本報記者 李凱旋 陵水報道

“房地產的長周期以及中國經濟的短周期，這些長短周期相互影響，主導了中國經濟和市場在最近這一階段的運行?！?月13日，在由觀點機構主辦、華夏時報社聯合主辦的“2025博鰲房地產論壇”上，知名經濟學家洪灝發(fā)表了題為“全球經濟和市場展望”的演講。

洪灝對比了中國、日本、美國三個國家非金融部門負債的變動以及房價的變動，表示中國家庭負債率的變化與日本極為相似。借鑒日本等國家房價下行的應對經驗，中國應該用穩(wěn)定式的方法去杠桿，同時出臺包括國補等在內的政策應對周期性消費需求下滑。

中日兩國負債率走勢相似

洪灝以“負債”為引，分析了經濟形勢的變化?！敖陙?，經濟學界經常對比中國、日本和美國的房價走勢，以及家庭或者非金融部門債務的走勢。原因則是，這三個國家先后都經歷過一次轟轟烈烈的房地產泡沫。比如，日本的90年代、2008年美國的次貸危機以及目前中國正在努力解決的問題。”洪灝在演講中指出。

洪灝進一步分析表示，中國家庭負債率的變化與日本的軌跡驚人地相似，都經歷了大約20年至30年的擴張。2021年，中國負債率進入頂峰，之后開始下行。2024年“9·24會議”之后，中國政府開始進行一系列的化債舉措。

《華夏時報》記者了解到，2024年9月24日，我國頒布了多項重磅金融政策，包括降準0.5個百分點、降息20個基點、創(chuàng)設股票回購及增持再貸款、降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例等。隨后，2024年11月份，我國提出，直接增加地方化債資源10萬億元，新一輪大規(guī)?；瘋_啟。

“但三年10萬億元化債任務的部署代表的是債務的延期，并未消化原有的債務?！焙闉谘葜v中指出。

“2014年、2015年前后，中國非金融部門的債務負擔直線上升。而在2015年、2016年左右，我們采取了一系列轟轟烈烈的漲價、去庫存措施，很多房企在這一時間進行了全國化的擴張，例如中國恒大。而發(fā)展至今，中國恒大也要退市了?！焙闉治隽诉^往10余年經濟發(fā)展的態(tài)勢。

一線城市與低線城市樓市不同

房價方面，在洪灝看來，中國房價調整的態(tài)勢與日本十分相似。日本的房價在20世紀90年代初見頂后，從頂部跌了80%。中國的房價則是在2021年前后見頂，之后開始滑落，兩個國家房價下行的斜率都是一樣的。

“如果我們借鑒去杠桿和房價下行周期的經驗，則可以得出，我們要用穩(wěn)定式的方法，而不是爆發(fā)式的方法去杠桿?！焙闉J為。

值得關注的是，洪灝表示，中國一線城市的房地產市場與低線城市的房地產市場是兩個不同的市場。“一線城市的房價未出現特別大幅度的下行，上海甚至還有日光盤。一線城市基于地理位置優(yōu)越，房地產的價格非常堅挺，產品能夠滿足保值和居住的需求。但可以看到，低線城市房產的價格下降了大概一半，而按照歷史經驗，下行趨勢應該遠遠沒有結束?！焙闉治稣J為。

以今年6月份的房價表現為例，據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據，一線城市新房銷售價格同比下降1.4%，二、三線城市新房銷售價格則同比下降3.0%和4.6%，一線城市和低線城市房價的表現差異的確較大。

經濟依舊在修復過程中

洪灝同樣注意到了當前中國消費需求不足的現象。“居民的消費信心還一直在歷史的底部?！焙闉谡搲咸岬健Ｔ诤闉磥?，當前中國房地產的長周期和經濟的短周期正在相互影響。

“在宏觀周期運行時，所有的宏觀數據同時有規(guī)律地向同一個方向，以既定的節(jié)奏運行，每一個短周期大概是3年至4年。假定在2022年、2023年交接時，中國進入一個新的經濟周期的修復階段。那么，從2022年11月份至今，中國經濟的低點不斷向上，中國的股市以及美國的中概股，也是拾級而上。”洪灝表示。

洪灝認為，盡管中國的經濟在修復的過程中遇到了各種各樣的問題，但修復的軌跡十分確定。每個周期是3至4年，但這個周期則存在疫情干擾、政策決心等因素，所以可以看到中國經濟的短周期依然處于修復的過程，中國的股市則會在修復的過程中繼續(xù)有所表現。

“長期的、趨勢性的消費升級或者降級與人口趨勢、房地產價格趨勢、整個中國房地產板塊的周期息息相關。以當前的態(tài)勢來看，人口趨勢難以逆轉，房地產的趨勢一時也難以發(fā)生趨勢性的改變。因此，我們要思考如何從一個計劃型增長的經濟轉變?yōu)橐粋€以市場為主導的消費型經濟。”洪灝表示。

那么，如何提振消費？洪灝表示，消費也是有周期性的，且周期比較短。周期性的消費下降與中國經濟整體周期的運行息息相關。如果能夠在每一個3至4年的短周期運行中，出臺一些政策，比如新一輪的國補、每個新生兒的補貼是1000元/月而不是300元/月、農民退休后的退休金是2000元/月而不是200元/月，相信周期性消費下行的壓力都會得到有效的解決。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧