作者|深水財(cái)經(jīng)社 納蘭

近期上海市又發(fā)布了《推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，允許符合一定條件的存量商務(wù)樓宇可以兼容租賃住房（含人才公寓）、養(yǎng)老托幼等功能，并將建立15年全周期合同管理模式。

商改住”政策具體是怎么實(shí)施的呢？主要有兩種模式：

一種是土地調(diào)規(guī)，適用于尚未開(kāi)發(fā)的土地；另一種是存量改建，適用于已經(jīng)建成的建筑.

除了上海之外，很多省市早就推出了商改住政策，包括湖北、海南、湖南、云南，還有廣東，浙江等省。

為什么要出臺(tái)商改住，因?yàn)楦鞯匾?guī)劃商辦太多了，市場(chǎng)根本消化不了，目前爛尾最多的不是住宅而是商辦，甚至很多銀行抵押都只要住宅，不要商辦。

但是商改住這個(gè)政策其實(shí)也是有很大問(wèn)題的，我覺(jué)得不一定能推的下去，可能也就能救一些個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目吧。

首先這個(gè)商改住表面商是要拯救商辦市場(chǎng)，把商業(yè)項(xiàng)目推到住宅市場(chǎng)，可是住宅市場(chǎng)也自身難保了，住宅也是僧多肉少了，你還把商辦項(xiàng)目放進(jìn)來(lái)，這不是學(xué)上加霜嗎?

其次商業(yè)項(xiàng)目的建筑要求、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施跟住宅是完全不同的，如果是大樓還沒(méi)蓋，改成住宅項(xiàng)目還算可以，如果大樓都蓋起來(lái)了，再改成住宅，那這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是不是符合住宅要求，都是個(gè)問(wèn)題，包括水電氣都要全部改造。

第三商改住項(xiàng)目多數(shù)只能做成公寓類，瞄準(zhǔn)的是剛需階層，但是這類產(chǎn)品市場(chǎng)也早就嚴(yán)重過(guò)剩了，想靠這個(gè)盤(pán)活確實(shí)很難。

但是商改住的放開(kāi)，其實(shí)也是一個(gè)信號(hào)，那就是后面這些項(xiàng)目可能會(huì)更多瞄準(zhǔn)租賃市場(chǎng)，特別是一些長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老公寓、幼托機(jī)構(gòu)，可能會(huì)對(duì)這類產(chǎn)品比較感興趣，居住需求目前來(lái)看還是比辦公需求要高得多。

（全球市值研究機(jī)構(gòu)深水財(cái)經(jīng)社獨(dú)家發(fā)布，轉(zhuǎn)載引用請(qǐng)注明出處）