他地下空間即可，但開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)更多建安成本，房子不愁賣時(shí)，房企缺乏相應(yīng)動(dòng)力。

王峰在從事建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中常與開(kāi)發(fā)商打交道。他說(shuō)，地庫(kù)存在諸多缺陷的主要原因是成本。無(wú)論是產(chǎn)權(quán)車位還是人防工程，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，建安成本比地上建筑高30%到50%。

此外，從收益角度看，地下車位普遍難賣，滯銷車位在多數(shù)開(kāi)發(fā)商的存貨中占比高。投入大而收益小，導(dǎo)致多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿在地庫(kù)建設(shè)上投入過(guò)多。

具體來(lái)看，地庫(kù)設(shè)計(jì)及建設(shè)普遍存在兩種情況：

第一，在符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的情況下，開(kāi)發(fā)商盡可能按最低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)地庫(kù)。例如，按照車輛規(guī)格，車庫(kù)出入口及通道轉(zhuǎn)彎寬度需大于6米，但現(xiàn)實(shí)中往往只有4米左右。

第二，即便按最低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，部分小區(qū)地下車庫(kù)在施工過(guò)程中仍存在“偷工減料”的情況。例如，開(kāi)發(fā)商人為縮小單個(gè)車位面積，以騰挪更多車位或減少成本；車位與廊柱之間缺乏過(guò)渡，導(dǎo)致大型車輛常無(wú)法入位。

類似的設(shè)計(jì)缺陷屢見(jiàn)不鮮。謝陽(yáng)居住的小區(qū)有1100多戶，車位配比為1:0.22，這一比例在當(dāng)年符合標(biāo)準(zhǔn)，但隨著私家車數(shù)量激增，小區(qū)車位已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

謝陽(yáng)所在的燕郊有多個(gè)大型居住社區(qū)，一個(gè)小區(qū)動(dòng)輒有上萬(wàn)戶居民。由于容積率較高，地下一層的車位普遍不足。例如，某小區(qū)有1萬(wàn)多戶，但僅有約5000個(gè)車位，且車庫(kù)不分區(qū)，地下車庫(kù)兩頭距離近一公里。產(chǎn)權(quán)車位與臨時(shí)車位混雜，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)車位的業(yè)主常為找車位而崩潰。

此外，回家路上的常見(jiàn)問(wèn)題還包括出入口設(shè)計(jì)不合理。例如，出入口未設(shè)置防水高度或下水口高于地面，每逢暴雨，地庫(kù)易積水，甚至發(fā)生車輛被水淹的情況。不過(guò)，這類問(wèn)題通?？赏ㄟ^(guò)后期改造解決。

王峰稱，在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的年代，許多項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)會(huì)照搬其他項(xiàng)目，一張圖紙走天下，未考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況。

此前，曾有一小區(qū)將地庫(kù)出入口設(shè)置在另一小區(qū)內(nèi)，兩小區(qū)由同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，但另一小區(qū)的居民不同意該小區(qū)車輛通行，導(dǎo)致地庫(kù)建成十多年無(wú)法使用，一直閑置。

管理難題

除規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題外，后期物業(yè)管理問(wèn)題也是造成多數(shù)小區(qū)業(yè)主回家難的重要原因。

謝陽(yáng)所在小區(qū)停車難的根源在于車位數(shù)量不足。他認(rèn)為通過(guò)有效管理可以解決問(wèn)題。第一種方式是，將固定產(chǎn)權(quán)車位外的車位通過(guò)銷售或長(zhǎng)租形式租賃給部分業(yè)主，形成固定車位，未能租到車位的業(yè)主無(wú)法進(jìn)入地庫(kù)，以避免擁堵。

物業(yè)公司有難處。謝陽(yáng)的方案雖可緩解擁堵，但會(huì)遭到未租到車位業(yè)主的反對(duì)，買了房子就有權(quán)將車停在車庫(kù)，若被排除在地庫(kù)外，顯然不合理。

第二種方式是，取消入庫(kù)登記或簡(jiǎn)化登記內(nèi)容。但物業(yè)公司認(rèn)為，若放開(kāi)登記，更多車輛將涌入地庫(kù)尋找車位，地庫(kù)本就不大，大量車輛進(jìn)出，擁堵將更嚴(yán)重。

謝陽(yáng)小區(qū)物業(yè)公司擔(dān)心的問(wèn)題，在常軍的小區(qū)已是常態(tài)。無(wú)論是地面停車場(chǎng)還是地庫(kù)，除劃線車位外，每天都有大量業(yè)主將車停在劃線車位之外，有的甚至直接停在其他車前。

常軍小區(qū)的地面停車場(chǎng)多位于樓棟間的空地，多數(shù)時(shí)候，車位前的通道還停放一排車輛，將車位內(nèi)的車堵住。車庫(kù)內(nèi)的情況類似，出入口本為雙車道，但常因一側(cè)停滿車輛變?yōu)閱涡械馈?/p>

常軍說(shuō)，有時(shí)下班早，好不容易找到車位，第二天上班時(shí)卻被其他車堵住出不去。打電話聯(lián)系車主挪車，遇到好說(shuō)話的業(yè)主，等五分鐘即可開(kāi)走；遇到不好說(shuō)話的，可能半天也不來(lái)挪車。

常軍的小區(qū)為避免亂停車，曾在通道中間設(shè)置隔離欄，亂停車車輛將被鎖車。起初效果不錯(cuò)，但不久后，亂停車情況又增多，隔離欄反而成了障礙。最終，物業(yè)公司只得撤除隔離欄。

歷史欠賬

從1994年起，部分城市開(kāi)始要求新建住宅配建一定比例的停車位，但數(shù)量較少。例如，北京規(guī)定每戶配建0.1個(gè)停車位，上海和廣州部分區(qū)域及新建住宅要求每戶配建0.2至0.5個(gè)停車位。

2010年后，新建小區(qū)配建停車位的規(guī)定逐漸普及。《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-2014）和《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100-2015）等標(biāo)準(zhǔn)相繼發(fā)布，對(duì)車庫(kù)出入口數(shù)量、出入口寬度、坡道最大縱向坡度、轉(zhuǎn)彎半徑等進(jìn)行規(guī)定。

根據(jù)國(guó)家政府網(wǎng)披露的信息，2015年，全國(guó)停車位缺口超過(guò)5000萬(wàn)個(gè)。不過(guò)，隨著國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，新建小區(qū)配建停車位的比例逐步提高。例如，北京根據(jù)區(qū)域和住宅類型要求每戶最高配建1.3個(gè)停車位；上海和廣州要求每戶至少配建1個(gè)停車位。

由于汽車保有量增速遠(yuǎn)高于同期停車位增長(zhǎng)量，全國(guó)范圍內(nèi)的停車位仍面臨較大缺口。根據(jù)航言披露的數(shù)據(jù)，2010年至2020年，全國(guó)私家車保有量從8800萬(wàn)輛增加至3.1億輛，而同期停車位增長(zhǎng)了3000萬(wàn)—4000萬(wàn)個(gè)。

一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，徹底解決停車難題需從兩方面入手：一是增加停車位供給，絕對(duì)數(shù)量可以覆蓋汽車保有量；二是建立全市范圍的智慧停車平臺(tái)，精準(zhǔn)匹配和合理利用停車資源。例如，晚上公司空閑停車位可供附近居民使用，白天小區(qū)空閑停車位可供附近公司員工使用。

（應(yīng)受訪者要求，常軍、王峰為化名）

（作者 田國(guó)寶）

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田國(guó)寶

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