現(xiàn)在長沙樓市最熱的詞，除了新規(guī)，就是商改住。

自2024年7月長沙允許“符合條件的商業(yè)公寓改住宅”后，從去年年底開始越來越多的地塊開始“商改住”：從河西的濱江、洋湖、梅溪湖、月亮島等板塊部分紅盤，到河?xùn)|的南湖新城、紅星南、開福區(qū)等板塊部分紅盤……紛紛加入這場變革之中。

連續(xù)多宗紅盤“商改住”，讓人不禁疑惑：長沙樓市到底怎么了？

長沙商改住政策實(shí)施之后，在長沙突然涌現(xiàn)出好多江景盤，這些江景盤并不是新面孔，而是老瓶子裝新酒，老樓盤換了個(gè)馬夾出來了。

潤和濱江灣作為商業(yè)大平層的代表作品，在長沙執(zhí)行限購的背景下，收獲了不少高凈值家庭的青睞，但也讓人躊躇于商業(yè)性質(zhì)，現(xiàn)在未建的南地塊準(zhǔn)備商改住，從商務(wù)用地改成商住混合用地，容積率≤5.23，商住比≥34:66，預(yù)計(jì)新增住宅約9.6萬㎡。

復(fù)地濱江金融中心原土地出讓條件中規(guī)定商住比例51:49，C地塊為純商業(yè)用地，規(guī)劃了4棟商務(wù)公寓，現(xiàn)在調(diào)規(guī)改成商住用地，商住比≥78:22，將新增約2.6萬㎡的住宅，C1、C2、C3三棟樓已經(jīng)銷售，C4棟將改為住宅銷售。

天心區(qū)兩大濱江豪宅綠城鳳起麓鳴和中海閱湘臺，在原來規(guī)劃中都有兩棟公寓，綠城鳳起麓鳴10#、11#，中海閱湘臺15#、16#，都是商業(yè)大平層，一線江景，視野絕佳，現(xiàn)調(diào)整為住宅性質(zhì)對外銷售。

中海閱湘臺的商業(yè)地塊，去年南湖新城片控規(guī)Z11-F-08地塊規(guī)劃修改批前公示。

本次改規(guī)，除了將性質(zhì)由純商業(yè)變?yōu)榧冏≌?，綠地率從20%調(diào)整為30%外，其余容積率、限高等都未改動(dòng)。

這樣的改動(dòng)結(jié)果不太好評價(jià)，因?yàn)橐环矫嬖黾恿隧?xiàng)目大平層的純粹性，但是另一方面也減少了項(xiàng)目的多樣化。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍湖春江酈城、龍湖春江天璽、中海閱湘臺、旺德福萬象時(shí)代、綠城鳳起麓鳴、萬境瀟湘、金茂智慧科學(xué)城、夢想江悅和鳴、復(fù)地濱江金融中心、潤和濱江灣、保利天禧、萬科里金域國際、潤和湘江天地、越秀湘江星匯城、濱江C7\C8地塊、湘江雅頌居、青熙中心、濱江華爾街中心、恒大御景半島、恒大國際廣場、金地都會(huì)風(fēng)華、長房星城天地、達(dá)美公館、振業(yè)城等等都在進(jìn)行“商改住”。

很多人問，商改住，究竟怎么個(gè)回事？

說實(shí)話，控規(guī)調(diào)整、土地性質(zhì)商改住，聽起來有違常規(guī)，又牽一發(fā)動(dòng)全身，背后動(dòng)機(jī)究竟是什么？簡而言之：形勢所迫。

首先，從政策層面來看，這是一招緩解土地財(cái)政壓力的策略。

開發(fā)商投入巨資蓋商場寫字樓卻回不了本，當(dāng)然自然寧可晾著不建。所以“商改住”是一招破解商業(yè)地產(chǎn)過剩困局，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的方法。

另外，“商改住”并非孤立的市場行為，它涉及的是土地資源再配置，從低效到高效推動(dòng)城市更新，希望盤活存量土地，激活閑置資源。

一個(gè)項(xiàng)目的商改住，并不是簡單得一改了之，是一項(xiàng)復(fù)雜且需要多方協(xié)調(diào)的系統(tǒng)工程，涉及政策法規(guī)、市場環(huán)境、技術(shù)規(guī)范、經(jīng)濟(jì)效益、公共利益等多個(gè)維度的綜合考量。

是否需要補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)，目前長沙住宅用地市場價(jià)與商業(yè)用地出讓價(jià)存在差額，需要經(jīng)濟(jì)測算這中間的差價(jià)。

還需要評估用地的形狀、大小、高差、地質(zhì)條件是否適合建設(shè)住宅等等。

不過，在“商改住”進(jìn)行下，也會(huì)有一些不一樣的聲音，比如最近保利時(shí)代北中心這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主在WQ，為開發(fā)商承諾建設(shè)的32萬方綜合體商業(yè)和200米地標(biāo)向開發(fā)商討說法。

長沙萬境瀟湘樓盤多名業(yè)主也發(fā)聲，反對樓盤進(jìn)行“商改住”。

說白了，“商改住”的最終目的是為了盤活資產(chǎn)，“商改住”屬于“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”，從開發(fā)端解決問題，也是市場的大勢所趨。

因此，長沙現(xiàn)階段的商改住也是“順勢而為”。